Разрешение МВД Польши на покупку недвижимости: все, что нужно знать иностранцу

За последние пять лет количество иностранцев, получивших разрешение на покупку недвижимости в Польше, увеличилось на 43%. Этот факт указывает на растущую привлекательность польского рынка недвижимости для зарубежных инвесторов и экспатов. Однако процесс приобретения недвижимости в Польше для иностранцев имеет свои особенности, и без профессиональной консультации здесь не обойтись. Именно поэтому мы обратились за ответами к эксперту рынка — Галине Харламовой.

Разрешение Министерства на покупку недвижимости в Польше: все подробности и нюансы

— Как иностранцу купить квартиру или дом в Польше? Есть ли в законодательстве какие-то нюансы, о которых нужно знать заранее?

— Перед покупкой недвижимости за рубежом нужно понимать, что в каждой стране есть свои особенности законодательства, которые регулируют этот процесс. В Польше действует закон о приобретении недвижимости иностранцами (Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Если не брать в расчет юридические компании, то иностранцами считаются граждане стран, не входящих в Евросоюз, и те, у кого нет польского гражданства. 

По законодательству, иностранец, желающий купить недвижимость в Польше, обязан получить разрешение Министерства Внутренних Дел и администрации при согласии министра национальной безопасности, а в случае сельскохозяйственной недвижимости — также при согласии министра сельского хозяйства и развития села. Получается, что иностранцу, который хочет купить дом на земельном участке, земельный участок, коммерческую недвижимость или таунхаус, необходимо разрешение МВД. Квартиры при этом можно покупать без ограничений, но и здесь есть свои нюансы.

Давайте я подробнее расскажу именно о покупке квартиры, потому как это наиболее частый запрос. Когда покупатель приобретает квартиру в многоквартирном доме, то он вместе с тем покупает и часть земельного участка, на котором этот дом стоит. В этом случае иностранному покупателю никакого разрешения МВД не требуется. Но бывают ситуации, когда застройщик при возведении дома построил также и автомобильную дорогу возле этого земельного участка, или это большой жилой комплекс, где есть внутренние дороги. 

В приведенном кейсе покупатель приобретает не только квартиру с частью земельного участка, но и часть дороги. При этом автомобильная дорога относится к коммерческой недвижимости, а значит, на ее приобретение требуется разрешение Министерства. При самостоятельной покупке квартиры здесь нужно быть очень внимательным, потому что в таком случае без разрешения Министерства вы просто не сможете оформить право собственности на свою недвижимость у нотариуса.

Совсем недавно в моей практике был такой случай, когда в договоре купли-продажи недвижимость была указана как lokal mieszkalny (квартира), и вроде бы не нужно никаких разрешений. Но в седьмом параграфе прописано, что вместе с квартирой за 123 злотых продается часть автомобильной дороги, и покупатель обязан ее приобрести — а значит, и получить разрешение МВД на ее покупку.

Примечание: граждане стран Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) и Швейцарии освобождены от необходимости получения разрешения на приобретение большинства типов недвижимости, за исключением сельскохозяйственных земель и недвижимости в приграничных зонах. А граждане Великобритании с 1 января 2021 года должны получать разрешение на общих основаниях.

— Для чего нужно такое разрешение? Что проверяет Министерство Внутренних Дел? 

— Первое, что проверит Министерство, — не противоречит ли такая покупка геополитическим или стратегическим интересам страны. В Варшаве, как правило, в этом пункте не возникает никакой заминки: это не приграничная территория, здесь нет Балтийского моря или других стратегически важных объектов. Поэтому здесь все проходит гладко.

А второе, что проверит Министерство, — есть ли у покупателя связь с Польшей. И вот здесь возникает больше всего вопросов, но не со стороны государства, а со стороны покупателей. Клиенты ошибочно думают, что в этом пункте они обязаны предоставить родственную связь с Польшей, но на самом деле это не так. Сегодня для того, чтобы подтвердить свою связь со страной, достаточно более полугода жить здесь, официально работать, иметь постоянный источник дохода и подтвердить все это картой побыта (временным или постоянным видом на жительство). 

Примечание: иностранные юрлица также подпадают под действие закона о приобретении недвижимости иностранцами. Для них существуют дополнительные требования, такие как предоставление финансовой отчетности и подтверждение легальности деятельности в Польше.

Особенности покупки таунхаусов иностранцами

— В Варшаве среди покупателей довольно популярны таунхаусы. Есть ли какие-то особенности при покупке иностранцами именно этой недвижимости?

— Таунхаус — это по своей сути жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с отдельным входом для каждой. В Польше есть две юридические формы для регистрации такой недвижимости:

• Дом в застройке bliźniak или szeregowiec (dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej). Это, как правило, касается домов на две и более квартиры. В этом случае таунхаус оформляется как дом с участком земли в собственности и на его покупку обязательно нужно получать разрешение Министерства. Такие многоуровневые таунхаусы разделяются двумя стенами.
• Lokal mieszkalny. Это, по сути, представляет собой двух- и более квартирный дом. Таунхаусы имеют общую стену, и каждый покупатель приобретает именно квартиру. Здесь разрешение МВД не требуется.

Внешне такие таунхаусы ничем не отличаются. Для того чтобы понять, что Вы приобретаете lokal mieszkalny или дом в застройке bliźniak или szeregowiec, необходимо читать правовую и техническую документацию. 

Очень многие клиенты до обращения в наше агентство не знают о такой возможности и даже не рассматривают таунхаусы для покупки. Чаще всего люди где-то услышали, что обязательно нужно разрешение Министерства, но на деле оказывается, что это не всегда так. 

При этом все чаще и чаще покупателями недвижимости в Польше становятся граждане из стран Восточной Европы, и местные застройщики вовремя сориентировались, оформляя таунхаусы как многоквартирную застройку. В итоге сегменты таунхаусов — это по документам квартиры, но на самом деле это фактически собственная часть отдельно стоящего дома с приусадебным участком.

Причины отказов в разрешении

— Были ли в вашей практике отказы Министерства на покупку недвижимости иностранцем?

— Иностранец может получить как отказ, так и разрешение Министерства на покупку недвижимости в Польше. Но для положительного решения нужно четко понимать, какие именно документы нужно подготовить. Мы много лет работаем с одним адвокатом, которая знает наизусть «в алфавитном порядке» весь перечень документов.

При этом важно понимать, что Министерство дает не общее разрешение, а под какой-то конкретный объект недвижимости. То есть сначала покупатель должен заключить предварительный нотариальный договор купли-продажи, внести задаток, а уже потом подавать документы на получение разрешения. 

В случае отказа Министерства задаток покупателю не возвращается, а это большие риски для покупателя. Именно поэтому в нашем агентстве перед подписанием предварительного договора купли-продажи мы проводим консультацию с тем самым юристом, которая предварительно проверяет наличие всех необходимых документов. Это обеспечивает гарантию сохранности денег наших клиентов.

В моей практике был случай, когда покупатель решил сэкономить на адвокате и получить это разрешение самостоятельно. И это действительно возможно, но есть один нюанс: МВД имеет право ответить в течение двух месяцев с момента подачи заявки. И, например, если какого-то документа не хватает, то Министерство отдельным письмом просит его дослать. Как только покупатель его высылает, срок ответа МВД обнуляется, и у них снова есть два месяца на ответ. 

В итоге в той ситуации покупатель около полугода получал разрешение Министерства на покупку, и продавец был, мягко говоря, не рад такому положению дел. Представьте, если бы вы продавали квартиру и нашли покупателя, но сделка бы состоялась только через полгода.

Подытожим сказанное в виде наглядной таблицы:

* Гражданам ЕЭЗ и Швейцарии не требуется разрешение (кроме с/х земель и приграничных зон).