«Около 50% наших клиентов выбирают оплату криптовалютой». Как купить недвижимость на Бали за криптовалюту на практике

На Бали уже сформировалась отлаженная система покупки недвижимости за криптовалюту с четкими процедурами проверок, налогообложением и юридическим оформлением. Мы узнали у Елены Кучмей, CEO местного агентства недвижимости Satellite Estate Group, подробности о том, как устроен процесс покупки недвижимости на Бали за криптовалюту на практике, чем он отличается от традиционной покупки за фиатные деньги, и как обеспечивается безопасность сторон на протяжении таких сделок.

Про процесс покупки, методы оплаты и налоги

— Как технически организован процесс купли-продажи недвижимости за криптовалюту в Индонезии (на Бали)? Из каких этапов состоит такая сделка?

— Клиент или доверенное лицо клиента на основании документов, полученных от девелопера, переводит криптовалюту на счет застройщика. Основные этапы:

• Выбор объекта.

• Внесение взноса для его брони.

• Получение пакета документов от девелопера.

• Согласование и подписание договоров по объекту.

• Внесение суммы, определенной платежным планом.

• Получение подтверждающих документов.

— Как на практике выглядит весь этот путь?

— Рассмотрим идеальные с точки зрения безопасности схемы, они же рекомендуемые нами для минимизации рисков:

Первый вариант: клиент самостоятельно переводит криптовалюту девелоперу со своего кошелька. Все переводы происходят на основании инвойса, выставленного и подписанного строительной компанией. Мы рекомендуем получать кошелек непосредственно от застройщика, например, в общей группе с агентством. Это снизит риски как ошибок при копировании и пересылке, так и взаимодействия с недобросовестными брокерами. 

Второй вариант: у клиента наличные/безналичные доллары/рубли. Тогда девелопером или агентством определяется подрядчик по переводу криптовалюты. Далее подрядчик на основании инвойса и по согласованию с клиентом переводит необходимую сумму в криптовалюте девелоперу и, только после подтверждения им получения суммы на свой счет, клиент передает подрядчику деньги. В течение часа девелопер подготавливает и высылает клиенту чек об оплате. 

— Какие криптовалюты принимаются к оплате? Как решаются вопросы волатильности криптовалют при проведении сделки?

— Все зависит от конкретного девелопера. Но самая частая и удобная криптовалюта — это USDT TRC20. По согласованию с застройщиком есть возможность принять оплату в любой криптовалюте — в случае если криптовалюта будет отличная от USDT TRC20, выставляется инвойс с коротким дедлайном по оплате на 20–30 минут в связи с высокой волатильностью токенов. 

— Как происходит конвертация криптовалюты в фиатные деньги для официального оформления сделки? 

— При получении криптовалюты девелопер конвертирует средства и вносит на счет юридического лица. Именно поэтому девелопер может документально подтвердить получение денежных средств. Все сделки подлежат налогообложению, что снижает риск клиента при оплате криптовалютой.

— Какие дополнительные документы требуются при сделке с криптовалютой по сравнению с обычной покупкой недвижимости?

— Дополнительных документов не требуется. Все этапы по оформлению сделки идентичны при разных способах оплаты.

— Как решаются вопросы налогообложения при таких сделках? Какие налоги должен заплатить покупатель?

— Налогообложение не зависит от способа оплаты, так как при оплате с помощью криптовалюты клиент также получает все подтверждающие документы. При приобретении недвижимости у клиента возникает обязательство по уплате налога VAT 5% и 11%, в зависимости от титула приобретаемой недвижимости. Налог может быть уплачен сразу либо при передаче ключей/регистрации сделки у нотариуса в случае строящейся недвижимости.

Про сложности, безопасность и гарантии

— С какими основными сложностями сталкиваются участники сделки при использовании криптовалюты?

— Я бы выделила здесь главным вопросом безопасность сделки, так как не у всех девелоперов процесс получения криптовалюты хорошо налажен. Зачастую бывает, что клиенту самостоятельно приходится искать подрядчика для осуществления транзакции.

— Какие меры безопасности вы применяете для защиты средств клиентов при проведении криптовалютных транзакций?

— Мы работаем только с проверенными девелоперами. Клиент передает денежные средства партнеру только после подтверждения от застройщика о зачислении криптовалюты на его кошелек. 

— Как происходит проверка происхождения криптовалютных средств покупателя?

— Все операции с криптовалютой проходят обязательную проверку KYC и AML — это исключает получение валюты (связанной с легализацией и прочим), полученной нелегальным способом. 

— Какие гарантии получает продавец при продаже недвижимости за криптовалюту?

— Если речь о гарантиях на недвижимость или право собственности, то они идентичны классическим. Способ и средства оплаты не влияют на гарантии. Если речь о гарантиях на передачу и оформление документов, то здесь я рекомендую следовать процессу оформления, описанному мной в самом начале. 

— Как долго в среднем длится сделка с использованием криптовалюты по сравнению с традиционными способами оплаты?

— При оплате криптовалютой девелопер, как правило, предоставляет подтверждающие оплату документы очень быстро — иногда в течение часа. При оплате переводом SWIFT получение денежных средств может занимать до одной недели. 

— Какой процент ваших клиентов предпочитает расчет в криптовалюте? Заметен ли рост интереса к таким сделкам?

— Порядка 50% наших клиентов предпочитают криптовалюту. Мы отмечаем заметный рост спроса на оплату недвижимости криптовалютой, так как данный тип оплаты становится все более безопасным и удобным.

— Каковы перспективы развития крипто-сделок с недвижимостью в Индонезии (на Бали)? Какие изменения в регулировании ожидаются?

— Мы ожидаем только положительных изменений. Уже сейчас данные сделки не являются нелегальными. Управляющие компании расширяют возможности, предоставляя клиенту право выбирать валюту выплаты доходности от сдачи недвижимости в аренду. Таким образом, оплата криптовалютой становится доступной не только для осуществления сделок купли-продажи, но и для получения пассивного дохода.