Как купить недвижимость в ОАЭ

Объединенные Арабские Эмираты зарекомендовали себя как выгодное направление для инвестиций в недвижимость. В этой статье рассмотрим, как иностранцы могут приобрести недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах, а также осветим ключевые аспекты, такие как покупка недвижимости в Дубае, плюсы и минусы жизни там и многое другое. 

Плюсы и минусы жизни в ОАЭ

Арабские Эмираты обладают уникальным колоритом, влияющим на жизнь в ОАЭ, плюсы и минусы которой важно понимать при покупке недвижимости.

Особенности покупки недвижимости в Эмиратах

В ОАЭ иностранцы могут приобретать недвижимость в специально отведенных зонах, известных как «фрихолд-зоны». Они утверждены правительствами различных эмиратов и включают такие популярные районы, как Дубай Марина (Dubai Marina), Палм-Джумейра (Palm Jumeirah) и Даунтаун Дубай (Downtown Dubai) в Дубае. 

Кто может купить недвижимость в ОАЭ

Покупка недвижимости в ОАЭ для россиян или других иностранцев может иметь ограничения в зависимости от эмирата. В основных центрах, таких как Дубай и Абу-Даби, больше всего зон с правами свободного владения недвижимостью. Но и средняя цена квартиры в Дубае также относительно велика.

Типы владения недвижимостью

• Фрихолд — право полного владения недвижимостью на неограниченный срок. Владелец фрихолд-недвижимости имеет право продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимость по наследству, а также вносить изменения в базовую планировку.
• Лизхолд — это право на владение недвижимостью на определенный срок, обычно от 30 до 99 лет. После истечения срока лизхолда право собственности может быть продлено или возвращено землевладельцу. При этом такие вопросы, как перепланировка, содержание домашних животных и другие, требуют письменного разрешения от владельца фрихолд-недвижимости.
• Совместное владение — право нескольких лиц совместно владеть объектом собственности.

Фрихолд-зоны в Дубае:

Обзор рынка недвижимости Дубая

Рынок жилой недвижимости Дубая, самого известного эмирата в составе ОАЭ, является быстрорастущим и постоянно развивающимся рынком. Свидетельством служит растущее на протяжении последних трех лет количество сделок.
Так, в 2023 году в Дубае было совершено более 128 тыс. сделок с жилой недвижимостью, что почти в 4 раза больше, чем в 2020 году.

* - данные представлены по состоянию на 06.05.2024 – дата анализа

По состоянию на 6 мая 2024 года в Дубае уже совершено около 52 тыс. сделок с жилой недвижимостью, что является отличным началом для нынешнего года.

В структуре сделок с жилой недвижимостью преобладают квартиры — их доля по состоянию на начало мая 2024 года составила 89%; соответственно, доля вилл – 11%.

* - данные представлены по состоянию на 06.05.2024 – дата анализа

Структура по типу совершаемых сделок следующая: 83% - сделки купли-продажи с использованием собственных средств, 14% - сделки с привлечением заемных средств, 3% – это сделки о дарении объектов недвижимости.

* - данные представлены по состоянию на 06.05.2024 – дата анализа

Стоит отметить, что сделки с привлечением заемных средств чаще совершаются при покупке вилл – около трети вилл от всех сделок с данным типом жилой недвижимости. В свою очередь в сделках с квартирами доля заемных средств составляет около 13%.

Структура сделок по готовности жилья по состоянию на 6 мая 2024 года:

- в сделках с квартирами на дату анализа доля сделок с существующей недвижимостью (Existing Properties) составила 43%, с недвижимостью Off-Plan – 57%;

- в сделках с виллами доля сделок существующей недвижимостью (Existing Properties) составила 60%, с недвижимостью Off-Plan – 40%.

Стоимость недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах

По состоянию на дату анализа (6 мая 2024 года) в Дубае установились следующие цены на квартиры:

• Средняя цена на готовые квартиры (Existing Properties) составила 3800 Usd/кв.м, что на 10% больше, чем в 2023 году. Цены на квартиры в Дубае растут с 2020 года (изменение к 2020 году составило около +62% на одном квадратном метре), и сейчас мы видим, что в 2024 году эта тенденция сохраняется.
• Средняя цена на строящиеся/проектируемые квартиры (Off-Plan Properties) установились на уровне 5344 USD/кв.м, что на 4% больше, чем в 2023 году. 

В сегменте вилл ситуация с ценами следующая:

• Средняя цена за один квадратный метр в уже построенной вилле на дату анализа составляет 3135 Usd/кв.м, что на 10% больше, чем в 2023 году. В сегменте вилл, так же как и в сегменте квартир, с 2020 года наблюдается рост цен.
• Средняя цена за один квадратный метр в вилле off-plan на дату анализа установилась на уровне 3931 Usd/кв.м, что на 11% больше, чем в 2023 году.

Стоит учитывать, что растущие ценники на недвижимость Дубая радуют инвесторов, но потенциальных покупателей могут заставить задуматься о том, не поискать ли им более подходящие по стоимости варианты в других регионах Объединенных Арабских Эмиратов.

Ниже представлена сводная таблица с краткой информацией о стоимости жилья в других эмиратах ОАЭ, а также диаграмма с ценовым диапазоном на квартиры по эмиратам. Здесь стоит отметить, что Объединенные Арабские Эмираты – это федеративное государство, состоящее из нескольких абсолютных монархий, и эмираты Дубай и Абу-Даби являются самыми открытыми с точки зрения наличия информации и данных о рынке недвижимости.

* - Данные взяты с prian.ru

Как иностранцу купить недвижимость в ОАЭ

Покупка недвижимости в ОАЭ иностранцем — процесс, требующий знания местного законодательства и особенностей рынка. Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в специально отведенных зонах, что предоставляет им полное право собственности. Основные этапы включают выбор объекта, проверку юридической чистоты сделки и подписание договора купли-продажи.

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в ОАЭ

В ОАЭ иностранцы из любой страны могут приобрести недвижимость. Правила покупки могут незначительно отличаться между различными эмиратами, но в целом система открыта для всех без гражданских ограничений.

Иностранцы могут покупать апартаменты, виллы, таунхаусы, и земельные участки в фрихолд-зонах. Наиболее популярные объекты — это квартиры и виллы в курортных комплексах и жилых районах высокого класса.

Привилегиями обладают граждане и компании Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC). В своих правах на покупку недвижимости они приравниваются к жителям ОАЭ и как, например, в Дубае, не имеют территориальных ограничений. В других эмиратах, например, в Шардже, для них может понадобиться специальное разрешение от местного правительства.

Покупайте недвижимость в ОАЭ быстро и легально с помощью WeTrade exchange — это менеджер-чек в ОАЭ для брокеров и агентств по недвижимости. Мы обеспечиваем оперативные и эффективные крупные транзакции, а банковские издержки сводим к минимуму. По требованию продавца или застройщика предоставляем No Objection Certificate (NOC) для подтверждения законности и прозрачности сделки. Срок изготовления 1-2 рабочих дней.

Налоги на недвижимость в ОАЭ

Налоги в ОАЭ для иностранцев достаточно мягки — ярким примером этому служит отсутствие подоходного налога для физических лиц. И хотя ежегодный налог на недвижимость в стране отсутствует, при приобретении объектов и владении ими покупателей ожидает ряд сборов. 

НДС

С 2018 года в ОАЭ введен налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 5%.

Налог на переход права собственности

Налог на недвижимость в Дубае отсутствует, однако есть разовый налог на переход права собственности, который составляет 4% (2% в Абу-Даби) от стоимости объекта. Как правило, покупатель и продавец оплачивают его пополам. 

Дополнительные сборы

Если, например, налог на квартиру в Дубае заключается лишь в уплате НДС и перехода права собственности, то со сборами все несколько иначе. Вот основные их виды:

• Административный сбор (Administrative Fee): апартаменты и офисы — 580 ($158) дирхамов, земельный участок — 430 ($117) дирхамов, Off-plan недвижимость — 40 ($10) дирхамов.
• Регистрационный сбор (Registration fee): стоимость имущества менее 500 тыс. дирхамов  — 2 тыс. дирхамов ($550). Если больше, то 4 тыс. дирхамов ($1090).
• Пошлина за свидетельство о праве собственности — 250 дирхамов ($68).
• Услуги агентства/риелтора. Законом ОАЭ предусмотрено проведение сделок при обязательном посредничестве риелторов. Сумма взноса — 2% от стоимости имущества.

Ипотека и рассрочка в Эмиратах

Ипотека в ОАЭ доступна как для резидентов, так и для нерезидентов. К последним требования значительно выше. Они без существенных проблем получат ипотечный кредит, если могут покрыть 50% и больше стоимости приобретаемой недвижимости. В этом случае ипотека в Дубае предоставляется на условиях:

• Минимального размера месячной зарплаты установленной банком (от $4000 и выше) для трудоустроенных. Годовой оборот от 3 млн дирхамов ($816 тыс.) для самозанятых.
• Соответствия минимальному возрасту (25–30 лет) на момент подачи заявки и максимальному (65 лет) на момент погашения кредита.
• Возможность покупки недвижимости, расположенной во всех эмиратах для трудоустроенных. И только в Абу-Даби и Дубае для самозанятых.

Если указанная цифра меньше, банки могут запросить: 

• Налоговые декларации за 2 года.
• Отчет кредитного бюро страны происхождения.
• Выписки из личного банковского счета за последние 12 месяцев.

Ипотека в Дубае для иностранцев, способных покрыть менее 20% стоимости недвижимости, значительно усложняется. После потрясений мирового финансового кризиса лишь незначительное количество банков готовы брать на себя такие риски. 

При оформлении ипотеки взимается комиссия за организацию ипотеки в размере 1% от ее суммы и комиссия за оценку недвижимости в размере 2500–3500 дирхамов ($680–$950).

Рассрочка от застройщика

Рынок недвижимости в Дубае от застройщика, как и во всем ОАЭ, предлагает гибкие условия рассрочки. Платеж делится на две части: первая выплачивается во время строительства объекта, вторая — на момент его сдачи. Обязательным условием является первоначальный взнос от 10% до 20% стоимости объекта. 

Страхование недвижимости в Объединенных Арабских  Эмиратах

Страхование недвижимости в ОАЭ является важным аспектом владения и управления имуществом, обеспечивая защиту от различных рисков, таких как пожар, наводнение, кража и т.д. 

Основные виды страхования недвижимости:

• Страхование зданий (Building Insurance). Покрывает ущерб от пожара, взрыва, стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций.
• Страхование содержимого (Contents Insurance). Покрывает ущерб или потерю мебели, электроники, одежды и других личных предметов из-за кражи, пожара или стихийных бедствий.

Дополнительные опции страхования:

• Страхование ответственности перед третьими лицами (Liability Insurance). Ущерб соседской собственности, травмы третьих лиц на вашем участке.
• Страхование от потери дохода (Loss of Rent Insurance). Компенсация потерянного дохода в случае, если недвижимость становится непригодной для проживания или аренды из-за покрытых страховкой событий. 

Содержание недвижимости в ОАЭ

Содержание недвижимости в ОАЭ включает в себя ряд расходов и обязательств, которые необходимо учитывать при приобретении и владении имуществом. Одним из минусов недвижимости в Дубае является более высокая стоимость содержания по сравнению с другими эмиратами.

Расходы на обслуживание:

• Сервисные сборы. Размер определяет управляющая компания — стоимость может варьироваться от 3 до 30 дирхамов за квадратный метр; 
• Коммунальные платежи. Средний показатель на двух человек составляет примерно 440–550 дирхамов ($120–$150). Телевидение и интернет обойдутся еще в 300 ($81) дирхамов ежемесячно.

Налоги и сборы. Арендодатели обязаны уплачивать муниципальный налог, который часто включается в арендную плату и составляет около 5% от стоимости аренды.

Страхование. Сумма страхового взноса варьируется от 0,1% до 0,5% стоимости застрахованного имущества в год.

Как получить резидентскую визу в ОАЭ

ОАЭ предлагают несколько путей для получения резидентской визы, включая визы для инвесторов в недвижимость, предпринимателей, специалистов высокого уровня и пенсионеров. Особенно популярен вид на жительство в ОАЭ при покупке недвижимости. 

Условия получения резидентской визы через покупку недвижимости:

• Недвижимость должна иметь минимальную стоимость 1 млн дирхамов ($272 тыс.). Важно, что сумма должна быть полностью оплачена, и недвижимость должна быть готова к проживанию.
• Для подачи на визу необходимо предоставить документы, подтверждающие собственность на недвижимость, доказательство финансовой стабильности и отсутствие судимости.
• Виза обычно выдается на 2 или 3 года с возможностью продления при сохранении собственности. Инвесторам, вложившим более 5 миллионов дирхамов, доступна голден виза ОАЭ сроком на 5 лет.

Процедура получения визы:

1. Подача заявления на получение резидентской визы в иммиграционную службу ОАЭ. Это можно сделать через аккредитованных агентов или напрямую через портал правительства ОАЭ.
2. Получение сертификата о здоровье после прохождения обязательного медицинского обследования.
3. После одобрения заявления необходимо получить миграционную карту.
4. Получение метки в паспорте.

Резидентская виза в ОАЭ при покупке недвижимости может продлеваться до тех пор, пока сохраняется право собственности на недвижимость. 

Как получить гражданство ОАЭ

Правительство не торопится раздавать иностранцам гражданство ОАЭ, и недвижимость в данном случае также не является веской причиной. 

Три основных способа стать гражданином Эмиратов:

• Натурализация: легально жить и работать в ОАЭ не менее 30 лет.
• Происхождение: если родители — граждане ОАЭ, то ребенок получает такое же гражданство вне зависимости от места рождения.
• Брак (только для женщин): выйти замуж за гражданина ОАЭ.

Еще два дополнительных, но со своей спецификой, способа:

• За инвестиции: инвесторы с внушительным капиталом и определенным сроком проживания в стране могут подать заявку на гражданство. Каждое заявление рассматривается индивидуально, а необходимые пороги проживания и инвестиционного капитала не оглашаются.
• За выдающиеся заслуги: применяется к врачам, ученым, изобретателям и деятелям искусства. Основным требованием является весомый и общепризнанный вклад в своей области (исследования, научные работы, внедрение инновационных подходов, международные награды). Врачи и ученые дополнительно должны жить и работать в ОАЭ не менее 10 лет.  

Процесс приобретения недвижимости в ОАЭ

Пошаговый процесс того, как купить квартиру в Дубае или другом эмирате унифицирован в ОАЭ. В случае удаленной покупки документы могут быть подписаны и отправлены через нотариуса или специальное агентство, которое занимается оформлением недвижимости на расстоянии.

1. Выбор недвижимости и проверка документов. Осмотрите недвижимость и убедитесь, что она соответствует вашим требованиям. Проверьте законность объекта и наличие всех необходимых документов у продавца.
2. Предварительное бронирование. Заключите соглашение о бронировании (Reservation Agreement) с продавцом или застройщиком. Внесите депозит в размере от 10% до 20% в качестве подтверждения намерений.
3. Заключение предварительного договора. Подписывается предварительное соглашение между покупателем и продавцом, где указываются условия продажи, цена и график платежей.
4. Заявка на получение сертификата NOC. Сертификат NOC (No Objection Certificate, NOC Dubai) выдается застройщиком или управляющей компанией. Он подтверждает отсутствие претензий между сторонами.
5. Подписание договора купли-продажи (Sales and Purchase Agreement, SPA). Стороны подписывают основное соглашение о продаже (контракт F). Он включает в себя описание недвижимости, цену и условия передачи собственности. Срок действия такого соглашения обычно продолжается до момента полной оплаты и перехода права собственности.
6. Перевод прав собственности. Оформление перехода прав собственности происходит в офисе земельного департамента эмирата. После оплаты оставшейся части недвижимости, покупателю выдается свидетельство о праве собственности — в Дубае это Title Deed Dubai. Если речь идет о приобретении новостройки, земельный департамент (DLD) выдает сертификат oqood dubai. Он преобразуется в Title Deed после совершения всех платежей по рассрочке.
7. Оплата государственных сборов. При регистрации сделки в земельном департаменте взимается сбор, обычно составляющий около 4% от стоимости недвижимости.
8. Завершение сделки.

После проверки наличия всех необходимых документов, включая свидетельство о праве собственности и все платежные документы, согласуйте с продавцом дату передачи недвижимости и получите ключи от объекта. С этого момента можно подавать заявление на резидентскую визу на основании вашей собственности в ОАЭ.

Требуемые документы:

• Паспорта обеих сторон
• Виза пребывания (если применимо)
• Предварительный договор
• Договор купли-продажи
• Сертификат NOC.

Особенности рынка аренды недвижимости в ОАЭ

Рынок арендной недвижимости ОАЭ обладает своими особенностями и нюансами, которые следует учитывать перед покупкой недвижимости. 

Права и обязанности арендодателя:

• Владелец недвижимости обязан держать жилье в хорошем состоянии, соответствующем описанным условиям на момент заключения договора.
• Обязательства по обслуживанию и ремонту должны быть четко оговорены в договоре.
• Получение дохода от аренды облагается муниципальным налогом, который обычно составляет 5% от годовой стоимости аренды и взимается с арендатора, но перечисляется арендодателем.

Права и обязанности арендатора:

• Арендатор имеет право на проживание в недвижимости без нежелательного вмешательства со стороны арендодателя.
• Арендатор и арендодатель договариваются о количестве отсроченных чеков и сроках их предоставления. Обычно аренда выплачивается двумя, четырьмя или шестью чеками в год.
• Соблюдение условий использования недвижимости согласно договору, включая ограничения на подселение, перепланировку и прочие изменения без согласия арендодателя.

Регулирование арендных отношений:

• В ОАЭ есть специальные суды, решающие вопросы связанные с арендой.
• Индексация арендной платы регулируется муниципалитетом, который устанавливает максимально возможный процент увеличения арендной платы в зависимости от рыночной ситуации.

Если говорить конкретно про недвижимость в Дубае, подводные камни там чаще всего проявляются в возможных требованиях арендодателя к оплате аренды за год вперед одним чеком.

Где лучше купить недвижимость в ОАЭ

Чтобы определиться с тем, где лучше всего жить, в Дубае или другом эмирате ОАЭ, ниже представлена краткая справка по ним.

Дубай

Особенности покупки недвижимости в Дубае включают доступность приобретения жилья иностранцами в специально отведенных зонах. Выгодно ли покупать недвижимость в Дубае? Да, это считается выгодной инвестицией, однако стоимость квадратного метра в Дубае остается высокой по сравнению с многими другими эмиратами.

Абу-Даби

Город не менее развитый, чем Дубай, при этом цены на недвижимость, в среднем, более привлекательны.

Шарджа

Шарджа предлагает более доступные цены на недвижимость по сравнению с Дубаем и Абу-Даби. Город известен своими культурными мероприятиями и учреждениями.

Рас-эль-Хайма

Уникальное сочетание пляжей и гор для тех, кто ищет спокойствия. Правительство Рас-эль-Хайма предлагает различные стимулы для привлечения инвесторов, включая налоговые льготы.

Аджман

Аджман предлагает самые низкие цены на недвижимость в регионе, что вкупе с близким расположением к Дубаю делает этот Эмират привлекательным для тех, кто работает в Дубае, но предпочитает более спокойный и менее дорогой образ жизни.