«Хорватия — все еще очень дешевое направление». Что поменялось на хорватском рынке недвижимости после вступления в Шенгенскую зону?

С 1 января 2023 года Хорватия стала частью Шенгенской зоны. Что изменилось на рынке недвижимости страны за последние 6 месяцев? Как изменились цены на жилье? Как все это отражается на возможностях местных жителей? Обо всем этом — в нашем экспертном интервью. 

Более полугода назад мы уже писали материал о хорватском рынке недвижимости, а именно о том, чем он примечателен, как иностранцы могут купить там недвижимость и землю, какие регионы пользуются наибольшим спросом и так далее. Однако с того момента произошло довольно значимое событие для Хорватии — 1 января 2023 года она вступила в Шенгенскую зону. Поэтому мы решили узнать, что изменилось на рынке за последние полгода, что сейчас происходит с ценами и чего можно ожидать в будущем. 

Полезной информацией с нами поделились Питер Поллак и Сюзана Джурица, эксперты компании IC-REAL, которые консультируют иностранных инвесторов в Хорватии, в частности, на полуострове Истрия. 

«Большого роста цен на недвижимость нет и не предвидится»

— Помимо Шенгенской зоны, Хорватия с 1 января 2023 г. является членом еще и Еврозоны, поэтому валютой страны теперь является евро (от прежней национальной валюты — куны — пришлось отказаться).

Все это не привело к каким-либо существенным изменениям или росту цен. Напротив, для иностранных инвесторов сделки стали более прозрачными, а местная недвижимость даже подешевела примерно на 1%, поскольку теперь не нужно прибегать к конвертации в кунах. 

В целом же, за последний год цены на жилье существенно не изменились. Более того, большого роста не предвидится и в будущем, поскольку Хорватия, особенно прибрежные регионы, уже достигла пиковых значений в отношении стоимости объектов.

Примечание. Вот за сколько в среднем можно купить квартиру 90 кв.м. в некоторых городах Хорватии (цены приводит сервис Numbeo):

• Загреб — €260,000-€380,000. 
• Сплит — €230,000-€315,000.
• Пореч — €320,000-€420,000.
• Дубровник — €225,000-€325,000.

Эксперты Питер Поллак и Сюзана Джурица

— Как ситуация на хорватском рынке недвижимости выглядит в сравнении с рынками других европейских стран? Каковы Ваши наблюдения?

— Если говорить о столице страны, Загребе, цены на жилье тут сопоставимы с ценами в других европейских столицах, в остальном же, цены в Хорватии все еще ниже других европейских городов. Это связано еще и с тем, что ежемесячный доход местного населения также находится на более низком уровне.

Но в Хорватии есть еще и совершенно другой рынок, который является наиболее привлекательным для иностранцев — это прибрежные регионы. И это понятно: с учетом всех островов они составляют около 6200 км береговой линии (Истрия и залив Кварнер на севере и Далмация на юге). В Истрии самыми высокими ценами славятся такие города, как Ровинь, Пореч, Опатия, Медулин; в Далмации — Задар, Сплит и Дубровник, а также остров Брач.

Если сравнивать с Италией, то цены на хорватском побережье иногда могут быть выше, но по сравнению с Испанией и такими курортными местами, как Майорка, Ибица и Марбелья, Хорватия — все еще очень дешевое направление. 

И что немаловажно для многих граждан из-за рубежа: они могут рассчитывать на надежное вложение капитала в Хорватии, вдали от местных налоговых органов. Чрезмерное регулирование и неудовлетворенность налоговой политикой становятся слишком обременительными для многих иностранных граждан, в том числе, из Германии.

Приведу пример того, как в Хорватии можно реализовать в жизнь даже, казалось бы, нереалистичные проекты — причем, довольно легко и быстро, без особой бюрократии.

Итак, в прошлом году один из наших клиентов захотел построить вертолетную площадку на территории сельскохозяйственного поместья в Ровине. Поначалу мы скептически отнеслись к возможности такого строительства, но поскольку там нет линий электропередач и соседних домов, мы быстро получили зеленый свет на реализацию такого проекта.

Так выглядит типичный каменный дом на полуострове Истрия в Хорватии

«Купить дом в Хорватии у моря становится всё сложнее»

— Каковы основные цели иностранцев на хорватском рынке?

— В первую очередь, иностранцы стремятся купить себе второй дом на юге Хорватии, чтобы иметь возможность хорошо проводить время в круглогодичном средиземноморском климате. На втором месте по популярности — покупка с целью сдачи недвижимости в аренду и получения дохода (можно рассчитывать на 8-15% в виде годовой прибыли). И то, и другое часто можно удачно совместить в одном объекте недвижимости.

Плюс Хорватии еще и в том, что на ее побережье нет больших замков и многоквартирных домов, как в Испании и Италии. Благодаря этому, природа побережья и ландшафт сохраняются. 

Все это приводит к дефициту топовых объектов с видом на море, поскольку многие из них уже проданы. Следовательно, такая недвижимость будет продолжать расти в цене. 

Венецианская вилла в хорватском городе Ровинь

— Появились ли на рынке после вступления в Шенген иностранцы из стран, ранее не проявлявших к нему интереса? 

— На хорватском рынке, в основном, преобладают покупатели из стран ЕС: 50% туристов приезжают из Германии и Австрии (по крайней мере, на север Хорватии, в Истрию).

Однако с этого года на рынке можно встретить все больше инвесторов и из других стран Европы, которые вкладывают средства в строительство домов и запускают собственные проекты. 

К слову, в основном, частные покупатели совершают покупку полностью из собственных средств или с помощью кредитов в своей стране. Финансирование с помощью банков в Хорватии — довольно утомительное предприятие, а процентные ставки выше, чем, к примеру, в Германии.

— Изменились ли условия покупки недвижимости или земли для иностранцев?

— С 1 июля 2023 года изменились некоторые условия приобретения сельскохозяйственных земель. Теперь частные лица из стран ЕС могут приобретать сельскохозяйственные земли площадью до 10,000 кв.м. В отношении больших площадей государство имеет право первого отказа, а также оно будет проверять, могут ли иностранцы покупать землю. 

Однако в любом случае целесообразно создать в Хорватии собственную компанию для покупки и эксплуатации сельскохозяйственных земель, и тогда вы сможете купить столько сельскохозяйственных земель, сколько захотите. Преимущество такого подхода заключается также в том, что вы сможете воспользоваться высокими субсидиями ЕС (до 70%).

Примечание. Подробнее о том, как учредить компанию в Хорватии, читайте в нашем предыдущем интервью с экспертами.

Современная вилла в Хорватии

«В Хорватии еще множество ниш для бизнеса, которые можно занять»

— Как ситуация с жильем выглядит для местных жителей? Стало ли им сложнее приобрести недвижимость в стране?

— На этот момент очень важно обратить внимание, потому что не всё, что блестит — золото. Молодым семьям становится все труднее найти квартиру, потому что все хотят сдавать ее туристам. Конечно, это создает дефицит и повышает цены на аренду. Однако это означает, что строительство квартир и апартаментов будет оставаться актуальным и в ближайшие годы.

— Какие перспективы вы видите для развития рынка недвижимости Хорватии?

— В настоящее время многое в стране еще строится. Многие дома сдаются в аренду туристам. Как будет развиваться рынок в условиях переизбытка сдаваемых в аренду вилл и пустующих площадей, а также снижения активности строительства? Этот вопрос должны задавать себе, прежде всего, профессионалы туристического бизнеса, потому что после пандемии люди снова быстро реагируют на рынок и предпочитают мобильность: сегодня едут в Хорватию, завтра — в Таиланд, а послезавтра — на Карибы.

В целом, в Хорватии есть еще много ниш, которые в будущем будут представлять собой более выгодную бизнес-модель, нежели сдача апартаментов в аренду туристам: жилье для местного населения, дома престарелых, паркинги, оздоровительные центры и спа-отели — и это лишь часть из возможностей.

Лавандовые поля на полуострове Истрия

Автор фото: Питер Поллак