«В 2023-м было самое резкое падение цен на недвижимость Германии за последние 23 года». Большое интервью с экспертом немецкого рынка

В каких городах Германии продаются самые дорогие и самые дешевые квартиры? В какую немецкую недвижимость стало популярно инвестировать в последнее время? Как менялись цены на жилье в последние 10 лет, и как эта динамика изменилась в 2023 году? Ответы на эти вопросы с цифрами и деталями — в нашем экспертном материале.

Ирен Верховецкая, генеральный менеджер Estate-Service24, рассказала нам про самое резкое падение цен в Германии, процентные ставки и стоимость недвижимости в большой семерке немецких городов.

Про динамику цен на недвижимость в Германии

— 2023 год был необычайно сложным для индустрии недвижимости: пассивность в сфере финансирования, застой в сделках, дальнейшее увеличение стоимости строительства, «заморозка» проектов, волна банкротств компаний по недвижимости и т.д.

Цены на недвижимость в Германии стабильно росли в последние года — на 8-10% до конца 2022 года. С 2023 года спрос на жилую недвижимость, который в несколько раз превышал предложение, несколько снизился в связи с таким факторами, как повышение процентных ставок с 1% до 4%, инфляция, ужесточение критериев выдачи кредитов и изменения требований в сфере энергетики зданий. Однако сказать, что цены значительно упали, нельзя.

В то время как цены в престижных районах по-прежнему остаются стабильными, начиная с 2023 наблюдается небольшое снижение цен — в среднем на 10%—15% на квартиры в отдельных районах (особенно это касается недвижимости (квартир и домов), требующих ремонта).

Сейчас процентные ставки снизились до 3,5%. Это позволяет полагать, что ситуация стабилизировалась и дальнейшего снижения цен на жилую недвижимость, особенно в крупных городах Западной Германии, ожидать не стоит. В первую очередь, это связано с постоянным притоком рабочего населения и нехваткой участков для строительства жилых зданий. Соответственно, цены на недвижимость в долгосрочной перспективе будут расти.

Желающие приобрести вторичную недвижимость могут рассчитывать на определенную скидку, однако здесь следует учитывать затраты на ремонт — в настоящий момент это примерно 500 евро за квадратный метр жилой площади.

— Как развивались цены на недвижимость в 2023 году?

— По данным Федерального статистического управления, в 2023 году было самое резкое падение цен на недвижимость Германии за последние 23 года — в третьем квартале 2023 года они упали на 10,2% по сравнению с предыдущим годом.

В среднем дома подешевели на 12,7%, а квартиры — на 9,1%.

В Мюнхене цены на квартиры в 3 квартале 2023 года снизились на −15,25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, чуть уступив Ганноверу (-14,02%) и Штутгарту (-13,78%).

На частные дома цены в Мюнхене снизились в 3 квартале 2023 года на −10,84%. По этому показателю далее следуют Гамбург (-9,77%) и Дюссельдорф (-8,55%). Наименее сильно цены на дома снизились в Дрездене (-3,22%).

Гамбург, Германия

Про стоимость квартир и домов в немецких мегаполисах

— Самое дешевое жилье можно найти в Дортмунде. Там недвижимость стоит в среднем 2300 евро за квадратный метр.

Самое дорогое, по-прежнему, в Мюнхене — здесь приходится платить в среднем 8400 евро за квадратный метр.

Т.е. за 2‑комнатную квартиру площадью 60 квадратных метров вы заплатите в Дортмунде 138 000 евро, в то время как в Мюнхене квартира этой же площади будет стоить 504 000 евро.

Ниже мы приведем цены на жилую недвижимость в ТОП-7 городах Германии. Города Германии, имеющие наибольшее значение для индустрии недвижимости, называются «большой семеркой».

Мюнхен

На квартиры в Мюнхене в настоящее время цена за метр квадратный составляет в среднем 8400 евро, на дом — в среднем 8000 евро.

Франкфурт на Майне

Порядок цен во Франкфурте-на-Майне сейчас такой: при покупке квартиры цена за кв.м. составляет в среднем 5800 евро, в случае приобретения дома — около 5100 евро за «квадрат».

Берлин

На квартиры в Берлине в настоящее время цена за квадратный метр составляет в среднем 5100 евро, на дом — около 5130 евро.

Гамбург

Стоимость квадратного метра в Гамбурге в настоящее время составляет в среднем 5800 евро — если покупать квартиру, примерно 5000 евро — если покупать дом.

Штутгарт

На квартиры в Штутгарте в настоящее время цена за 1 кв.м. составляет порядка 4800 евро, на дом — в среднем 5200 евро.

Дюссельдорф

При покупке квартиры в Дюссельдорфе за квадратный метр нужно будет заплатить в среднем 4500 евро, при приобретении дома — около 4600 евро за 1 кв.м.

Кельн

В Кельне «квадрат» стоит 4700 евро в случае покупки квартиры, и 4400 евро — при покупке дома.

Местоположение и состояние недвижимости являются решающими факторами при точной оценке цены недвижимости.

Про классификацию расположения

— В Германии существуют классификация расположения:

К категории А относятся вышеперечисленные мегаполисы с очень высоким спросом на недвижимость и очень высокими ценами.

Города с расположением B — крупные города большого национального и регионального значения с населением от 250 до 600 тысяч человек. Расположены они, как правило, рядом с ТОП-7 городами. Среди них, например, Лейпциг, Нюрнберг, Мангейм, Висбаден, Ганновер и другие.

Города с расположением С — это города с ограниченным национальным, но большим региональным значением с населением от 100 до 250 тысяч человек. К ним относятся Вупперталь, Киль, Майнц, Фрайбург, Аугсбург и т.д. 

Некоторые эксперты критикуют эту классификацию, так как она недооценивает уникальные преимущества рынков жилой недвижимости малых и средних городов. 

Например, есть города, которые относятся к одной категории, но все равно трудно сопоставимы, потому что находятся в разных регионах. Как мы уже говорили, в Восточной Германии недвижимость менее ликвидна — там из маленьких городов наблюдается большой отток рабочего населения, чего нельзя сказать о городах и селах Западной Германии.

Франкфурт, Германия

Про покупку недвижимости иностранцами

— Как иностранец может купить недвижимость в Германии? Какие трудности могут возникнуть?

— В целом, процесс покупки недвижимости в Германии для иностранцев не является сложным. Иностранцы ничем не ограничены в покупке местной недвижимости, как при выборе типа недвижимости, так и при выборе локации. Это отличает Германию от таких стран, как, например, Австрия или Швейцария, где необходимо получить разрешение специальной комиссии по распределению земель. Основное требование на немецком рынке — подтверждение происхождения средств.

Для покупки недвижимости в Германии от покупателя требуются следующие документы:

• копия документа, удостоверяющего личность потенциального покупателя, или копии выписки из торгового реестра компании (в случае приобретения объекта юридическим лицом); 
• справка из банка о состоянии счета, которая послужит подтверждением серьезности Ваших намерений в приобретении недвижимости и должна быть представлена при резервации объекта. 

Однако гражданам России и Беларуси сейчас приходится сталкиваться с большими трудностями при покупке недвижимости в Европе, в частности, в Германии. Это возможно при выполнении определенных условий:

1) Если у Вас нет ВНЖ Европы (Италии, Греции, Испании и других), но уже был открыт счет в каком-либо Европейском банке и на нем достаточно средств для оплаты стоимости недвижимости и расходов на приобретение, Вы можете купить частную или коммерческую недвижимость в Германии. Клиент может в любых количествах распоряжаться своими деньгами, уже находившимися на счету (если он не внесен в санкционные списки граждан, у которых заморожены счета). 

2) Если у Вас есть ВНЖ ЕС (неограниченное по времени), вы имеете право: переводить на счет неограниченную сумму, получить кредит в немецком банке, вложить деньги в акции — то есть производить любые операции наравне с гражданами Германии. 

3) Если у Вас есть счет в стране не из ЕС — Турции, Грузии и других — банки вряд ли захотят открывать Вам счет в Германии, так как тщательная проверка происхождения средств — это слишком трудоемкий процесс, которого немцы на данный момент остерегаются во избежание рисков. Но если у россиян и белорусов есть достаточно средств и прозрачная история их происхождения, то вероятность открытия банковского счета в немецком банке равна 50/50.

Граждане других стран СНГ (Грузия, Казахстан и т.д.) не ограничены в открытии счетов и переводе денег из других стран при выполнении обязательного условия — подтверждения происхождения средств. Для граждан Украины существует проблема вывода денег из украинских банков.

Про недвижимость, которая пользуется особым спросом 

— Повышенным спросом в Германии всегда пользовалась и пользуется жилая недвижимость — как для собственного использования, так и для сдачи в аренду. В первую очередь, это квартиры, пакеты квартир, доходные дома (в зависимости от бюджета).

Почему именно жилая? Надо понимать, что Германия — это экономически развитая страна с высоким уровнем жизни и, соответственно, высокой стоимостью недвижимости (примеры цен мы приводили выше). С одной стороны, жилая недвижимость приносит меньше дохода — около 3,5%, в то время как коммерческая — 5–6%, но жилая недвижимость быстрее растет в цене.

Еще одна причина, по которой инвесторы вкладываются именно в жилую недвижимость Германии — объекты из этой категории всегда есть на рынке. Да, количество новостроек в центральных районах заметно сократилось за последние 3–4 года, так как свободных участков в больших городах становится все меньше, тем не менее, определенный выбор квартир есть, чего нельзя сказать о коммерческой недвижимости. Иногда наши клиенты ждут около года подходящий объект, если они запланировали купить желаемый тип коммерческой недвижимости в конкретной локации.

Помимо жилой недвижимости, постоянным спросом пользуется коммерческая недвижимость с долгосрочными договорами аренды с надежным арендатором. Это может быть как офисное здание в больших городах и их пригородах, так и сетевой супермаркет в какой-нибудь небольшом немецком городке. 

Как известно, в Германии вся инфраструктура децентрализована — в каждом поселке есть свои торговые центры, бассейны, учебные заведения и клиники, т.е. местное население пользуются всеми благами «цивилизации». Главное при выборе инвестиционной недвижимости в небольших городах — проанализировать экономическое положение региона. 

В целом, можно сказать, что новые федеральные Земли (Восточная Германия) не так надежны для инвестиций — в этих регионах наблюдается отток рабочего населения, соответственно, есть риск, что при уходе арендатора здание будет пустовать.

— В какие секторы стало популярно инвестировать только недавно?

— В последние годы особым спросом пользуется социальная недвижимость (апартаменты и дома престарелых). Германия — это страна с очень развитой социальной системой, на которую государство ежегодно тратит около 25% ВВП. Так, дома престарелых дают возможность получения стабильного гарантированного дохода с хорошими перспективами роста.

Рынок инвестиций в социальную недвижимость находится в настоящее время на подъеме, главным образом, из-за демографических изменений в Германии, которые будут сохраняться в стране в ближайшие десятилетия. Прогнозы показывают, что, несмотря на рост рождаемости в Германии в последние годы, население заметно «стареет», а это значит, что покупка апартаментов или домов для престарелых — надежное сохранение капитала. 

Кроме того, ключевыми областями для будущих инвестиций становятся энергетическая инфраструктура, центры обработки данных и сектор здравоохранения. 

Инвесторы проявляют растущий интерес к увеличению своего присутствия в этих областях, чтобы удовлетворить растущую потребность в технологически передовых решениях в сфере недвижимости.

Спрос на энергоэффективные здания, адаптированные к изменению климата, будет продолжать расти.