Кредит в Польше на жилье. Как взять ипотеку иностранцам

Польша давно привлекает иностранцев возможностью переезда в одну из самых стабильных стран Восточной Европы. Однако покупка жилья, особенно с использованием ипотечного кредита, остается сложным вопросом не только для иностранцев, но и для местных жителей. Это связано с тем, что банки часто задают свои собственные критерии для одобрения кредитования — они почти всегда строже именно для иностранцев и для тех, чей основной доход приходит не из Польши.

В нашей статье мы разберем особенности местного кредитования и осветим главные моменты, касающиеся получения ипотеки в Польше для иностранцев.

Как взять кредит в Польше иностранцу

Польские банки работают как с гражданами ЕС, так и с представителями третьих стран. Заявки от граждан ЕС рассматриваются на общих основаниях, то есть так же, как и от поляков. Взять кредит в Польше выходцам из третьих стран можно только при предоставлении банку доказательств на право пребывать в стране и наличии подтвержденного дохода внутри нее. 

Банки, выдающие кредиты на жилье в Польше иностранцам:

• PKO Bank Polski. Один из крупнейших банков Польши, который предлагает ипотеки иностранцам с разным статусом проживания.
• Santander Bank Polska. Кредитует иностранцев, особенно тех, кто работает в Польше и имеет подтвержденный доход.
• ING Bank Śląski. Открыт для клиентов с постоянным доходом и трудовым договором.
• Millennium Bank. Предлагает гибкие условия для иностранцев с временным или постоянным видом на жительство.
• Alior Bank. Подходит для заявителей с доходом, получаемым в Польше.

Основные требования:

• Вид на жительство. Вид на жительство практически всегда является обязательным условием получения ипотеки для иностранцев. Банки охотнее кредитуют держателей долгосрочного ВНЖ. Гражданам ЕС ВНЖ, как правило, не нужен.
• Подтверждение дохода. Регулярный доход, получаемый в Польше, является обязательным требованием. Банки могут принять доход из-за рубежа, но это связано с повышенными рисками и дополнительными проверками, а значит и с ужесточением условий кредитования. Например, банки могут повысить сумму первоначального взноса до 40–50%, если заявитель получает доход из-за рубежа.
• Валюта кредита. Ипотека обычно предоставляется в польских злотых (PLN), но некоторые банки предоставляют кредиты в той валюте, в которой заявитель получает свой доход. Однако это также является для банка фактором риска, потому как в случае изменения курса кредит в Польше может подешеветь.

Отказы иностранным гражданам чаще всего связаны с отсутствием стабильного дохода или договора на работу, а также недостаточным сроком проживания или работы в Польше. В некоторых случаях банки могут отказать заявителю, если у того есть сложности с предоставлением необходимых документов, таких как вид на жительство или разрешение на покупку недвижимости.

Представленные требования являются общей информацией о процессе получения ипотеки в Польше. Местные финансовые институты обладают достаточно высокой автономией, из-за чего конкретный набор требований может разниться от банка к банку. Подробнее узнать о том, как взять кредит на жилье в Польше иностранцу, можно в нашем интервью с экспертом.

Условия получения ипотеки в Польше

Перед тем как взять кредит в Польше, нужно ознакомиться с основными требованиями к заявителям. Главным требованием практически всех банков является наличие документа, подтверждающего законность пребывания на территории Польши. Это может быть карта временного пребывания (Karta czasowego pobytu), которая выдается на срок до 3 лет, или карта постоянного пребывания (Karta stałego pobytu), наличие которой предоставляет бессрочное право на проживание, но требует обновления каждые 10 лет. При заключении ипотеки банки отдают предпочтение клиентам, владеющими именно долгосрочным ВНЖ.

Взять кредит в Польше без карты побыту можно у микрофинансовых организаций (МФО), которые предлагают краткосрочные займы иностранцам при наличии действующего удостоверения личности, номера PESEL, счета в польском банке и подтверждения дохода или трудоустройства.

То есть крупные кредиты без карты побыту взять практически невозможно, особенно когда речь идет о том, как получить кредит в Польше для жилья. Однако иностранцам в любом случае доступна рассрочка, для оформления которой понадобятся:

• Паспорт с действующей визой.
• Подтверждение дохода.
• Номер PESEL.

Вторым важным условием получения ипотечного кредита является доказательство стабильного дохода, достаточного для обслуживания кредита. Таким документом чаще всего является справка о доходах за последние 3–6 месяцев. Также подтвердить доход можно с помощью:

• Трудового договора (Umowa o pracę). Причем банки отдают предпочтение кандидатам, у которых не определен срок окончания действия данного договора. 
• Гражданско-правовых договоров (Umowa zlecenie, Umowa o dzieło). Не каждый банк готов их принять в качестве подтверждения ввиду того, что данные договора носят временный или разовый характер. Банки, которые согласны использовать этот тип договора, как правило, накладывают на заявителя дополнительные условия или повышают сумму первоначального взноса, опираясь на повышенные риски.
• Собственного бизнеса. Доходы от предпринимательской деятельности также могут быть приняты банком при рассмотрении заявки на ипотеку. Однако бизнес должен функционировать не менее 12–24 месяцев и не иметь задолженностей перед налоговыми органами. В данном случае для подтверждения дохода банки требуют: отчет о прибылях и убытках за последние 1–2 года; налоговые декларации, подтверждающие уплату налогов; выписки с банковского счета как доказательство регулярных поступлений на счет компании.

Банки в Польше, как правило, предпочитают заемщиков с доходами, получаемыми на территории страны. Однако некоторые банки рассматривают иностранные доходы, если:

• Доходы приходят в стабильных валютах, таких как евро (EUR), доллар США (USD) или британский фунт (GBP).
• Заявитель предоставляет официальные документы, подтверждающие доходы, такие как налоговые декларации, справки от работодателя, банковские выписки.
• Заявитель обладает положительной кредитной историей в стране получения дохода.

Положительная кредитная история в самой Польше или другой стране ЕС не является обязательной для получения ипотеки, но повышает шансы на его одобрение. При отсутствии кредитной истории банк может запросить дополнительные гарантии от финансовых рисков или увеличить размер первоначального взноса. 

Разрешение на покупку недвижимости

В Польше приобретение недвижимости иностранцами регулируется Законом от 24 марта 1920 года «О приобретении недвижимости иностранцами». Согласно этому закону, в определенных случаях иностранные граждане обязаны получить разрешение Министерства внутренних дел и администрации (MSWiA) на покупку недвижимости.

Закон обязывает получить разрешение иностранцев, не являющихся гражданами стран Европейского Союза (ЕС) или Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) при приобретении недвижимости в приграничных зонах. Также все, кроме граждан Польши, обязаны получать разрешение на приобретение сельскохозяйственных или лесных земель.

Разрешение не требуется при:

• Покупке квартир или отдельных жилых помещений вне пограничных зон.
• Покупке польской недвижимости гражданами ЕС и ЕЭЗ, кроме тех объектов, которые являются сельскохозяйственными и лесными землями.
• Приобретении недвижимости иностранцами, которые прожили в Польше не менее 5 лет с момента получения постоянного вида на жительство.
• Приобретении недвижимости супругами, состоящими в браке с гражданином Польши и проживающими в стране не менее 2 лет с момента получения постоянного вида на жительство. Однако это актуально, только если недвижимость станет совместной собственностью супругов.

Заявление подается в Министерство внутренних дел и администрации Польши вместе с документами (удостоверение личности, информация о недвижимости, документы, подтверждающие связь заявителя с Польшей). После оплаты государственной пошлины в 1570 злотых заявка рассматривается комиссией в течение определенного срока, вплоть до 2 месяцев. 

Купить квартиру в Польше в кредит без необходимого разрешения можно, но противозаконно. Поэтому рекомендуется заранее ознакомиться с требованиями и узнать, как оформляется разрешение Министерства на покупку недвижимости в Польше. Для упрощения процесса можно обратиться к консультантам или юридическим специалистам.

Страхование

При оформлении ипотечного кредита банки часто выдвигают требование о страховании как заемщика, так и имущества, на которое выдается ипотека. Страхование объекта недвижимости защищает имущество от рисков повреждения, уничтожения или стихийных бедствий (например, пожара, затопления, землетрясения) и чаще всего оформляется на сумму кредита или стоимость недвижимости.

Страхование жизни заемщика особенно актуально для долгосрочных кредитов или больших сумм ипотеки. В случае утраты заемщиком платежеспособности, оно гарантирует или возврат кредита банку, или перенос ответственности за выплаты на поручителей.

Если ипотека оформляется без первоначального взноса, банки требуют расширенный страховой полис, покрывающий возможные риски. При этом саму страховку часто можно оформить непосредственно в банке и реже через доверенную страховую компанию.

Цена полиса обычно составляет от 0,03% до 0,1% от стоимости имущества в год. Например, для квартиры стоимостью 400,000 злотых полис обойдется в 120–400 злотых в год. Средняя цена страхования жизни заемщика зависит от возраста заявителя, состояния его здоровья и суммы кредита. Ставка обычно варьируется от 0,02% до 0,05% от суммы кредита в месяц. 

Особенности кредита на жилье без первоначального взноса

Ипотечные кредиты без первоначального взноса — это достаточно редкое явление на польском рынке, особенно для иностранцев. Банки требуют от заемщиков первоначальный взнос в размере 10–20% от стоимости недвижимости. Однако есть несколько ситуаций, когда иностранцы и граждане Польши могут оформить ипотеку без него:

• Государственные программы поддержки. Программа «Первое жилье» (Pierwsze Mieszkanie) или другие инициативы, предлагаемые правительством для поддержки молодых семей позволяют получить ипотеку с минимальным или нулевым первоначальным взносом. Иностранцы могут участвовать в программах при условии наличия карты побыту (Karta pobytu).
• Ипотека с залогом другой недвижимости. Если заемщик уже владеет другой недвижимостью в Польше или за границей, ее можно использовать в качестве дополнительного залога вместо внесения первоначального взноса.
• Дополнительное страхование. Некоторые банки могут отказаться от требования первоначального взноса, если заемщик оформляет расширенную страховку или предоставляет банковскую гарантию. Безусловно это увеличит ежемесячные выплаты, но позволит избежать крупного начального вложения.

На данный момент банков, готовых выдать ипотеку без первоначального взноса, крайне мало: PKO Bank Polski или Santander Bank Polska могут предложить если не отказ от первоначального взноса, то его меньший процент. Такие кредиты выдаются только заемщикам с высоким уровнем дохода и стабильной кредитной историей как в Польше, так и в стране происхождения. Иностранцам же требуется долгосрочная карта побыту, которая выдается на 10 лет; с временной шансов на получение такого кредита гораздо меньше.

Размер возможного кредита и процентные ставки

Размер кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости, и она не всегда равна рыночной цене объекта (а зачастую ниже таковой). Поэтому не стоит удивляться, если заявленный банком кредит в размере 70–80% от стоимости недвижимости зачастую оказывается ниже ожидаемого. 

Следующим важным фактором является тип ставки. Фиксированная ставка остается неизменной в течение определенного периода — обычно 5–10 лет. Плавающая ставка может меняться в зависимости от рыночных условий. Зачастую фиксированная ставка, как и длительные кредиты, уменьшают сумму, которую банк готов предоставить. Это связано с повышенными рисками.

Долгосрочные трудовые договоры (umowa o pracę) повышают шансы на получение кредита. Договоры гражданско-правового характера (umowa zlecenie, umowa o dzieło) могут быть менее предпочтительными.

По состоянию на ноябрь 2024 года, средние проценты по ипотеке в Польше составляют от 5% до 6% годовых для фиксированных, и от 4% до 5% годовых для плавающих ставок. Для иностранных граждан проценты по кредиту в Польше могут быть выше на 0,5–1% в зависимости от банка и индивидуальных условий. 

Пример расчета кредита:

• Стоимость недвижимости: 500,000 злотых.
• Первоначальный взнос: 20% (100,000 злотых).
• Сумма кредита: 400,000 злотых.
• Процентная ставка по ипотеке в Польше: 5% годовых.
• Срок кредита: 25 лет.

Ежемесячный платеж составит примерно 2338 злотых. Общая сумма выплат за весь период составит около 701,400 злотых, из которых 301,400 злотых — проценты по ипотеке в Польше.

При оформлении ипотеки следует учитывать дополнительные расходы:

• Комиссия банка за рассмотрение и выдачу кредита: обычно составляет от 0% до 2% от суммы кредита.
• Оценка недвижимости: услуги оценщика стоят примерно 300–700 злотых, в зависимости от региона и типа объекта.
• Страхование: обязательное страхование объекта недвижимости от рисков повреждения или уничтожения. Стоимость составляет около 300–500 злотых в год.
• Нотариальные услуги: заключение договора купли-продажи требует нотариального заверения. Нотариальный сбор зависит от стоимости недвижимости и может составлять от 1000 до 3000 злотых.
• Регистрация в земельном кадастре (Księga Wieczysta): регистрация ипотеки в земельном кадастре стоит 200 злотых.

Существуют государственные программы, позволяющие взять ипотеку в Польше без первоначального взноса. В основном они доступны гражданам Польши, но в некоторых случаях открыты и для иностранцев (но только для тех, кто является держателем долгосрочного ВНЖ).

Например, ипотека в Польше для иностранцев доступна по программе «Первое жилье». Его основа — это «Безопасный кредит 2%», предлагающий льготный кредит на жилье в Польше под 2 процента для семей и домохозяйств. Программа затрагивает только кредит на первое жилье в Польше и не действует при покупке второго и последующих объектов. 

Вторая программа — «Специальный жилищный счет», которая больше является социальной программой. Она помогает многодетным семьям получить кредит в Польше на жилье и его расширение.

Калькулятор ипотеки в Польше

Практически каждый крупный банк предлагает возможность предварительного расчета ипотека в Польше через онлайн-калькулятор. Он помогает оценить платежеспособность заявителя и рассчитать сумму первоначального взноса, что позволит сравнить условия разных банков без необходимости обращения в отделения.

Для расчета ипотечного кредита в Польше необходимы данные о стоимости недвижимости и проценте первоначального взноса, на который расчитывает заявитель. После чего, автоматически рассчитывается разница между стоимостью жилья и внесенным взносом. Оставшуюся сумму можно распределить в диапазоне от 5 до 30 лет с установкой фиксированной или плавающей ставкой (в зависимости от внутренней политики банка).

Официальные сайты банков с онлайн-калькуляторами:

• PKO Bank Polski.
• Santander Bank Polska.
• ING Bank Śląski.
• Alior bank.

Расходы при оформлении ипотечного кредита

Главной статьей расходов при взятии кредита на квартиру в Польше, безусловно, является первоначальный взнос. Банки обычно требуют от заемщика оплатить 10–20% стоимости недвижимости, однако ввиду значительной автономии банков в вопросах регуляции, процент может сильно варьироваться, особенно для иностранцев.

Вторым по затратности является налог на гражданско-правовые сделки (PCC). Его ставка варьируется в зависимости от статуса недвижимости, и при ее покупке на вторичном рынке ставка составит 2% от стоимости объекта.

Цена жилья на первичном рынке, вместо PCC, включает в себя налог на добавленную стоимость (VAT, в Польше — НДС). Размер ставки НДС для жилой недвижимости, площадь которой не превышает 150 м² (для квартир) или 300 м² (для домов), составляет 8%. Для недвижимости сверх указанных лимитов, а также для коммерческих объектов применяется ставка в 23%.

Остальные расходы:

• Комиссия банка за оформление кредита. Некоторые банки взимают комиссию за рассмотрение и выдачу кредита на жилье в Польше, которая составляет от 0% до 2% от суммы кредита. Размер комиссии зависит от условий конкретного банка.
• Оценка недвижимости. В Польше квартира в ипотеку должна пройти оценку. Услуги оценщика стоят примерно 300–700 злотых, в зависимости от региона и типа объекта. 
• Нотариальные услуги. Заключение договора купли-продажи требует нотариального заверения. Нотариальный сбор зависит от стоимости недвижимости и может составлять от 1000 до 3000 злотых.
• Регистрация в земельном кадастре (Księga Wieczysta). Регистрация ипотеки в земельном кадастре стоит 200 злотых, а внесение изменений, как, например, смена собственника — 150–300 злотых.
• Дополнительные расходы. Юридические услуги компании или отдельного юриста по проверке документов обойдутся в сумму от 500 до 2000 злотых. Услуги агентства недвижимости обычно составляют 2–5% от стоимости недвижимости.

В целом требования для получения кредита в Польше для иностранцев менее строгие, чем в Германии или Испании, но и процент зачастую выше (как для фиксированной, так и для плавающей ставки). В этом плане кредитование в Польше является оптимальным, потому как в той же Германии потребуется дополнительно внести 9–18% от стоимости недвижимости на дополнительные расходы, а испанские банки кредитуют лишь на 50–70% от стоимости недвижимости.

Алгоритм получения ипотеки в Польше

Перед тем как приступить к оформлению ипотеки в Польше, нужно подготовиться по трем основным направлениям: выбрать подходящий объект недвижимости, подготовить документы, подтверждающие доход, и собрать сумму первоначального взноса. Помимо этого, положительно на решение по ипотеке повлияет хорошая кредитная история в стране в течение значительного времени.

Для наиболее точного расчета как суммы первоначального взноса, так и последующих платежей, можно использовать онлайн-калькуляторы. Они, как правило, есть на сайтах у всех крупных банков, предоставляющих услуги кредитования.

Список необходимых документов может различаться в зависимости от банка, но основные пункты включают:

• Паспорт и вид на жительство (временный или постоянный).
• Подтверждение дохода (справка о доходах от работодателя, налоговая декларация).
• Трудовой договор (umowa o pracę, umowa zlecenie, umowa o dzieło).
• Выписки из банковских счетов за последние 6–12 месяцев.
• Предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Основные этапы:

• Подача заявки в банк. На этом этапе вы подаете полный пакет документов в выбранный банк. После этого он проводит проверку кредитной истории заявителя и анализирует его платежеспособность (доход, стабильность работы, текущие обязательства). Если проверка пройдена, банк заказывает независимого специалиста для оценки недвижимости и выяснения ее оценочной стоимости. Именно от этой суммы и будет высчитываться ипотечный кредит.
• Предварительное одобрение. После анализа заявки банк выносит предварительное решение, подтверждающее готовность предоставить кредит. На этом этапе банк объявляет клиенту сумму кредитования, которую готов предоставить банк, и условия, под которые она выдается.
• Заключение договора купли-продажи. Если заявителя устраивают условия банка и сумма кредитования, он может использовать предварительное одобрение для заключения с владельцем недвижимости договора купли-продажи.
• Заключение кредитного договора. Следующий этап — это подписание кредитного договора с банком. В договоре прописываются все ключевые условия кредита, включая процентную ставку, размер ежемесячных платежей и срок погашения.
• Регистрация ипотеки. После подписания договора банк переводит средства на счет продавца, а заявитель регистрирует ипотеку в земельном кадастре (księga wieczysta).

Теперь заявитель получает в свое распоряжение недвижимость и долговые обязательства перед банком, начиная ежемесячное погашение ипотечного кредита. В случае неуплаты кредита последуют финансовые и правовые санкции. 

Сразу после просрочки платежа банк или микрофинансовая организация начнет начислять штрафы и пени. Размер зависит от условий договора, но обычно составляет несколько процентов от суммы задолженности за каждый месяц просрочки. Невыплата фиксируется в Бюро кредитной информации (BIK) — главной базе данных кредитной истории в Польше. Это ухудшит финансовый рейтинг для последующих кредитов.

Если долг продолжает расти, банк может передать его коллекторской компании. Коллекторы имеют право связываться с вами, напоминать о долге и требовать его погашения. При этом коллекторы не могут конфисковать ваше имущество без судебного решения.

Кредитор также может обратиться в суд. После рассмотрения дела суд, как правило, принимает сторону банка и выдает исполнительный лист на взыскание задолженности. На его основании дело передается судебному исполнителю — коморнику. Коморник может дать разрешение на:

• Арест банковских счетов должника.
• Наложение ареста на имущество, например, автомобиль или ценные вещи.
• Удержание до 50% заработной платы, если должник официально трудоустроен в Польше.

Если должник является иностранцем без карты побыту, ситуация может усложниться. Долг может быть передан международным коллекторским агентствам, что приведет к взысканию задолженности даже за пределами Польши. Кроме того, задолженность может повлиять на получение визы или карты побыту, если банк уведомит о непогашенных финансовых обязательствах миграционные органы.