В каких странах лучше всего инвестировать в недвижимость. Обзор 5 популярных направлений

В недвижимость каких стран сейчас выгоднее инвестировать? Где доход от сдачи квартир в аренду будет выше, а где ниже? На эти вопросы можно ответить, определив показатель возврата инвестиций (ROI) в разных странах. Мы взяли 5 популярных стран и проанализировали их показатели ROI, выяснив, таким образом, где доход от инвестиций будет выше.

Показатель ROI (Return on Investment) измеряет, сколько денег или прибыли получено от инвестиций в процентах от стоимости этих инвестиций. В случае с недвижимостью, это отношение дохода, выраженного средней арендной ставкой, к средней цене квартиры.

Как рассчитать ROI в сфере недвижимости?

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, нужно взять годовой доход от сдачи в аренду за вычетом имущественных налогов, расходов на страхование и других трат в эту недвижимость, и затем разделить его на общую сумму инвестиций, которую вы вложили в объект в самом начале.

Скажем, на покупку квартиры и покрытие дополнительных расходов вы потратили $110,000, а годовой доход от сдачи в аренду (после вычета трат на имущественные налоги, страхование и прочие расходы) составил $9600. Значит, ваш показатель ROI будет равен 8,7% (9600 долл. США ÷ 110,000 долл. США). 

Итак, переходим к нашему анализу.

Польша

Средняя стоимость квартиры с одной спальней (50 кв.м) в центре городов Польши составляет около 200,000 USD (стоимость одного квадратного метра около 4000 USD); за пределами центра стоимость квартиры — 140,000 USD («квадрат» стоит около 2800 USD).

Стоимость аренды квартиры с одной спальней в центре городов Польши 770 USD, за пределами центра — 610 USD.

В Польше доход от сдачи жилья в аренду облагается налогом по фиксированной ставке. Доходы от аренды недвижимости до 100,000 PLN в год (около 25,500 USD) облагаются налогом по ставке 8,5%. Доходы от аренды, которые превышают этот порог, облагаются по ставке 12,5%.

Итак, показатель возврата инвестиций (ROI) в Польше, или, другими словами, валовой доход от аренды недвижимости в процентах:

• ROI (в центре городов): 4,23%
• ROI (не в центре): 4,78%

ROI в крупнейших городах Польши:

Чехия

Средняя стоимость квартиры с одной спальней (50 кв.м) в центре городов Чехии составляет около 240,000 USD (стоимость одного квадратного метра около 4800 USD); за пределами центра стоимость квартиры — 180,000 USD («квадрат» стоит около 3600 USD).

Стоимость аренды квартиры с одной спальней в центре городов Чехии 850 USD, за пределами центра — 670 USD.

В Чехии доход от сдачи жилья в аренду облагается подоходным налогом. Доходы от сдачи в аренду недвижимости до 1,582,812 чешских крон в год (около 70,000 USD) облагаются налогом по ставке 15%. Доходы от аренды, которые превышают эту сумму, облагаются по ставке 23%.

Показатель возврата инвестиций (ROI) в Чехии (валовой доход от аренды недвижимости в процентах):

• ROI (в центре городов): 3,63%
• ROI (не в центре): 3,80%%

ROI в крупнейших городах Чехии:

Черногория

Средняя стоимость квартиры с одной спальней (50 кв.м) в центре городов Черногории составляет около 100,000 USD (стоимость одного квадратного метра около 2000 USD); за пределами центра стоимость квартиры — 78,000 USD («квадрат» стоит около 1560 USD).

Стоимость аренды квартиры с одной спальней в центре городов Черногории 600 USD, за пределами центра — 450 USD.

В Черногории доход от аренды облагается налогом по ставке 15%, при этом затраты, понесенные для получения дохода вычитаются из налоговой базы. 

Показатель возврата инвестиций (ROI) в Черногории (валовой доход от аренды недвижимости в процентах):

• ROI (в центре городов): 6,05%
• ROI (не в центре): 5,92%

ROI в самых популярных городах Черногории:

Турция

Средняя стоимость квартиры с одной спальней (50 кв.м) в центре городов Турции составляет около 53,000 USD (стоимость одного квадратного метра около 1060 USD); за пределами центра стоимость квартиры — 32,000 USD («квадрат» стоит около 640 USD).

Стоимость аренды квартиры с одной спальней в центре городов Турции 330 USD, за пределами центра — 230 USD.

В Турции доходы от сдачи жилой недвижимости в аренду облагаются прогрессивным налогом, ставка которого зависит от величины дохода. Доходы до 33,000 турецких лир (около 1025 USD) освобождены от налогов, доходы от 33,000 до 70,000 турецких лир облагаются 15% налогом, от 70,000 до 250,000 турецких лир облагаются 20% налогом, от 250,000 до 880,000 турецких лир облагаются 27% налогом.

Показатель возврата инвестиций (ROI) в Турции (валовой доход от аренды недвижимости в процентах):

• ROI (в центре городов): 6,43%
• ROI (не в центре): 7,76%

ROI в крупнейших городах Турции:

Объединенные Арабские Эмираты

Средняя стоимость квартиры с одной спальней (50 кв.м) в центре городов ОАЭ составляет около 160,000 USD (стоимость одного квадратного метра около 3200 USD); за пределами центра стоимость квартиры — 110,000 USD («квадрат» стоит около 2200 USD).

Стоимость аренды квартиры с одной спальней в центре городов ОАЭ 1650 USD, за пределами центра — 1100 USD.

В ОАЭ нет налога на доход от аренды, вместо этого предусмотрены муниципальные налоги, которые выплачиваются арендатором, муниципальные налоги зависят от местоположения — в каждом эмирате своя величина, арендной платы. 

Показатель возврата инвестиций (ROI) в ОАЭ (валовой доход от аренды недвижимости в процентах):

• ROI (в центре городов): 12,38%
• ROI (не в центре): 12,00%

ROI в крупнейших эмиратах ОАЭ:

Подведем итог: лидером по показателю возврата инвестиций (ROI) среди анализируемых стран являются Объединенные Арабские Эмираты — в зависимости от города, в ОАЭ можно рассчитывать в среднем на 6-9% в центре города и на 5-10% за пределами. Другие страны на фоне ОАЭ выглядят менее привлекательными, однако стоит учитывать, что это усредненные показатели, и, как и в любых других инвестициях, вкладываясь в недвижимость, стоит учитывать множество факторов для получения максимальной выгоды.