«Ломбок — это Бали 15 лет назад». Что важно знать инвесторам в рынок недвижимости Индонезии

Почему индонезийское правительство переключилось с Бали на популяризацию других направлений? Какой остров сейчас выходит на первый план, и почему инвесторам стоит туда поспешить? Какие способы владения недвижимостью доступны для иностранцев, и какой из них появился совсем недавно? Анжелика Мир, основатель и генеральный директор Alesinvest Group, рассказала нам обо всём этом в подробностях. 

«Бали сейчас — классное место для жизни, но уже не для инвестиций»

— До последнего года про Индонезию как таковую никто не знал — известен был только единственный Бали, а это всего лишь один остров из более чем 17,000 в стране. 

Бали начал развиваться около 20 лет назад силами полугосударственной корпорации под названием ITDC. То есть благодаря ей мы знаем Бали таким, какой он есть сейчас. 

Невероятный бум в сфере туризма и, как следствие, недвижимости, на Бали произошёл после того, как закончилась пандемия — тогда люди из русскоязычных регионов, жаждущие путешествий, ринулись во все доступные для них направления. Этот тренд, конечно же, подхватили индонезийцы и прочие компании, которые занимались на острове строительством и т.д. 

После таких больших и внезапных продаж, на Бали несколько раз случался скачок цен, из-за чего теперь мы, как эксперты, можем рекомендовать этот остров только как место проживания или отдыха. Что касаемо перепродажи, объявления, обещающие выгоду в 40% после сдачи объекта, доносят до клиентов уже устарелую информацию. 

Если говорить о пассивном доходе в виде арендной платы, ситуация на Бали выглядит чуть получше — это по-прежнему актуально, но не так привлекательно. То есть доходность уже не 20%, как пестрит реклама, а 10%. Всё это связано с повышением цен и большой конкуренцией: за последний год построено очень много объектов и в ближайшее время на рынок выйдет ещё больше. То есть время на Бали для инвесторов уже, можно сказать, ушло. 

Подчеркну, что в плане покупки жилья для себя или для отдыха, Бали остаётся отличным направлением: здесь очень развитая инфраструктура, богатая социальная жизнь, множество развлечений и нереально красивая природа. В общем, место, где действительно очень классно жить.

Главный негативный момент про Бали в плане покупки недвижимости — примерно 97% предложений предлагаются в лизхолд, то есть в долгосрочную аренду. В итоге клиенты платят деньги не за недвижимость в собственности, а оплачивают аренду на много лет вперёд. Приобрести землю и недвижимость во фрихолд (в полную собственность) на острове тоже можно, но таких предложений очень мало, к тому же, подобные объекты очень дорогие. 

«За год на Ломбоке можно получить 100% доходности, но это довольно скоротечная тенденция»

— Тем временем, государство Индонезии запустило программу по развитию других направлений, потому что они увидели, что Бали уже перегружен. В эту программу вошёл, в том числе, остров Ломбок.

Ломбок во всех смыслах напоминает Бали, каким он был 15 лет назад. И самое главное — это выражается как в ценах на землю, так и на готовую недвижимость. И что ещё не менее важно, там есть не просто варианты, а большой выбор земель и недвижимости, которую можно оформить в полную собственность. 

Популяризацией острова Ломбок занимается та же организация ITDC, которая в своё время раскручивала Бали. Они сейчас строят на Ломбоке проект под названием Мандалика — это аналог проекта Нуса Дуа, который известен, как самый элитный регион на Бали.

Помимо проекта Мандалика, эта компания уже построила гоночную трассу, которая привлекает все самые знаковые мероприятия в мире мотогонок. 

— Отдельный тренд последнего времени — переезд множества людей с Бали на Ломбок. Я имею в виду экспатов всех национальностей (пока это по большей части англоязычная аудитория — австралийцы, новозеландцы, англичане и европейцы). 

Всё это, безусловно, сказывается на заполняемости острова. То есть сейчас спрос тут больше, чем предложение (особенно во время мотогонок), но при этом цены на землю ниже в 10 и больше раз, чем на Бали, и достаются покупателям во фрихолд. Благодаря перечисленному, и получается самая максимальная маржа: при грамотном выборе участка, за год можно достичь 100% прибыли. Но это, по нашим оценкам, продлится ещё максимум полгода. 

Минусом же Ломбока, в отличие от Бали, является отсутствие такой развитой инфраструктуры, развлечений, социальной жизни и прочего. Но это минус только для тех, кто собирается там жить. Для бизнесменов — это, наоборот, плюс, так как здесь открыто ещё очень много ниш. 

«С 2023 года у иностранцев появилась новая возможность владения недвижимостью в стране»

— Вся Индонезия расположена на островах, и процесс покупки недвижимости на каждом из них одинаковый. Отличие в том, что на Бали обычно не хотят продавать землю, так как им выгоднее сдавать её в аренду, в том числе, в долгосрочную (обычно на 25-30 лет с правом продления ещё на 25). Такой вид собственности называется Hak Sewa (по сути, это leasehold). Этот способ используют иностранцы и, как правило, заверяют Договор аренды нотариально, но зарегистрировать его в государственных органах невозможно. Этим он и отличается от другой формы собственности.

Речь о Хак Гуна Бангунан (HGB), который даёт иностранцу полное право распоряжаться землёй, строить на ней здания и владеть всем этим. Главное при этом быть владельцем индонезийской компанией PT PMA (её оформление занимает около 1,5 недель). Право собственности HGB регистрируется в Национальном земельном департаменте BPN. 

Земля в рамках данного способа свободно передаётся, продаётся и вносится в качестве залога в любом банке. Изначально Хак Гуна Бангунан выдаётся на 80 лет (50 лет + бесплатное продление на 30 лет). Возможно дальнейшее продление, для которого надо оплатить государственную пошлину и, ключевое, доказать, что ваша компания PT PMA продолжает работать (сдаёт отчёты и платит обычные налоги). 

Важно отметить, что на основании владения индонезийской компанией PT PMA, иностранец имеет право оформить долгосрочную визу KITAS инвестора (это аналогично ВНЖ) на срок два года + продление на 2, 5, или 10 лет. 

Ещё один способ владения недвижимостью, доступный для иностранцев, — Hak Pakai. При этом вы получаете право использовать и / или собирать урожай с земли, находящейся непосредственно в собственности государства или частного лица на основе соглашения с землевладельцем. Данное право предоставляется на срок 25-30 лет и может быть продлено еще на 20 лет. Используется этот метод редко, так как необходимо постоянное проживание иностранца в Индонезии.

Также недавно в стране объявили о новой возможности владения недвижимостью — иностранцы смогут покупать и владеть недвижимостью в Индонезии, предъявив свои паспорта с любой визой. Однако будет существовать минимальная цена на такую недвижимость, в зависимости от региона страны. В любом случае, что-то конкретное говорить рано, пока этот закон в полной мере не вступит в действие. 

Как оформляется владение недвижимостью, и на какие налоги рассчитывать покупателю

— Покупка земли оформляется у Государственного нотариуса, который сам отправляет все данные в региональный земельный департамент (BPN). Это ведомство по завершению процесса купли/продажи выдает новому владельцу оригинал Свидетельства о собственности (Сертификата на землю).

Налоги и дополнительные сборы, которые необходимо будет уплатить покупателю во время сделки (в процентах от стоимости приобретённой недвижимости): 

• Налог на покупку земли TAX — 5%.
• Услуги нотариуса — 1%.
• Стоимость оформления права собственности (Сертификата) в Земельном департаменте — зависит от региона и размеров участка земли. 
• Услуги юриста/адвоката составляют до 2,5%. Обычно адвокат выполняет юридическую проверку земли «Legal Due Diligence». 

В дальнейшем расходы на содержание недвижимости складываются из коммунальных платежей (если есть строение), ежегодного налога на недвижимость (уплачивается ежегодно в размере максимум 0,5% от рыночной стоимости, определенной региональным правительством), и, если вы организуете строительство здания/виллы, то должны будете заплатить налог на строительство — размер последнего зависит от того, в каком регионе расположена ваша недвижимость и колеблется в пределах 0,1–0,2% от её стоимости.

В случае продажи земли и зданий, предполагаемая прибыль от продажи облагается подоходным налогом — он будет взиматься с продавца в размере 2,5% от рыночной стоимости, определяемой региональным правительством.