«Даже извержение вулкана не так отразилось на рынке острова, как COVID-19». Как строить и зарабатывать на недвижимости Бали даже в кризисные времена — эксперт

Как выглядит строительный процесс на Бали и чем он отличается от практики других стран? Каким образом ведет себя рынок недвижимости острова в кризисные времена и в периоды подъема? Как выбрать правильную локацию, чтобы объект приносил стабильный доход? Своим экспертным мнением с нами поделился Никита Шеломенцев, основатель группы компаний BREIG. 

«Из-за строительного бума качество подрядчиков на Бали снизилось»

— Почему опыт строительства в других странах только частично применим в условиях Бали? С чем это связано?

— В первую очередь, на Бали есть ряд факторов внешней среды (сейсмическая активность, высокая влажность, наличие дождливых сезонов), которые напрямую отражаются в строительных нормах — их, конечно, нужно учитывать. В то же время в других странах специалисты могут сталкиваться с другими проблемами, например, с необходимостью учитывать наличие зимнего сезона. 

Вторая отличительная особенность заключается в том, что на Бали в последние годы наблюдается строительный бум, вследствие которого критически важно стало учитывать то, что качество специалистов и рабочих в подрядных организациях зачастую существенно ниже, чем того бы хотелось. Соответственно, все процессы взаимодействия с подрядчиком, с их менеджментом и инженерной службой будут требовать в разы больше координации.

Кроме того, необходимо закладывать наличие большего количества ошибок как в документации, так и в процессах, которые реализуются местными контрагентами. Причина в том, что в последние годы очень многие на острове переквалифицировались в строителей, при этом раньше не имели в этой области достаточного опыта.

Поэтому весь тот недостаток экспертизы, опыта и компетенций, который будет встречаться в подрядных организациях, вам придется компенсировать, создавая необходимые компетенции в рамках своей девелоперской компании. 

— Какие циклы рынка вы, как эксперты, успели застать? Как рынок недвижимости Бали ведет себя в разные периоды?

— За 7 лет мы успели застать и фазу активного роста рынка до 2020 года (то есть начала Ковида), и весь период коронавируса, когда на Бали невозможно было прилететь и рынка недвижимости практически не существовало; также видели фазу активного восстановления после пандемии. 

В течение Ковида рынок аренды был полностью переориентирован на постоянное проживание: все виллы, которые раньше сдавались туристам посуточно, превратились в место для помесячного проживания. Причем вилла на 4 спальни могла быть сдана четырем разным людям или небольшим семьям, где каждый жил в отдельной спальне и ежемесячно за нее платил. 

В этот период те, кто владел виллами на долгосрочном контракте (25-30 лет), за счет такого типа аренды могли отбить свои расходы и фактически выйти в ноль. Те же, кто брал более короткие периоды аренды (например, на год) и сдавал объект посуточно, конечно же, пострадали больше всего, потому что в течение года вернуть деньги было очень сложно.

Отмечу, что даже в период Ковида у нас проходили сделки по покупке недвижимости в Индонезии, и некоторые люди умудрялись зайти даже на самом раннем этапе начала стройки, потом перепродавая свои объекты. Но безусловно, объем и количество таких сделок были в 10 раз меньше, чем когда Бали был открыт. 

В целом, COVID-19 — это, конечно, беспрецедентный период. Даже извержение вулкана, которое случилось много лет назад, так не отразилось на рынке острова. 

— Исходя из этого возникает вопрос: как застройщики должны продумывать финансовые риски, чтобы оставаться на плаву даже в кризисные времена? 

— На самом деле, это очень важный вопрос, поскольку рынок так или иначе цикличен. И в те периоды, когда происходит безумный рост, на рынке появляется довольно много небольших застройщиков, которые не обладают достаточным финансовым ресурсом, берут на себя повышенные риски и начинают проекты, не имея возможности их закончить. 

Как правило, такие девелоперы думают, что им достаточно будет иметь 10% от необходимой суммы на проект (а то и меньше), а остальные 90% будут привлечены за счет активных продаж. В таком случае, если рынок входит в чуть более спокойную фазу, у таких застройщиков нет финансовой возможности продолжать строительство и они вынуждены останавливать стройку либо затягивать ее. Впоследствии, себестоимость проекта еще больше увеличивается. Все это приводит к печальным последствиям как для застройщиков, так и для инвесторов. 

Поэтому застройщики должны помнить про золотой принцип: нельзя начинать проект, не имея возможности его завершить в случае, если что-то пойдет не так. То есть у застройщика должны быть либо собственные финансовые ресурсы, либо уже гарантированные инвестором средства, которые при необходимости можно будет привлечь на заранее согласованных условиях. 

«Возведение объектов может занять от полугода до двух лет»

— Перейдем к непосредственно строительному процессу на острове. Расскажите, пожалуйста, какие этапы он включает? 

— Любое строительство начинается с разработки проекта. Эта процедура включает в себя, в первую очередь, концептуальное проектирование, после которого разрабатывается рабочая документация. В ней рассчитывается структура, нагрузка, а также прописывается способность выдержать сейсмическую активность. 

Также процедура возведения объектов включает архитектурную часть, которая подробно покажет, где и какие материалы используются, как расположены межкомнатные перегородки, и так далее. 

И третий этап — это так называемый «Mechanical, electrical and plumbing (MEP)», то есть все, что касается водопроводов, электрики, вентиляции и т.п. 

После того как проект разработан, необходимо пересчитать все в смету, провести тендер, выбрать подрядчика и начать строительные работы. 

— По мере прогресса строительных работ происходит оценка качества, проверка соблюдения необходимой технологии во время ведения работ, выявление расхождений/нарушений и, при наличии, их устранение.

На этапе строительства необходимо обеспечить несколько уровней технического надзора, чтобы убедиться, что качество проекта будет на высоком уровне. В первую очередь, такой надзор осуществляет непосредственно подрядчик. Дополнительно к нему нужна внутрення служба технадзора, которая будет производить оценку и давать свое заключение. Плюс, рекомендуется привлекать внешний независимый технадзор в качестве еще одного уровня проверки. 

После завершения строительства происходит приемка в несколько этапов и передача объекта новому владельцу. После этого запускается гарантийное обслуживание, в течение которого все выявленные уже в процессе эксплуатации недочеты также устраняются силами подрядчика. 

— Сколько времени занимает процесс от возведения до сдачи проектов?

— Это зависит от того, насколько проект крупный. Сроки могут сильно отличаться. Например, построить отдельно стоящую одноэтажную виллу со скатной крышей можно, в принципе, и за полгода. Если же мы говорим о трехэтажной вилле с эксплуатируемой кровлей, то это может занять 11-13 месяцев. 

В случае масштабного строительства (например, когда строится большой комплекс с общей инфраструктурой и инженерными системами, а также с необходимостью координации внутренней логистики строительной площадки), сроки могут составлять до 14-15 месяцев — если это комплекс вилл, и до 1,5-2 лет — если в рамках комплекса есть четырехэтажные апартаменты. 

«Помимо вилл, большим спросом на Бали сейчас пользуются таунхаусы и апартаменты»

— Как на Бали обстоят дела с землей и ее доступностью для строительства? 

— Безусловно, на Бали есть ограничения относительно того, как можно использовать землю. На острове есть три основных типа земли: 

• Земля, предназначенная для сельского хозяйства, на которой нельзя строить ничего, тем более для коммерческого использования. Некоторые типы земли можно использовать для строительства 10-20% от нее, но опять же, не для коммерческого использования и не для сдачи в краткосрочную аренду. 
• «Желтая земля» — это земля, на которой можно производить капитальное строительство, но при этом они предназначены только для проживания, исключая возможность извлечения прибыли за счет краткосрочной аренды.
• «Туристическая земля» — самый интересный тип земли. Это та земля, которая чаще всего находится на расстоянии до 1 километра от океана, либо ближе к центру популярных городов. На такой земле можно строить не только виллы, но также апартаменты и отели, с возможностью в дальнейшем сдавать их посуточно. 

— Что вообще сейчас строится на Бали, какие виды объектов наиболее популярны?

— В первую очередь, стоит разделить объекты на 2 типа: инвестиционные объекты и объекты для проживания; иногда бывает также смешанный тип использования. 

Спросом продолжают пользоваться большие виллы, потому что изначально Бали всё-таки был про этот вид недвижимости. Иностранцы зачастую покупают их для собственного использования: австралийцы и новозеландцы продолжают покупать виллы на 4 спальни, чтобы по полгода или по три-четыре месяца в году там проживать, а в остальное время сдавать в аренду. 

Из относительно новых форматов, в первую очередь, появились таунхаусы: первый такой значимый проект с качественным позиционированием был запущен 3-4 года назад, и с тех пор очень многие застройщики растиражировали похожие проекты, увидев интерес со стороны покупателей.

Также в последние 1-2 года на Бали стал активно развиваться формат апартаментов. Он особенно набирает обороты в таких районах, как Чангу, Букит и Убуд, где до недавнего времени в таком виде можно было встретить только отели. 

«Наиболее востребованные локации остаются такими даже во время рыночного спада»

— Поделитесь опытом: как строить именно доходную недвижимость, которая будет приносить инвестору прибыль?

— Для нас определяющим фактором остается локация: необходимо понимать, что турист, который прилетает на Бали, проводит здесь в среднем 1–2 недели, и естественно, он старается выбрать расположение получше — либо максимально близко к океану, либо если это Убуд, то поближе к его центру. 

По нашим наблюдениям, среднестатистический турист проводит где-то неделю в Чангу и в окрестностях (Берава или Переренан), также он может заехать на несколько дней на Букит, и еще на два-три дня — в Убуд. При этом его бюджет на ночь в апартаментах с одной спальней может достигать 150-250 долларов. 

Поэтому мы понимаем, что люди всегда будут отдавать предпочтение той локации, где они смогут пешком дойти до пляжа, сходить в самые модные и известные пляжные клубы, кафе, рестораны, ночные бары. 

— Если же мы говорим о локациях, удаленных от океана и других точек притяжения туристов, то там речь чаще всего идет уже о помесячной аренде. То есть такие локации актуальны для людей, которые хотят пожить на острове подольше. Соответственно, они могут и бюджет распределить иначе, будучи готовыми платить примерно 2-3 тысячи долларов в месяц. С точки зрения доходности и бизнес-кейса, такая недвижимость уже менее привлекательна. 

Кстати, как раз во время коронавируса мы наблюдали, что наиболее востребованные локации оставались такими и во время рыночного спада: то есть в Чангу все равно кипела жизнь, и даже открывались новые заведения, а вот на удалении от океана, во всех спорных локациях, жизнь в тот момент практически вымерла. 

Поэтому все-таки 80% портфеля мы формируем вокруг проверенных и предсказуемых локаций, где можно с большей вероятностью и на разных циклах рынка гарантировать инвесторам большую доходность в долгосрочной перспективе. 

— С точки зрения наполнения и проектирования объекта, тоже есть масса нюансов, которые нужно учитывать. Например, фактор инстаграмности объекта. Зачастую люди едут за впечатлениями, которыми можно будет поделиться со своими друзьями, в том числе, в соцсетях. 

Поэтому очень важно заранее продумывать инстаграмные зоны — это может быть ванна в тропических зарослях, инфинити- бассейн на фоне джунглей, за которыми простираются километры рисовых полей, и так далее. Это позволит вам обеспечить заполняемость объектов, а также получить бесплатную вирусную рекламу. 

И третий важный фактор — это тот уровень сервиса и клиентский опыт, который получит ваш гость. Например, у нас за каждой виллой закреплен батлер, который сопровождает клиента на всем его пути: от момента встречи в аэропорту до решения разного рода вопросов вроде аренды байка или организации барбекю. 

«Управление недвижимостью под ключ полностью снимает с владельца головную боль»

— Продолжая тему клиентского опыта и сервиса: что из себя представляет управление недвижимостью под ключ? 

— Если вкратце, в таком формате инвестору или владельцу виллы не нужно ни о чем заботиться — только раз месяц получать финансовый отчет и соответствующую сумму дохода на счет. Все заботы ложатся на компанию, которая таким управлением занимается. 

Первое, что такой организации нужно сделать, — обеспечить объект недвижимости загрузкой и гостями. Для этого нужно заниматься маркетингом, продажами, общением с потенциальными клиентами и последующим закрытием сделок. Далее следует полное сопровождение клиента и обсуждение всех его дополнительных запросов. 

Следующий блок — это уборка и техническое обслуживание («housekeeping and maintenance»). Сюда входит как просто регулярная уборка, чистка бассейна, уход за садом, так и более серьезные вещи — регулярная проверка технического состояния объекта, выявление имеющихся, а также потенциальных дефектов, проведение превентивных ремонтов. Также сюда входит реализация дополнительных решений для повышения финансовой привлекательности объекта: к примеру, функция умного дома, солнечные панели, различные перепланировки.

Подводя итог, можно сказать, что управление недвижимостью под ключ полностью снимает с владельца головную боль и необходимость думать о том, что у него не закрыты какие-то потребности. Он может просто наслаждаться пассивным доходом, либо использовать свою виллу самостоятельно, не думая о бытовых проблемах.