Перспективы и риски инвестиций в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

Рынок недвижимости Дубая продолжает активно расти, становясь желанным регионом для вложения средств. О ценах, динамике спроса и перспективах инвестирования в Эмират рассказывает Данис Латыпов, основатель агентства недвижимости «Этажи» в Дубае.

Востребованность и перспективы рынка недвижимости Дубая 

— В настоящее время рынок Дубая сохраняет значительный потенциал роста — за счет увеличения численности населения и привлекательности эмирата для мигрантов.

По данным DXB Interact, сервиса оценки инвестиционной привлекательности объектов, Дубай является лидером по спросу на элитное жилье. С начала 2023 года он непрерывно возглавляет рейтинги продаж недвижимости, цена которой превышает 10 млн долларов.

Инвесторы оценивают и вкладываются в строящиеся объекты, поскольку это позволяет купить недвижимость по более низкой цене и получить прибыль после завершения строительства. По видам объектов в городе востребованы не только роскошные виллы и пентхаусы, но и студии для экспатов, численность которых растет с каждым годом.

Политическая стабильность и благоприятная среда для развития бизнеса способствуют привлечению в эмират состоятельных людей. Сюда переезжают успешные бизнесмены, знаменитости, высококвалифицированные специалисты, желающие приобрести элитное жилье.    

Перспективы роста цен 

В ближайшие годы цены на недвижимость в Дубае продолжат прибавлять в среднем по 8% ежегодно. В самых перспективных районах в течение следующих трех лет ожидается рост около 25% в год.

Средняя цена квадратного фута составляет 423,64 долларов, что на 19% выше показателей января прошлого года. По сегментам недвижимости: средняя цена продажи виллы — 789,6 тысяч долларов (рост на 12,7% с января 2023-го). Цена за коммерческую недвижимость — 326,7 тысяч долларов (рост на 52,3%). 

Меньший рост ожидается в районах, где уже наблюдается высокая конкуренция среди застройщиков, вызванная значительным ростом предложения. Это районы Palm Jumeirah (потенциальный рост инвестиций — 6%), Jumeirah Bay (4–5%), Dubai Hills (3%) и Bluewaters Island (3%).

Согласно нашим прогнозам, наиболее привлекательные для инвестиций районы могут демонстрировать рост стоимости жилья до 25% в год на протяжении следующих трех лет. К таким районам относятся Business Bay, Sobha Hartland, Jumeirah Village Circle и Nad Al.

Наиболее привлекательные районы Дубая для инвестирования в недвижимость 

При инвестировании в недвижимость Дубая следует рассматривать следующие высокомаржинальные районы.
 
Downtown — один из лучших вариантов для инвестиций в недвижимость эмирата, поскольку рядом с ним находятся такие центры притяжения местного населения и туристов, как Бурдж-Халифа и Дубай Молл. В этом престижном районе предлагаются различные виды жилой и коммерческой недвижимости, что дает инвесторам широкий выбор. Средняя доходность от аренды в центре Дубая составляет 4,9 %, а от продажи — около 5,2 %. Эти показатели превосходят многие крупные мировые города, включая Лондон и Нью-Йорк.

Dubai Marina занимает прочные позиции в качестве одного из лучших районов Дубая для инвестиций, который часто называют «новым Дубаем». И это лучший выбор для тех, кто стремится к люксовому образу жизни. Несмотря на динамичный рынок недвижимости, стоимость квартир, выставленных на продажу в Dubai Marina, остается стабильной. Показатель ROI (рентабельность инвестиций) для квартир в Dubai Marina составляет 5,8%. 

Palm Jumeirah — знаковый и богатый район Дубая, признанный архитектурным чудом. Благодаря своему исключительному статусу, неизменно входит в число лучших инвестиционных районов на рынке недвижимости Дубая. Статистические данные показывают, что средняя рентабельность инвестиций составляет 5,3%. Помимо финансовой привлекательности, культовый дизайн Palm Jumeirah также позиционирует его как высококлассную туристическую достопримечательность, что добавляет ему дополнительных очков.

Business Bay — проект, признанный прибежищем для инвесторов. Располагает большим выбором вариантов, включая офисы, роскошные квартиры и пентхаусы. На мировом рынке получил значительное признание благодаря своему огромному потенциалу, средний показатель ROI — 6%. Примечательно, что Lonely Planet, ведущее издательство путеводителей, неизменно ставит Business Bay на пятое место в списке самых красивых районов мира, которые стоит посетить.

Dubai Hills признан чистым жилым комплексом, что выделяет его на фоне других объектов недвижимости Дубая. Его центральное расположение обеспечивает легкий доступ к таким известным районам, как Dubai Marina и Downtown Dubai. Благодаря хорошо развитой инфраструктуре и предложению услуг, этот комплекс является весьма привлекательным вариантом для инвестиций, предлагая солидный ROI около 5,28 %.

Предпочтения иностранных инвесторов

В число ведущих инвесторов в недвижимость Дубая в 2023 году входили граждане Индии, Великобритании, Италии, России, Франции, Канады, ОАЭ, Египта, Ливана и Китая. Ожидается, что увеличение спроса со стороны инвесторов из таких стран, как Китай и Индия, будет стимулировать будущий рост сектора элитной недвижимости Дубая в 2024 году.

Наиболее востребованным типом недвижимости среди иностранцев являются апартаменты с одной спальней, стоимость которых находится в пределах от 300 до 400 тысяч долларов. Это относится к ликвидной недвижимости среднего класса, расположенной в популярных районах — например, Emaar Beachchfront и Marina Beach.

Советы по выбору недвижимости

При выборе недвижимости для инвестирования в Дубае следует учитывать следующие факторы: 

• Местоположение. Объект, расположенный в развитом и востребованном районе города, обычно имеет большую стоимость. Cредняя доходность от сдачи в аренду такой недвижимости также будет выше, чем в менее привлекательных районах.
• Тип недвижимости. Рентабельность объектов разного типа отличается. Например, апартаменты обычно имеют меньшую доходность, чем виллы.
• Состояние жилья и укомплектованность помещения. Качество отделки, наполненность мебелью, техникой и аксессуарами — все это влияет на стоимость объекта. Так пустое помещение с черновыми стенами стоит дешевле, но и сдать его в аренду проблематичнее. Придется учесть затраты на косметический ремонт и бытовое наполнение жилья.   
• Инфраструктура жилищного комплекса. Наличие охраны, бассейна, тренажерного зала увеличивают объект в цене, одновременно повышая и его ликвидность.  
• Состояние рынка. Важно отслеживать динамику спроса, цен, объем продаж, а также быть в курсе налоговой, миграционной политики и бизнес-среды, чтобы определить оптимальное время для инвестиций.
• Инфраструктура района. Недвижимость, рядом с которой есть школы, больницы, торговые центры, обычно приносит больше дохода. 
• Компания-девелопер. При выборе застройщика следует проверять его репутацию и отзывы на специализированных сайтах. Обычно их легко найти через любую поисковую систему.  
• Срок окупаемости. Необходимо учитывать не только цену объекта, но также его окупаемость и ожидаемый доход.
• Срочность продажи. Стоит тщательно проверять всю документацию на приобретаемую недвижимость, особенно если она продается с пометкой «срочно».   

Процесс закрытия сделки для иностранного инвестора: этапы, сроки, документы

Существуют два основных типа владения недвижимостью:

• Полная собственность (Freehold) — это право собственности, которое дает владельцу возможность свободно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать. В Дубае к Freehold относятся 47 районов, включая известные Dubai Marina, Business Bay и другие.
• Leasehold — аренда недвижимости. В ОАЭ срок аренды составляет до 99 лет. Однако по истечении этого срока, арендатор не приобретает права на недвижимость, и она возвращается собственнику. Аренду можно продлить или передать права на недвижимость родственникам.

Процесс покупки недвижимости в Дубае выглядит следующим образом:

1. Выбор объекта недвижимости и заключение договора. Условия сделки должны быть оформлены в письменной форме на арабском или английском языках и включать информацию об адресе объекта, его стоимости, дополнительных платежах и ответственности сторон.
2. Оформление соглашения о продаже (MoU). После согласования всех условий сделки заключается соглашение о продаже. В Дубае это называется       «Контракт F». Соглашение можно найти на сайте Департамента земельных участков Дубая.
3. Выплата залога. Покупатель выплачивает продавцу задаток, который обычно составляет от 5% до 15% от общей стоимости сделки. Если сделка не состоится по вине продавца, залог будет возвращен покупателю.
4. Получение сертификата об отсутствии претензий (NOC). Для разрешения передачи права собственности необходимо подать заявление и оплатить сертификат об отсутствии претензий разработчика к продавцу. Это практически является подтверждением, что у продавца нет задолженности. Стоимость сертификата может варьироваться от 136 до 1362 долларов в зависимости от разработчика. Процесс рассмотрения заявки может занять до 5 рабочих дней. После погашения всех задолженностей за обслуживание разработчик может предоставить NOC, что позволяет осуществить передачу права собственности.
5. Передача права собственности через Земельный департамент Дубая. Получив сертификат об отсутствии претензий (NOC) необходимо встретиться с продавцом в Земельном департаменте Дубая (DLD), где покупателю выдадут новый титул на право собственности (Title Deed). В этот день также потребуется произвести оплату стоимости недвижимости, предоставить чек и оплатить административный сбор.

Для регистрации сделки необходимо иметь при себе следующие документы:

• оригинал паспорта покупателя и продавца;
• титул на право собственности;
• заявка на получение сертификата об отсутствии возражений;
• копия соглашения о продаже;
• юридическое удостоверение личности (ID);
• сверка адреса;
• контактная информация.

Условия выдачи ипотеки на покупку недвижимости иностранцам 

В Дубае возможно купить недвижимость в ипотеку, однако нерезидентам часто отказывают в ее получении. Но если предварительно оформить резидентскую визу, шансы на одобрение значительно повышаются.    

Условия выдачи ипотеки иностранцам в Дубае:

• Ставка по кредиту для иностранцев составляет от 3% до 6,5% годовых.
• Срок выдачи ипотеки не может быть менее 5 и более 25 лет.
• Размер ипотеки не может превышать 80% стоимости приобретаемой недвижимости.
• Покупателю необходимо застраховать свою жизнь на сумму в пределах 0,3–0,8% от размера запрашиваемого займа. А также оплатить услуги по оформлению одобренного кредита (до 1,5% от всей суммы ссуды).
• Заемщику необходимо быть совершеннолетним. В ОАЭ человек считается таковым, когда ему исполняется 21 год.
• Возраст заемщика не должен достигать верхнего предела. Официальная планка выдачи ипотеки — 65 лет для работающих по найму и 70 лет для предпринимателей. Но чаще всего банк отказывает людям старше 55 лет. 

Налоговые и правовые аспекты покупки жилья в Дубае

Уплата налогов при покупке недвижимости у застройщика включает комиссионный сбор  (от 2 до 5%), регистрационный сбор (4%) и дополнительные сборы (от 1 633,62 до 2 722,7 долларов).

Если покупка недвижимости осуществляется через ипотеку, необходимо оплатить сбор за ее оформление. Оплата производится наличными в офисах регистрации Земельного департамента Дубая. Сумма составляет от 544,5 до 1089 долларов. В Дубае отсутствует налог на недвижимость. При этом все владельцы должны оплачивать ежегодные сборы за ее обслуживание.

Возможности для инвесторов

Инвестируя в недвижимость Дубая, можно получить визу резидента — это аналог вида на жительство. За вложения на сумму не менее 204 тысяч долларов вам выдают резидентскую визу сроком на два года. При покупке недвижимости за 545 тысяч  долларов и дороже можно стать обладателем золотой визы сроком на 10 лет бесплатно. 

Резидентам эмиратов проще открыть расчетный счет, поскольку банки в первую очередь доверяют таким клиентам, рассматривая их как более надежных. 

Инвестиции в недвижимость Дубая позволяют не только сохранить собственные средства, но и получать стабильную прибыль от 20% до 160%. Процесс покупки очень прост и не требует объяснения происхождения средств. Кроме того, застройщики предлагают беспроцентную рассрочку. Перевод денег можно осуществить из любой страны, а сделку провести удаленно. Все это делает Дубай перспективным и надежным местом для инвестиций в недвижимость. 

Способы получения дохода от аренды 

В Дубае можно заработать на недвижимости разными способами: сдавать в аренду на короткий или длительный срок, перепродать после завершения строительства. Доходность от долгосрочной аренды составляет 4–10%, от краткосрочной — в 1,5–2 раза выше. Часто используемый вариант — покупка на начальной стадии, затем перепродажа недвижимости после завершения определенного этапа работ. Начальная стоимость квартиры с одной спальней для таких проектов начинается с 350–400 тысяч долларов. К моменту сдачи объекта она может вырасти до 30%. Среднесрочная аренда комбинирует короткий срок с помесячной оплатой, избегая ограничений долгосрочных контрактов.

На арендную доходность жилой недвижимости в Дубае влияют следующие факторы.

• Расположение. Недвижимость, находящаяся в популярном районе с хорошей инфраструктурой и близостью к основным местам работы и развлечений, будет иметь более высокую арендную доходность.
• Размер и тип недвижимости. Как правило, квартиры с весомой квадратурой или виллы с большим количеством комнат и удобствами будут иметь более высокую арендную ставку.
• Состояние и качество. Жилая недвижимость в хорошем состоянии и с современным дизайном будет привлекать больше арендаторов и позволит получать более высокую арендную ставку.

Потенциальные риски при инвестировании в недвижимость Дубая 

Приобретая недвижимость в одном из самых доходных и надежных регионов мира, необходимо учитывать возможные риски:

• Волатильность рынка. Цены и спрос на недвижимость могут меняться, например, в связи с экономической или политической ситуацией в регионе. Инвестору нужно быть готовым к колебаниям в стоимости и доходности своей собственности.
• Налогообложение. Инвесторы должны учитывать налоговые обязательства в Дубае и других странах, в которых они проживают.
• Достаточная конкурентность рынка. Переизбыток предложения может привести к снижению дохода от аренды и перепродажи имущества.  
• Обслуживание недвижимости. Необходимо учитывать издержки на обслуживание и управление недвижимостью, включая расходы на содержание и ремонт.
• Ликвидность. В некоторых случаях возможность быстрой продажи недвижимости может быть ограничена, поэтому инвесторы должны быть готовы к долгосрочным вложениям.