«В Италии реально купить жилье до 25,000 евро». Дома за 1 евро и процесс покупки итальянской недвижимости: интервью с экспертами
Италия пока остается едва ли не единственным уголком в Европе, где недвижимость остается довольно доступной. О ценах на квартиры в Риме и других регионах Италии, смещении фокуса покупателей с курортной недвижимости и возможностях заработка — поговорили с экспертами.
«Рынок Италии очень консервативен»
О дешевой недвижимости в Италии, консервативности местного рынка, программе «купить дом за 1 евро» и о многом другом нам рассказали Ксения Кошкарева, руководитель итальянского представительства агентства недвижимости Victory estate, и Иван Воротиленко, генеральный директор агентства недвижимости Victory estate.
— Чем рынок недвижимости Италии отличается от рынков других стран? В чем его особенности?
— Рынок Италии очень консервативен. Процедура покупки не меняется. Если в Дубае сейчас можно купить квартиру за биткоины, то у итальянского нотариуса глаза выпадут на стол от такой перспективы. Распространена оплата чеками или даже предоплата до заключения основного договора купли-продажи.
— В Италии есть несколько видов собственности:
- право голой собственности или nuda proprietà;
- право пользования или usufrutto;
- право проживания diritto di abitazione.
Кроме этого, право может делиться на право собственности на дом и на земельный участок, на котором стоит дом (case con diritto di superficie).
Например, вы можете купить право голой собственности на квартиру и быть ее владельцем, но пользоваться не сможете до тех пор, пока в нем проживает обладатель права пользования или права проживания.
Также, бывают объекты, которые не полностью принадлежат продавцу (ему принадлежит лишь право пользования земельным участком, на котором стоит дом).
Могут встречаться такие варианты, при которых право на объект принадлежит продавцу, а земля под ним — муниципалитету.
«Сильнее всего цены растут на бюджетную недвижимость»
— Как изменился спрос на недвижимость в стране за последнее время, скажем, за год? Какие объекты стали пользоваться спросом и почему?
— Если смотреть на картину в целом, то по данным Immobiliare.it, с 2015 до 2020 год цены на итальянскую недвижимость стабильно падали. Это касается и продажи, и аренды. С 2020-го по настоящее время график показывает рост. Но, конечно, внутри разных сегментов своя статистика. Например, по личному опыту, мы видим рост на бюджетную недвижимость, и наоборот, падение или замедление в элитном секторе. Аренда всегда пользуется повышенным спросом.
В бюджетном секторе сейчас появились отличные варианты в крупных городах, таких как Турин, Генуя, где можно видеть большой выбор вариантов за €1000 евро за «квадрат». В то же время, если говорить о совсем бюджетных вариантах, их на наш взгляд стало меньше.
В целом, рынок стабилен, за год кардинально ситуация не меняется. В Риме сейчас можно купить квартиру с двумя спальнями, готовую для жилья, от €100,000. Конечно, не в центре, но в этом бюджете есть из чего выбрать.
Если брать в целом Лацио (административная область в Италии со столицей в Риме — прим.ред.), то подобный вариант жилья в городе с населением 30-50 тысяч человек можно купить за €60,000, в городе с населением 10-15 тысяч человек такая квартира будет стоить €50,000, с населением 2-5 тысяч человек — €35,000. Ещё до пандемии, то есть 3 года назад, такую же квартиру можно было купить за 25,000 евро. То есть сильнее всего цены растут на бюджетную недвижимость и более плавно на квартиры в среднем ценовом сегменте.
Когда мы говорим о совсем бюджетной недвижимости, мы имеем в виду ценовой диапазон до 25,000 евро. Да, в Италии много таких вариантов. В разных регионах. Самая дешёвая квартира, которую мы смотрели с клиентами, стоила 9,000 евро. Конечно, это не значит, что их много и там нет никаких проблем. Но нужно искать, проверять — и обязательно найдёте.
К слову, мы сами живём в квартире, купленной за 15,000 евро 3 года назад. Это главный аргумент, когда люди не верят, что существуют такие цены.
Виллу в Палермо из сериала «Белый лотос» можно арендовать. Обзор
— Италия славится своей программой «купить дом за 1 евро» в небольших регионах. Исходя из опыта и наблюдений, что вы можете сказать об этой инициативе?
— Да, такая программа действительно есть. И в разных регионах свои условия. Мы из интереса, для себя, просчитывали пару вариантов. Все они кажутся на выходе экономически невыгодными. Как мы уже упоминали, в Италии и так очень много бюджетной недвижимости, и при этом нет никаких ограничений. Купил, сделал ремонт тогда, когда смог, и живи (или сдавай).
При покупке дома за 1 евро, ставятся дополнительные условия, например: постоянное проживание в этом доме (прописка), нельзя сдавать в аренду, обязательная полная реконструкция за 3 года, с привлечением специализированных лицензированных компаний и т.д. Также вы ограничены в выборе вариантов. Обычно это умирающие городки, ведь программа нацелена на увеличение численности населения в них. Наш вердикт — не выгодно.
«Взять ипотеку в Италии сложно даже самим итальянцам»
— В большинстве своем, среди наших клиентов, которые покупают недвижимость в Италии, — русскоговорящая аудитория, в частности, граждане России. Если раньше многие покупали недвижимость как дачи, то сейчас ситуация изменилась. Покупатели хотят жить постоянно, поэтому фокус сместился с курортной недвижимости на удобные локации для круглогодичной жизни. Среди таких локаций — Рим и окрестности, Тоскана, Лигурия, Абруццо, Ломбардия и, в целом, север Италии.
В Италии процедура покупки недвижимости для итальянцев и иностранцев одинаковая. Главные условия:
- Документ удостоверяющий личность.
- Итальянский налоговый номер codice fiscale и деньги на счету. Можно получить заранее в консульстве Италии своей страны. Это быстро и бесплатно.
- Деньги.
Для граждан России сейчас есть ограничения (необходимо иметь счёт за пределами РФ), но сделки проходят, спрос растёт.
Получить ВНЖ или гражданство путем покупки недвижимости в Италии нельзя.
Что касается ипотеки, ее в Италии сложно взять даже самим итальянцам. Для иностранцев (нерезидентов) тем более, ведь главное условие банка — официальный доход в Италии. Если вы резидент, имеете стабильный доход и легальные документы, то возможно.
К слову, в Италии по договоренности можно проводить удаленные сделки. Подбор объектов, подробные видеоотчеты и заключение договора купли-продажи — все возможно провести удаленно.
Основной заработок на недвижимости в Италии — сдача в долгосрочную аренду. Свои 4-6% годовых в евро можно спокойно получать. Реально найти варианты с доходностью 8-10% годовых.
Есть ещё возможность заработать на краткосрочной аренде, покупке домов под реконструкцию, коммерческой недвижимости — тут доходность выше, но в этом нужно разбираться и плотно работать со специалистами по недвижимости.
Автор
