Популярные районы Дубая для покупки инвестиционной недвижимости

Хотите узнать, где лучше всего арендовать жилье в Дубае, или же сдавать свой объект в аренду? Рассказываем о лучших районах Дубая для подобных инвестиций. 

Как развивается рынок аренды Дубая

Дубай, столица одноименного эмирата ОАЭ, — самый густонаселенный среди семи эмиратов страны. На момент публикации статьи численность населения Дубая составляет 3,65 млн человек. При этом подавляющее большинство (около 85%) — иностранцы. За прошлый год количество жителей там увеличилось на 100 тыс. человек. 

Вместе с населением, растет и спрос на недвижимость Эмирата. Для сравнения: если в октябре 2022 в Дубае было заключено в общей сложности 53 756 договора аренды, то в октябре 2023-го — 60 963 договора аренды (из них 56,50% были новыми, а 43,50% — были продлены).

Общий месячный индекс по данным октября 2022 года

Как отмечают эксперты, рынок аренды жилья в Дубае в октябре 2023-го продемонстрировал рост числа контрактов на 13,41% по сравнению с предыдущим годом, благодаря значительному росту числа продлений на 21,97% и заметным ростом годовых контрактов.

За 10 лет прослеживается тенденция: в среднем около 80% арендуемых объектов — это квартиры, а остальные 20% — виллы и таунхаусы.

Общий месячный индекс по данным октября 2023 года

Отметим, что правительство строго контролирует законодательство в сфере аренды апартаментов в Дубае. Так, Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department) через своё подразделение RERA (Управление по регулированию недвижимости) установил обязательную регистрацию всех долгосрочных договоров аренды (от 1 года) в единой электронной системе EJARI.

Данная система имеет ряд преимуществ: позволяет контролировать и сдерживать необоснованный рост арендной платы, защищает права арендаторов от незаконного выселения. Благодаря регистрации в EJARI, один и тот же объект невозможно сдавать в аренду дважды на один период.

Актуальные отчеты об аренде недвижимости и ее покупке, а также о лучших районах Дубая для инвестиций, регулярно публикует Земельный департамент Эмирата — за ними можно следить здесь. 

Где лучше всего арендовать жилье в Дубае

Город разделён на 9 областей, которые в свою очередь разделяются на районы — их в Эмирате более 200. 

Итак, вот топ-10 самых популярных районов для аренды жилья в Дубае на данный момент согласно статистике Dubai Land Department:

Теперь немного интересной и важной информации о каждой из локаций этого рейтинга районов Дубая.

Аль Мурар (Al Mararr)

Район Аль Мурар расположен в округе Дейра, недалеко от международного аэропорта Дубая и нового международного аэропорта Аль-Мактум. Живут в районе как местные жители, так и экспаты. 

В Аль Мураре можно арендовать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Офисные помещения можно снять от 40 000 дирхам (~$10 900) в год за 300 квадратных метров. 

Поскольку район перенаселен, здесь в аренду предлагается всего несколько квартир. Стоимость аренды студии в Аль-Мураре варьируется от 20 000 до 36 000 дирхамов (~$5450—$9800) в год.

Джабал Али Ферст (Jabal Ali First)

Район Джабал Али Ферст расположен рядом с районом Дубай Марина. Он отличается развитой инфраструктурой и удобным расположением, что позволяет легко добраться до основных достопримечательностей и объектов социальной инфраструктуры Дубая (ресторанов, ТЦ, супермаркетов и медучреждений).

В районе расположено более 7000 компаний, занятых в сфере торговли, логистики, производства, а также в различных отраслях промышленности и услуг. Джабал Али Ферст, к тому же, является крупным коммерческим портом.

В районе обычно предпочитают жить квалифицированные специалисты и семьи. На локальном рынке недвижимости представлено множество типов объектов — от квартир до вилл и пентхаусов. Цены на аренду вилл начинаются от 135 000 (~$36 750) дирхам в год, а офисные помещения можно арендовать от 45 000 дирхам (~$12 250) в год. 

Бизнес Бэй (Business Bay)

Район Бизнес Бэй — это один из финансовых центров Ближнего Востока. Он расположен между Даунтауном и Джумейрой, на берегу Дубайского залива. Здесь сосредоточено большое количество офисных зданий, но есть и жилые комплексы.

Район привлекателен для молодых профессионалов и предпринимателей. Здесь зарегистрировано около 18 тысяч компаний. В то же время парков и детских площадок практически нет. По соседству с Бизнес Бэй находятся престижные международные школы GEMS и Safa British School.

Цены на аренду квартир зависят от размера и уровня роскоши объекта. Например, студии в среднем можно арендовать за 72 000 дирхамов (~$19 600) в год, квартиры с одной спальней — 97 000 дирхамов (~$26 400), квартиры с двумя спальнями — 149 000 дирхамов (~$40 500), с тремя — 228 000 дирхамов (~$62 100) в год. Арендовать виллу с тремя спальнями и двумя ванными комнатами можно в среднем за 220 000 дирхамов (~$60 000) в год. 

Аль Варсан Ферст (Al Warsan First)

Аль Варсан Ферст — современный район, который идеально подходит для семей с детьми. Здесь довольно развитая инфраструктура, которая включает, в том числе, школы, детские сады и медицинские учреждения. Кроме того, Аль Варсан является свободной экономической зоной, где иностранцы могут покупать недвижимость в собственность.

Стоимость аренды офисных помещений в Аль Варсан начинается от 65 000 (~$17 700) дирхам в год. Квартиры с одной спальней можно арендовать примерно от 360 000 дирхам (~$98 000) в год, а виллы с тремя спальнями — от 1 500 000 дирхам (~$409 000).

Аль Барша Саут Форс (Al Barsha South Fourth)

Район Аль Барша Саут Форс является частью Аль Барши — престижного и развитого округа Дубая. Он расположен в удобном месте, что позволяет легко добираться до ключевых точек города.

В основном здесь представлены 2-3-комнатные таунхаусы и виллы, подходящие для небольших семей. По соседству расположено множество школ, супермаркетов и других важных объектов инфраструктуры.

Стоимость аренды квартир в Аль Барше Саут Форс начинается от 40 000 дирхам (~$11 000) в год за квартиру с одной спальней и до 82 000 (~$22 300) дирхам — за квартиру с тремя спальнями.

Аль Мутинна (Al Muteena)

Аль Мутинна — тихий жилой район в восточной части Дейры. Здесь представлены различные варианты жилья — от квартир до вилл. Годовая арендная плата за квартиру с одной спальней начинается от 25 000 дирхам (~$6800), а за апартаменты с тремя спальнями — от 60 000 дирхам (~$16 300).

Рядом с Аль Мутинной находится несколько школ, включая Little Flower English School и Pearl Wisdom School Dubai. Важными достопримечательностями района являются отели Sheraton Deira и Marco Polo Hotel.

Дубай Марина (Marsa Dubai)

Дубай Марина — фешенебельный жилой район с развитой инфраструктурой и потрясающим видом на небоскребы и искусственный залив. Здесь представлено множество жилых, коммерческих и торговых объектов.

Из недостатков можно отметить высокий уровень шума, пробки в часы пик и дороговизну жилья — средняя стоимость квадратного метра составляет около 14 700 долларов США. Что касается аренды, то цены на аренду квартир с одной спальней в Марса Плаза, Дубай Фестиваль Сити, начинаются от 100 000 дирхамов (~$27 200); с тремя спальнями — около 190 000 дирхамов (~$52 000) в год.

Хор-аль-Анз (Hor Al Anz)

Хор-аль-Анз — район в восточной части Дубая, который предлагает разнообразные варианты жилья по доступным ценам. Этот микрорайон популярен благодаря малоэтажным жилым зданиям и широкому выбору квартир.

Годовая арендная плата за офисные помещения в Хор Аль Анз составляет от 18 000 до 80 000 дирхам (~$5000—$22 000) в зависимости от площади. Цены на квартиры также варьируются: например, студии можно снять от 22 000 дирхам (~$6000) в год.

Надд Хесса (Nadd Hessa)

Надд Хесса — тихий пригород Дубая, который подойдет тем, кто ищет гармонии и такого же образа жизни. Здесь представлено разнообразие жилья — есть и квартиры, и виллы. Район населяют как местные жители, так и экспаты.

По данным Дубайского статистического центра, в 3-м секторе, к которому относится Надд Хесса, проживает более 1,2 млн человек. Это 36% всего населения Дубая.

Годовая аренда просторной квартиры с одной спальней обойдется примерно в 38 000 дирхам (~$10 400). 

Абу Хайль (Abu Hail)

Абу-Хаиль может похвастаться современной инфраструктурой, включая торговый центр Абу Хейл Центр. Здесь находится станция метро на Зеленой линии Дубайского метрополитена, обслуживающая этот район и близлежащий Хор-аль-Анз. 

В этом районе достаточно дешево жить по меркам Дубая — годовая аренда студии начинается от 25 000 дирхам (~$6 800). В окрестностях Abu Hail находятся торговые центры, рестораны, кафе, спортивные объекты и достопримечательности. 

Что будет с ценами на аренду в Дубае?

Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время существенного снижения арендных ставок в Дубае не произойдет. Однако на ситуацию может повлиять нововведение департамента земельных ресурсов (DLD).

Для регулирования цен аренды DLD решил заменить действующий арендный индекс на систему рейтингов жилых зданий. Если раньше индекс определялся в основном местоположением, то теперь он будет рассчитываться на основе отзывов жильцов об уровне комфорта и удобства проживания. 

Жители будут оценивать различные аспекты от 1 до 4 звезд: близость инфраструктуры, транспортная доступность, качество отделки, работа управляющей компании и т.д.

Владельцы зданий с высоким рейтингом смогут свободно повышать арендную плату. А для повышения ставок в низкорейтинговых домах потребуется разрешение властей.

По мнению экспертов, новая система вряд ли остановит рост цен, но может замедлить темпы повышения ставок на квартиры. При этом рейтинг пока не будет вводиться для аренды вилл.