Почему стоит вложиться в недвижимость на Бали уже сейчас?

Индонезийский остров Бали уже давно не только популярное туристическое направление. Сейчас остров является точкой притяжения для инвесторов, предпринимателей и тех, кто ищет место для жизни на берегу Индийского океана. Активный спрос стимулировал предложение, и теперь инвесторы могут вкладывать средства в огромное количество объектов — от современных апартаментов до роскошных вилл.

География острова позволяет удовлетворить запросы практически любых клиентов. Здесь найдут недвижимость по душе и любители пляжного отдыха, и те, кому больше нравятся горы и хайкинг. В нашей статье мы разберемся в особенностях местного рынка недвижимости, а также расскажем о трех привлекательных районах для инвесторов.

Особенности и перспективы местного рынка

Бали — это остров вулканического происхождения, что обусловило его разнообразный рельеф. Центральная часть острова занимает гористая местность с возвышенностями, такими как вулкан Агунг (высота 3142 м) и вулкан Батур, которые являются не только природными достопримечательностями, но и формируют собственный микроклимат в прилегающих районах. Высокогорные районы (например, Бедугул или Убуд) отличаются прохладным и более сухим климатом (особенно ночью), а прибрежные (Чангу, Кута, Нуса-Дуа) — это классический теплый климат тропического острова.

Также стоит учитывать, что на острове насчитывается несколько активных вулканов, чьи извержения влияют на спрос на недвижимость в прилегающих районах, а также на стоимость страхования объектов. Более того, следует учитывать и регулярную тектоническую активность. К счастью, современные технологии позволяют повышать устойчивость зданий к сейсмическим нагрузкам.

Все эти нюансы значительно влияют на стоимость недвижимости:

• Высокогорные виллы с видом на рисовые террасы или вулканы стоят дороже из-за уникальности локации и ограниченности предложений.
• Недвижимость на первой линии океана — самая дорогая на острове. При этом цены могут варьироваться в зависимости от стороны побережья: южное и западное побережья более популярны и доступны.
• Недвижимость, расположенная в зонах повышенного риска стоит дешевле, однако ее нужно страховать по более высокому тарифу. 

Недвижимость на Бали для иностранцев

Местный рынок открыт для иностранцев, однако стоит знать о существующих типах владения недвижимостью. Полное право собственности на землю доступно исключительно гражданам Индонезии, а иностранцы могут рассчитывать на долгосрочную аренду (Leasehold) на 25–99 лет. Причем она подходит не только для личного проживания, но и для частного инвестирования в доход от аренды.

Популярным вариантом является регистрация компании с иностранным капиталом, которая имеет право владеть землей на основании Hak Guna Bangunan (Право на строительство и владение зданиями на земле, принадлежащей государству или частным лицам). Этот вариант требует значительных инвестиций и создания юридического лица, что сопряжено с бюрократической волокитой.

Главным двигателем местного рынка является туризм, из-за чего особенно высок спрос на краткосрочную аренду. На данный момент актуальными являются виллы и апартаменты в популярных районах, таких как Чангу, Убуд и Семиньяк, особенно в пиковый сезон. Долгосрочная аренда больше востребована у экспатов и фрилансеров, что создает спрос на объекты в предгорьях.

Также стоит отметить, что правительство Индонезии активно работает над развитием транспортной инфраструктуры, работая по трем основным направлениям: 

• Строительство первой железной дороги. В сентябре 2024 года началось строительство первой железной дороги протяженностью около 30 км. Легкорельсовый транспорт (LRT) соединит международный аэропорт Нгурах-Рай с городом Менгви, проходя через курортные зоны Кута и Семиньяк.
• Планы по строительству метро. Ожидается, что участки «Аэропорт–Central Parkir Kuta» и «Аэропорт–Nusa Dua» будут введены в эксплуатацию к IV кварталу 2028 года, а участок «Central Parkir Kuta–Cemagi» — к концу 2031 года.
• Развитие дорожной сети. В 2024 году начато строительство скоростной дороги Гилиманук–Менгви, которая должна соединить Бали и Джакарту, улучшив транспортное сообщение между островом и столицей. 

Топ-3 района на Бали для инвестиций в недвижимость 

Самыми привлекательными районами для инвестиций в недвижимость на Бали являются Чангу (Canngu), Улувату (Uluwatu) и Убуд (Ubud). 

Чангу — главное туристическое направление Бали. Высокая цена за квадратный метр и конкуренция при перепродаже и сдаче не являются существенной преградой, поэтому район продолжает пользоваться большой популярностью. 

Недвижимость в районе Чангу представлена современными апартаментами, таунхаусами и виллами. Аренда апартаментов с одной спальней начинается от $500–$800 в месяц, виллы с двумя спальнями — от $1500 в месяц. Стоимость покупки виллы может варьироваться от $200,000 до $550,000 и выше, в зависимости от расположения и характеристик объекта. Объекты, расположенные в пешей доступности от пляжа, стоят на 20–30% дороже аналогичных объектов, удаленных от побережья. 

Наиболее оптимальный вариант для инвестиций в районе Чангу  — комплексы апартаментов и вилл, так как они обычно отличаются хорошей инфраструктурой и чистыми пляжами. Цены студий в таких комплексах начинаются от $136,689. 

Для примера: прямо сейчас в Чангу можно инвестировать в роскошный комплекс вилл и апартаментов от застройщика LOYO & BONDAR с бассейном на крыше. Этот комплекс будет напрямую связан с первой линией метро. Прогнозируемая доходность — 14–17% годовых.

Район Улувату, несмотря на менее развитую инфраструктуру, также является популярным направлением — особенно для туристов, предпочитающих активный отдых (как, например, серфинг). Район известен своими уединенными пляжами и престижными курортами.

В этом районе наиболее выгодный вариант для инвестиций — элитные виллы с видом на океан, частным бассейном и просторной террасой. Многие объекты имеют традиционный балийский дизайн с современными удобствами. Цены на виллы с одной спальней начинаются от $124,930. Конечно, виллы здесь могут стоить и $300,000, и несколько миллионов долларов — все зависит от уровня предлагаемой роскоши и инфраструктуры. Ожидаемый ROI — около 10% годовых, учитывая высокий спрос на аренду премиум-класса.

Убуд же является духовным центром Бали, ведь именно здесь расположены основные достопримечательности острова. Да и цены на недвижимость ниже, чем в других районах.

В Убуде можно найти эко-виллы, традиционные балийские дома и современные апартаменты, часто с видами на рисовые поля или джунгли. Многие объекты спроектированы с учетом экологических стандартов, чтобы не нарушать местную экосистему. 

Инвестировать в Убуде лучше всего в апартаменты. Цены на такие объекты начинаются от $85,964, а ожидаемый ROI составляет около 12% годовых за счет высокого спроса туристов и экспатов.

Подытожим: почему стоит инвестировать в недвижимость на Бали (и не затягивать с этим)

Во-первых, на острове постоянно растет туристический поток:

• 5,2 млн туристов в 2023 году. Прогноз на 2025: 6,5 млн посетителей.
• Средняя цена посуточной аренды: $772.
• Заполняемость туристической недвижимости: от 60% до 80% с тенденцией к росту.

Во-вторых, есть множество преимуществ, отличающих местный рынок от конкурентов:

• Доступные цены: $2237/м² для бизнес-класса (на 40% ниже Пхукета).
• Прозрачное владение: долгосрочная аренда до 99 лет.
• Налоговые преференции для иностранных инвесторов.

И конечно, рынок Бали предлагает привлекательные возможности для инвесторов:

• Диверсификация активов в стабильной юрисдикции.
• Пассивный доход от краткосрочной и долгосрочной аренды.
• Личное использование для отдыха или релокации.
• Защита капитала в развивающемся регионе.

Таким образом, масштабные инфраструктурные проекты, растущий туристический поток и доступные цены создают идеальные условия для инвестиций в рынок недвижимости Бали.