«В Алании найти что-то меньше, чем за €100,000 уже сложно». Эксперт об актуальной повестке и будущем турецкого рынка

Бум на недвижимость Турции закончился навсегда? Инвестиционный порог снова увеличится? Алания выйдет из провинции Анталия? Инсайтами об актуальной ситуации на турецком рынке недвижимости и своими прогнозами с нами поделилась руководитель отдела продаж компании Stay Property Юлия Лега.  

«Правительство сейчас готовит новую систему виз для проживания иностранцев»

— Недавно появлялись новости о падении турецкой лиры до исторического минимума (на международном рынке Форекс доллар поднимался свыше 27 лир). В связи с этим, хотелось бы в целом осветить влияние экономики на рынок недвижимости Турции: как в последнее время в стране обстоят дела с инфляцией, и как это отражается на рынке недвижимости? 

— Я, как потребитель, который живет здесь достаточно давно, могу сказать, что инфляция в Турции достаточно высокая. Но в то же время, если сравнивать цены в других странах, затраты на жизнь здесь для иностранцев всё-таки ниже. 

Инфляция, конечно, отражается на рынке недвижимости страны и на желании иностранцев покупать здесь жильё. Думаю, мы будем наблюдать её еще в течение 10 месяцев, а затем, вероятно, она пойдёт на спад. 

— Также не так давно миграционная служба Турции опровергла новости об увеличении числа районов, закрытых для выдачи видов на жительство иностранцам. Однако хочу узнать Ваше экспертное мнение: как Вы считаете, будут ли продолжать закрываться районы, или же, наоборот, есть шанс, что их начнут открывать? И возможен ли полный запрет на покупку иностранцами недвижимости? 

— На самом деле, в нашем Аланийском регионе только 4 района остаются закрытыми. Это Каргыджак, Махмутлар, Кестель и Авсаллар. Данные районы были закрыты в прошлом году, потому что доля проживающих там иностранцев превышала 25% по сравнению с местным населением. Также в декабре 2022 года Миграционная служба перестала выдавать ВНЖ на основании контракта аренды. 

Однако у нас были переговоры с государственными службами в Анкаре, и вероятно, что некоторые из этих районов могут быть открыты до конца этого года. Мы также можем сказать, что правительство сейчас подготавливает для иностранцев новую систему виз для проживания.

Полный запрет на покупку иностранцами недвижимости вряд ли возможен. Более того, я думаю, что всё-таки есть шанс открытия закрытых районов: опять же, потому что после выборов в стране осталась власть, которая не планировала менять курс касательно иностранцев, приобретающих недвижимость в Турции. Нельзя забывать и про вливание финансов в экономику Турции (покупка иностранцами недвижимости, траты приезжающих туристов или людей, кто решает переехать сюда на ПМЖ).

Плюс, идею открытия этих районов лоббирует очень большое количество застройщиков и крупных агентств недвижимости. Но временные рамки этого события предугадать сложно. Также сейчас представители Национальной Партии Турции активно отстаивают позицию, чтобы Алания в ближайшее время стала самостоятельной провинцией.

«Инвестиционный порог, вероятно, снова повысится.»

— Как считаете, какое вообще будущее у иммиграционного сектора и программы «гражданство за инвестиции» в Турции?

— Будущее, конечно, есть. Правда, появились некоторые изменения по сравнению с прошлыми годами. Не так давно получить вид на жительство Турции было очень легко по сравнению с другими странами, начиная от Юго-восточной Азии и заканчивая Европой. Но в течение последних полутора лет условия ужесточаются, и сейчас получить ВНЖ в Турции не так легко: есть очень много закрытых районов, а в открытых должны быть соблюдены определенные параметры; плюс, сейчас получить ВНЖ можно, только если у вас есть недвижимость (то есть по аренде уже нельзя). Но, как я упомянула ранее, правительство сейчас разрабатывает новую визовую программу для иностранцев. 

Сейчас много говорят по поводу поднятия порога для получения турецкого гражданства за инвестиции. На мой взгляд, порог поднимется, но не более, чем до 600-800 тыс. долларов. И я не думаю, что изменения вступят в силу раньше апреля-мая 2024 года.

— Еще одна важная тема, которую хочется осветить: как на рынке отразилось случившееся в феврале землетрясение, и как страна выходит из этого положения?

— Землетрясение повлияло очень сильно, хотя Турция далеко не вся расположена в зоне риска. К примеру, наше Анталийское побережье находится в 660 км. от центра землетрясения. Несмотря на это, на тот момент у нас наблюдалось достаточно большое затишье, потому что эта была трагедия общенационального масштаба. 

После случившегося, практически все застройщики, которые находились в Алании, подготовили и ещё раз перевели на все языки мира материалы, касающиеся сейсмоустойчивости, для того, чтобы отрабатывать возражения клиентов по поводу землетрясения. 

На сегодня рынок уже активизировался, и сейчас это не является фактором, отражающимся на рынке недвижимости. На первый план при покупке уже вышли такие вопросы, как вывод денежных средств из своих собственных стран.

«В Турции с 1 июля повысились практически все налоги»

— И конечно, важно рассказать о ценах на рынке. Как они изменились, скажем, за год? И как налоговые изменения отражаются на стоимости сделок? 

— Я могу с уверенностью говорить про Аланию и близлежащие к ней районы. Здесь повышение цен можно рассмотреть на таком примере: если в прошлом году квартиры с планировкой 2+1 стоили порядка €100,000, то сейчас за те же деньги можно лишь зайти в сделку, то есть купить апартаменты в строящихся комплексах буквально на этапе карандаша. Найти что-то меньше, чем за €100,000 уже сложно. 

Однако с учётом того, что сейчас спрос на рынке упал, есть вероятность, что в ближайшем будущем цены снизятся, пусть и не сильно (думаю, не больше чем на 7-10%). Опять же, это больше коснется мелких и средних строительных компаний. У крупных застройщиков с многолетней репутацией падения цен не наблюдается.

Что касается налоговых изменений, в Турции с 1 июля повысились практически все налоги, включая налог на сделку купли-продажи. Если раньше он составлял 4%, сейчас это уже 6% от кадастровой стоимости объекта. 

«С 2024 года восприятие жилья снова изменится»

— Теперь хочу поговорить о спросе и продажах в целом. Статистический комитет в Турции недавно сообщил, что продажи домов в июне этого года снизились на 44,4% по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года. Причем, количество сделок снизилось как на первичном рынке, так и на вторичном. С чем это связано?

— Да, если мы будем сравнивать предыдущий год и нынешнюю ситуацию, так и есть. В прошлом году, в принципе, спрос на турецкую недвижимость достиг своего пика. 

Наблюдаемое сейчас падение продаж вызвано множеством факторов: 

• Подорожание доллара и евро является, бесспорно, самым главным фактором падения спроса. 
• Людям перестали выдавать вид на жительство по аренде. 
• Есть закрытые районы, в которых невозможно получить ВНЖ, даже если у тебя есть там квартира.
• Также имело место случившееся землетрясение.
• Отразилось предвыборная ситуация, когда было очень много разговоров о запрете для иностранцев на покупку недвижимости в Турции.
• Не забываем и про высокий уровень инфляции, который не даёт многим людям возможности приобретать недвижимость. 

— Как, в целом, можете оценить перспективы рынка недвижимости в Турции, исходя из нынешней ситуации? Чего ожидать на рынке в дальнейшем?

— Я попросила владельца нашей компании (г-н Халиль Ибрагим Дайе) поделиться своими мыслями и прогнозами:

«Правительства во всем мире сейчас имеют дело с монстром под названием „Инфляция“. Но мои прогнозы заключаются в том, что с марта 2024 года темпы инфляции по всему миру будут гораздо ниже. 
И давайте не будем забывать о гегемонии доллара. В этой геополитической ситуации самой большой проблемой для национальных государств является ужесточение денежно-кредитной политики, которое проводит Федеральная резервная система (ФРС). Думаю, это ужесточение продолжится до декабря, а затем должны снова начаться послабления.

При этом с 2024 года восприятие жилья снова изменится, и перед нами предстанут новые разнообразные виды жилья и проектов. Потому что из-за инфляции во всем мире изменяется восприятие людьми своего жилого пространства. Я думаю, что совсем скоро мы увидим новые проекты квартир, жилых помещений и даже бизнес-жилья. И я думаю, что с марта нового года продажи недвижимости снова ускорятся».