Парадоксы рынка жилья в Польше: что происходит в 2024 году

Рынок жилья Польши в 2023 году характеризовался высоким спросом, который стимулировал рост цен на рынке. В 2024 году спрос и активность на рынке квартир снизились, однако цены продолжают расти. Эта парадоксальная ситуация, наряду с ожиданием новой кредитной программы «Кредит #наСтарт», и подтолкнула нас на анализ текущего состояния рынка недвижимости Польши.

Спрос и предложение

Проследить тенденции рынка недвижимости Польши за последние 10 лет можно в нашей аналитике.

Что касается конкретно текущего положения, то Narodowy Bank Polski опубликовал статистику о сделках купли-продажи с квартирами в крупнейших польских городах по итогам 1-го квартала 2024 года – Варшава, Краков, Вроцлав, Познань, Гданьск, Лодзь.

Итак, в 1-м квартале 2024 года рынок квартир показал падение спроса. В пяти из шести крупнейших польских городов количество сделок с квартирами заметно снизилось в сравнении с предыдущими периодами. 

Данные по итогам 1-го квартала 2024 года:

Падение спроса на рынке и, как следствие, снижение числа сделок купли-продажи было ожидаемо — в январе 2024 был прекращен приемок заявок на кредитную программу «Безопасный кредит 2%» в связи с достижением лимита по кредитованию. Сам же лимит был достигнут еще в декабре 2023 года. 

Программа «Безопасный кредит 2%» действовала с июля 2023 года и спровоцировала масштабный рост спроса. Пик действия программы выпал на 4 квартал 2023 года: суммарно за этот период в 6-ти крупнейших городах Польши было зарегистрировано на 36% сделок с квартирами больше, чем 4 квартале 2022 года. 

Narodowy Bank Polski пока не опубликовал данные о количестве сделок с квартирами во 2 квартале 2024 года, однако уже сейчас можно сказать, что их число вряд ли превысит показатель прошлого года. Причин для этого несколько: заметно снизившийся спрос со стороны покупателей; высокие процентные ставки по жилищному кредитованию; многие потенциальные покупатели находятся «в режиме ожидания» — они ждут старта кредитной программы «Кредит #наСтарт», которая будет более скромной, чем ее предшественница.

В условиях, когда спрос на рынке снижался, количество предложений о продаже квартир росло. По данным платформы OLXDATA, в 6-ти крупнейших польских городах количество объявлений о продаже квартир на сайтах Otodom.pl и Olx.pl в сентябре 2024 года достигло рекордных значений.

Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке

В соответствии с Narodowy Bank Polski данные о средней цене квадратного метра агрегируются в следующие группы:

1. Варшава.
2. Шесть крупнейших польских городов, не считая Варшавы (Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань, Вроцлав).
3. Десять проанализированных городов (Белосток, Быдгощ, Катовице, Кельце, Люблин, Ольштын, Ополе, Жешув, Щецин, Зелена-Гура).

Цены на квартиры продолжают расти как на вторичном, так и на первичном рынке. По итогам 2 квартала 2024 года, средняя цена на первичном рынке Варшавы составила 16,021 PLN/кв.м (около 3724 EUR/кв.м) — это на 1% больше, чем в предыдущем периоде, и на 22% больше, чем во 2 квартале прошлого года. Подробности читайте в нашей подробной аналитике по ценам на недвижимость в польской столице.

В группе шести городов средняя цена квадратного метра за год выросла на 21%, во 2 квартале 2024 года составив 12,762 PLN/кв.м (около 2967 EUR/кв.м) — по отношению к 1 кварталу 2024 года рост составил 3%. 

Городом с самым дорогим квадратным метром в этой группе является Краков – 15,277 PLN/кв.м (около 3552 EUR/кв.м). За год средняя цена квадратного метра выросла на 32% – это самый большой годовой рост цены во 2 квартале 2024 года; если говорить про квартальный рост, то по отношению к 1 кварталу 2024 года, он составил 4%. Городом с самой низкой средней ценой квадратного метра в группе традиционно является Лодзь – 9837 PLN/кв.м (около 2287 EUR/кв.м), +1% к предыдущему кварталу и +12% ко 2 кварталу прошлого года.

Ниже представлены данные о том, как изменилась средняя цена квадратного метра на квартиры на первичном рынке в группе 10 проанализированных городов.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Варшавы во 2 квартале 2024 года установилась на уровне 15,123 PLN/кв.м (около 3516 EUR/кв.м) — это на 2% больше, чем в 1 квартале 2024 года, и на 15% больше, чем во 2 квартале 2023 года.

Для группы шести городов средняя цена на вторичном рынке составила 11,443 PLN/кв.м (около 2660 EUR/кв.м) — рост по отношению к предыдущему кварталу составил 5%, а к аналогичному периоду прошлого года +21%. 

Самая высокая средняя цена квадратного метра в этой группе традиционно отмечается в Кракове – 14,585 PLN/кв.м (около 3391 EUR/кв.м), +7% по отношению к 1 кварталу 2024 года, и +30% по отношению ко 2 кварталу 2023 года. Самая низкая средняя цена в Лодзи – 7602 PLN/кв.м (около 1767 EUR/кв.м), что на 1% больше, чем в 1 квартале 2024 года, и на 19% больше, чем во 2 квартале 2023 года.

Ниже представлены данные о том, как изменилась средняя цена квадратного метра на квартиры на вторичном рынке в группе 10 проанализированных городов.

Итоги

Анализ рынка недвижимости Польши в первой половине 2024 года указывает на следующие ключевые тенденции:

1. Снижение спроса: в пяти из шести крупнейших польских городов наблюдается значительное снижение количества сделок купли-продажи квартир по сравнению с предыдущими периодами.
2. Рост предложения: количество объявлений о продаже квартир в крупнейших городах достигло рекордных значений.
3. Продолжающийся рост цен: несмотря на снижение спроса, цены на квартиры продолжают расти как на первичном, так и на вторичном рынках.
4. Региональные различия: наблюдаются существенные различия в динамике цен между городами, с Краковом, демонстрирующим наибольший рост цен.
5. Влияние государственных программ: завершение программы «Безопасный кредит 2%» оказало заметное влияние на рынок, а ожидание новой программы "Кредит #наСтарт" заставляет многих потенциальных покупателей занимать выжидательную позицию.
6. Рекордные цены в Варшаве: столица остается самым дорогим рынком с ценами, достигающими 16,021 PLN/кв.м на первичном рынке.

Эти тенденции указывают на переходный период на рынке недвижимости Польши. Несмотря на снижение спроса, устойчивый рост цен свидетельствует о сохраняющейся привлекательности недвижимости как инвестиционного актива. Будущее развитие рынка будет во многом зависеть от экономической политики, процентных ставок и реализации новых государственных программ поддержки.