Ушедшие перспективы или новый виток рынка? Обзор рынка недвижимости Турции. Аналитика от REALTING

После рекордных показателей 2022 года на рынке недвижимости Турции наступила “черная” полоса: количество сделок падает, интерес со стороны иностранных инвесторов снизился, при этом абсолютно неясно, каких перспектив стоит ожидать дальше. Чтобы лучше разобраться в ситуации, REALTING проанализировал, как развивался рынок недвижимости Турции за последнее десятилетие и почему начало 2023 года буквально выбило почву из-под ног у этого рынка.

Ежегодно в Турции совершалось более 1 млн сделок с жилой недвижимостью

На основании данных Turkish Statistical Institute о сделках купли-продажи недвижимости.

Турцию можно признать одной из стран с наиболее развитым сектором туристических услуг. Тем не менее,Турция – это не только туристическая, но и индустриальная страна с одной из сильнейших мировых экономик.  Развитая городская и международная транспортная инфраструктура, мягкий климат, многонациональное население, возможность ведения бизнеса, а также сравнительно простая и прозрачная процедура покупки недвижимости обеспечивают стабильный спрос на квартиры и дома как со стороны местных жителей, так и со стороны иностранцев. 

Ежегодно с 2013 по 2022 год в Турции совершалось более 1 млн сделок с жилой недвижимостью. Наиболее заметный рост по количеству сделок произошел в 2015 и 2020 годах – оба раза на 11%. В остальные годы наблюдаются лишь незначительные изменения в пределах 5%. Стабильное количество сделок с недвижимостью демонстрирует устойчивость рынка к внешним экономическим и политическим изменениям.

2020 год -- лидер по количеству сделок, несмотря на начавшуюся пандемию, – показатель приближался к значению 1,5 млн сделок. Росту в этот год способствовало снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию. Это подтверждает и структура сделок по способу финансирования покупки недвижимости. Так, в 2020 году 38% сделок было совершено с использованием заемных средств. Для сравнения, в 2018 и 2019 годах с использованием ипотеки было приобретено 20% и 25% объектов соответственно. Т.е. по сравнению с предыдущим периодом в 2020 году было совершено на 13 п.п. сделок больше с использованием ипотеки.

Помимо этого, в 2019 году изменились условия получения Турецкого гражданства через покупку недвижимости: сумма покупки жилья снизилась в 4 раза с $1 млн до $250 тыс. Это событие также повлияло на повышение спроса со стороны иностранцев.

Следствием февральского землетрясения в Турции стало снижение количества сделок. В январе 2023 года было совершено более 97 тыс. сделок купли продажи, в феврале 2023 – около 80 тыс (падение составило 18%). Показатель 1 полугодия 2023 года не смог достичь уровня аналогичного периода за 2022 год – разница в 160 тыс. сделок или 22%.

Покупатели выбирают вторичное жилье чаще

С 2013 по 2018 годы сделок со вторичной недвижимостью было незначительно больше, чем с первичной – распределение было 50/50: в среднем на “вторичку” приходилось 53% всех сделок, а на “первичку” – 47%. Тенденция изменилась в 2019 году, когда количество сделок со вторичной недвижимостью выросло на 9 п.п. По итогу 2022 года со вторичной недвижимостью было совершено 69% сделок,  а в 1 полугодии 2023 года – 70%. При этом, в 2022 году и в 1 полугодии 2023 около 20% сделок со вторичной недвижимостью было совершено с привлечением кредитных средств и 80% с использованием собственных. Рассматривая первичный рынок, наблюдается аналогичная ситуация, но стоит учесть, что банки одобряют ипотеку только в случае, если объект готов и введен в эксплуатацию.

Говоря про покупку новостроек и объектов вторичного рынка стоит учесть риски в обоих случаях. Покупка объекта на первичном рынке в Турции в основном всегда подразумевает долевое строительство на стадии котлована; в таком случае следует тщательно выбирать застройщика, обратить внимание на репутацию строительной организации и уже сданные объекты недвижимости. Плюсом долевого строительства является ввод в эксплуатацию объекта с ремонтом, а также его расположение в новом жилом комплексе с уже развитой инфраструктурой.

Кстати строительство в Турции дорожает уже несколько лет и причин для снижения его стоимости нет. По данным TURKSTAT за май 2023 года индекс стоимости строительства увеличился практически на 48% в годовом исчислении; больше всего увеличилась стоимость строительных материалов и оплаты труда. Важно учесть, что после землетрясения сфера строительства подвергается жесткому контролю и регулированию со стороны государства. 

К плюсам покупки объекта недвижимости на вторичном рынке можно отнести то, что есть возможность осмотреть квартиру или дом перед покупкой. Однако в случае покупки объекта на вторичном рынке нужно помнить о вероятности  юридических рисков связанных с наличием обременения на квартиру. Торг в Турции – это часть культуры, поэтому покупая недвижимость от собственника можно получить скидку в разумных пределах.

Высокий уровень инфляции и нестабильная ипотечная система

В последние годы уровень инфляции в стране существенно повысился, поэтому кредитную систему можно охарактеризовать как нестабильную. С 2021 года около 80% сделок купли-продажи проходят с использованием собственных средств. Только 2013 и 2020 годы можно отметить высоким уровнем использования заемных средств – около 40%. В 2013 году инвестиционная привлекательность турецкой недвижимости заметно выросла, цены на недвижимость продемонстрировали рост, а ставки на ипотечные кредиты снизились. 

К особенностям ипотеки в Турции в 2023 году стоит отнести: срок кредитования до 15 лет, обязательное наличие поручителя с турецким гражданством, минимальный первоначальный взнос 25%.При досрочном погашении кредита придется заплатить пеню 2% от оставшейся суммы. Ставки находятся в диапазоне от 6 до 18% годовых в зависимости от валюты кредитования, банка и иных условий.

Еще одним вариантом приобретения недвижимости при условии отсутствия полной суммы покупки является рассрочка от девелоперов и застройщиков. 

Количество иностранных покупателей снижается

С 2016 года доля сделок купли-продажи жилой недвижимости с участием иностранных граждан постоянно увеличивалась (за исключением 2020 года - по причине ковидных ограничений). По итогу 2022 года 5% от всех совершенных сделок были совершены с участием иностранцев. 

В 1 полугодии 2023 почти 3,5% от всех сделок с недвижимостью года было совершено с участием иностранных граждан. За 6 месяцев чаще всего в Турецкую недвижимость инвестировали граждане России, Ирана, Ирака, Украины, Казахстана и Германии. Причем в 2020 и 2021 годах россияне расположились на третьем месте по количеству транзакций с недвижимостью – на них пришлось 7% и 9% сделок соответственно от всех совершенных сделок с иностранцами. В 2022 году граждане Российской Федерации совершили на 15 п.п. больше сделок с турецкой недвижимостью, чем в 2021 году и стали лидерами среди других национальностей; как итог –  24% от всех совершенных сделок с иностранцами. Причем пик активности пришелся на 4 квартал – более 7 тыс. сделок. Вероятнее всего связано это  с желанием получить вид на жительство или гражданство Турции, т.к. туристическая виза позволяет находиться в стране только от 30 до 90 дней. 

Но стоит отметить, что с 2022 года правительство Турции ужесточило правила получения гражданства и ВНЖ через владение недвижимостью: гражданство теперь можно получить после покупки недвижимости на сумму не менее $400 тыс. (ранее $250 тыс.), а ВНЖ “выдают” после приобретения недвижимости на сумму не менее $75 тыс. для популярных провинций (Стамбул, Анталия и т.п.) или $59 тыс. для остальных регионов.

Анализируя данные TURKSTAT с 2015 года по продаже жилой недвижимости иностранцам, можно сказать, что чаще всего дома и квартиры покупали граждане Ирана, Ирака, Саудовской Аравии, России, Германии, Казахстана и Украины.

Самыми популярными регионами для покупки недвижимости с 2013 года остаются Стамбул, Анкара, Анталья, Измир, Бурса. 

На данный момент сложно судить о перспективах развития рынка недвижимости Турции. Волна миграции в страну спровоцировала стремительное повышение цен на продовольственные товары, услуги, аренду недвижимости, а землетрясение и отказы в ВНЖ для многих экспатов послужили окончательной причиной для принятия решения о необходимости покинуть страну. При этом покупка жилья в собственность с соблюдением законодательно установленных условий не всегда предоставляет инвесторам возможность получить вид на жительство и гражданство в курортной стране, плюс не является доступным вариантом для большинства иностранцев. Что будет происходить на рынке недвижимости Турции в дальнейшем, будет во многом зависеть от миграционной политики государства и уровня инфляции.