Пора покупать дом в Хорватии? Эксперты о ценах и тенденциях на рынке недвижимости Хорватии
Рынок недвижимости Хорватии активно привлекает инвесторов со всего мира — в 2021 году доля сделок с участием иностранного капитала составила 75%. Но почему именно Хорватия? Чем интересен рынок недвижимости этой страны, и при каких условиях иностранцы могут покупать здесь объекты — рассказываем в нашем экспертном материале.
Хорватия — довольно небольшая страна с населением порядка 4 млн. человек. Особенно известно это государство разнообразием средневековых городов и деревень и приятным средиземноморским климатом. Инвестировать в недвижимость Хорватии особенно выгодно стало после 2013 года: именно тогда страна оправилась от кризиса 2008-го и стала частью Европейского союза.
Граждане каких стран покупают недвижимость в Хорватии чаще всего? Какие регионы пользуются наибольшим спросом? Как обстоят дела с ценами на объекты недвижимости? Как иностранцы могут купить недвижимость в Хорватии? Всеми подробностями с нами поделились Питер Поллак и Сюзана Джурица, эксперты компании IC-REAL, которые консультируют иностранных инвесторов в Хорватии, и в частности, на полуострове Истрия.
«Большинство покупателей предпочитают покупать жилье на побережье»
— Расскажите, пожалуйста, чем примечателен хорватский рынок недвижимости?
— Рынок недвижимости в Хорватии примечателен своей недвижимостью на побережье, вблизи моря, на островах в Адриатическом и в Средиземном море. Этот рынок полностью отличается от «внутреннего рынка» Хорватии. Береговая линия Хорватии, включая все острова, составляет 6,200 км, и эта область, естественно, является желанной для покупателей со всего мира. Потому что именно здесь вы можете наслаждаться жизнью в мягком климате круглый год: для понимания, сидеть на террасах в кафе можно даже зимой.
Что интересно, зачастую люди приезжают в Хорватию как туристы, а после знакомства с этим местом, загораются желанием приобрести здесь недвижимость. Кстати, туристический сектор в Хорватии в 2022 году действительно переживает настоящий бум — этот год побил рекорд 2019 года (в 2022 году посетителей на 20% больше).
— Кто из иностранцев чаще всего покупает недвижимость в Хорватии? И какие объекты пользуются наибольшим спросом?
— Спрос на хорватскую недвижимость высок, особенно со стороны покупателей из Германии и Австрии. Также много покупателей недвижимости приезжают из Словении, Чехии, Словакии, Венгрии и Швейцарии. Большинство покупателей предпочитают прочим вариантам жилье на побережье и, по возможности, с видом на море.
— Какие регионы являются наиболее популярными для покупки недвижимости в Хорватии?
— Среди популярных регионов, которые интересуют покупателей: полуостров Истрия на севере (с такими известными местами, как Ровинь, Пореч и Пула); залив Кварнер с городами Опатия, Цриквеница и островом Крк; или южная часть страны Далмация (от Задара и Сплита до Дубровника) с многочисленными островами, которые славятся как рай для яхтсменов.
Истрия очень интересна и с культурно-исторической точки зрения: этот регион долгое время был частью Римской империи (о чем свидетельствует Амфитеатр в Пуле), частью Венецианской республики, а также Австрии.
«Если будете строить дом с нуля — сможете сильно сэкономить»
— Какова ситуация с ценами на недвижимость в настоящее время?
— Цены на хорватскую недвижимость продолжают расти — в прибрежных районах до 20% в год. На рост рыночных цен влияют следующие факторы: ажиотаж со стороны немецких покупателей, охота за первоклассными местами с видом на море, повышение цен на материалы и рост производственных затрат; и, конечно же, коронавирус и побочные эффекты от пандемии в туристическом секторе. Также покупателей недвижимости привлекает тот факт, что до Хорватии можно легко и быстро добраться на автомобиле — соответственно, не нужно зависеть от авиасообщения; плюс, система налогов и регулирования в Хорватии также побуждает инвесторов надежно хранить деньги здесь, в местной недвижимости.
На побережье цены на новые квартиры «под ключ» составляют около 3,300 евро/м², в лучших районах — до 6,500 евро/м².
Примечание. Купить квартиру в Загребе, столице Хорватии, можно в среднем за 120-175 тысяч евро. Цена за «квадрат» варьируется в пределах 2,400-3,500 евро, в зависимости от удаленности от центра.
— Также интересна и сельскохозяйственная недвижимость Хорватии, например, оливковые плантации. А все потому, что на возделывание новых сельскохозяйственных земель ЕС выдает высокие субсидии (в среднем, около 70% от суммы инвестиций). Кроме того, оливковое масло из Истрии, вероятно, самое дорогое в мире: региональные производители берут €40 и более за литр.
— Как иностранец может купить недвижимость в Хорватии? Какие для этого существуют условия?
— Каждый человек, независимо от того, из какой страны он родом, может купить недвижимость и землю в Хорватии как для проживания, так и для коммерческого использования. Проще всего это сделать, учредив компанию в Хорватии, от лица которой затем и будет осуществляться покупка недвижимости.
Учредить компанию нетрудно, это можно сделать онлайн или по почте, и для этого необязательно ехать в Хорватию. Весь процесс занимает около 6-8 недель. В итоге, вы получаете статус юрлица и банковский счет в Хорватии.
Примечательно, что с помощью собственной компании в Хорватии вы можете построить частный дом, многоквартирный дом и т.д., и при этом 25% налога на добавленную стоимость (НДС) будет вычтено от всей стоимости строительства. Таким образом, возводя жилье с нуля, вы можете сэкономить много денег. Для проекта стоимостью, например, €450 тысяч с НДС, выгода составит примерно 100,000 евро.
Если вас интересует покупка недвижимости исключительно для себя, можно обойтись и без учреждения компании. Проблем с этим точно не возникнет у граждан ЕС, а вот в случае с не гражданами ЕС, все будет зависеть от ваших договоренностей с продавцом объекта. Также от покупателей-физлиц потребуется разрешение от Минюста страны. Это формальность, но ждать решения иногда приходится до 3–6 месяцев.
«1 января 2023 года Хорватия введет евро в качестве своей валюты»
— Каковы приблизительные расходы на создание собственной компании в Хорватии?
— Если учредителем является один человек, то единовременные начальные расходы составят 3,900 евро нетто, включая все сборы и контракты; бухгалтерская фиксированная ставка будет составлять около 2,500 евро нетто в год.
— Каковы налоговые ставки в Хорватии для компаний?
— НДС обычно составляет 25%, ниже только для продуктов питания и лекарств. Корпоративный подоходный налог для компаний составляет 10-18%, подоходный налог для физических лиц — 10-30%.
— Какие дополнительные расходы возникают при покупке недвижимости/земельного участка в Хорватии?
— Расходы на адвоката за подготовку договора купли-продажи, внесение записи в земельную книгу и т.д. составляют около 1,5% от стоимости объекта, плюс 25% НДС. Налог на передачу земли составляет 3%. Также, вероятно, вам придется заплатить комиссию за посредничество (наша компания берет 3%, плюс 25% НДС).
— Каковы условия получения кредитного финансирования в хорватском банке?
— В случае с недвижимостью срок кредитования обычно составляет 10-12 лет, а первоначальный взнос должен составлять примерно 30-50%. Процентная ставка на данный момент — около 7-8% в год.
— Сколько можно заработать на недвижимости в стране, и какие есть способы это сделать?
— Итак, есть много инвесторов, которые строят дома в Хорватии для сдачи в аренду туристам. Большие возможности также появляются у инвесторов, покупающих отели, кемпинги/глэмпинги и т.д. Есть еще отличная недвижимость прямо у моря с собственным пляжем. В целом, потенциал заработка только на недвижимости, заточенной под туристов, составляет от 7 до 15% в год, что довольно привлекательно.
— Исходя из текущей ситуации на рынке, что вы ожидаете увидеть в будущем?
— В принципе, никакого спада или падения цен на рынке недвижимости Хорватии ожидать не стоит. 1 января 2023 года Хорватия введет евро в качестве своей валюты и станет частью Шенгенской зоны. Это означает, что, имея визу в Хорватию, вы также сможете свободно передвигаться по другим странам Шенгенской зоны ЕС. И число туристов также продолжит расти: ряд гостиничных объединений уже инвестируют в круглогодичный туризм с велнес и спа, термальными ваннами и фитнес-залами.
Автор фото: Питер Поллак.
Автор
