Рост цен на новостройки прекратился. Самое время инвестировать в недвижимость Хорватии? Анализ и тенденции первичного рынка Хорватии в аналитике от REALTING

В 2023 году Хорватия стала полноценным членом Европейского Союза. И если принятие в Шенгенскую зону было воспринято жителями страны позитивно, то смена валюты с местной куны на евро вызвала, скорее, неоднозначную реакцию. При этом, одним из ключевых факторов, делающих Хорватию привлекательным местом для инвестиций в жилую недвижимость, остается развивающийся туристический сектор в прибрежных регионах. О том, как первичный рынок недвижимости отреагировал на последние изменения в Хорватии, — читайте в свежей аналитике REALTING.

Туризм, строительство и госпрограммы — как формируется спрос на хорватскую недвижимость

По данным Državni zavod za statistiku, с 2019 по 2022 годы в Хорватии было построено 19.563 жилых здания, причем за 4 года количество введенного в эксплуатацию жилья постоянно возрастало — несмотря на пандемию в 2020 году, застройщики, по всей видимости, продолжили свою деятельность, приспосабливаясь к новым условиям работы. Это также способствовало относительной устойчивости строительной отрасли. Больше всего завершенных проектов зарегистрировано в 2022 году — 5660. По сравнению с предыдущим годом, рост составил 13%. 

Задар и Истрия — регионы, в которых было построено больше всего жилья в 2022 году:на их долю приходится 17% и 13% соответственно от всех построенных жилых зданий в стране. Оба района привлекают множество посетителей из разных стран своими пляжами и историческим наследием. Активную застройку территорий можно отметить в регионах Сплитско-Далматинска, столице Хорватии и Приморско-Горанска — на каждый регион приходится от 7% до 8% построенного жилья.

Спрос на недвижимость в Хорватии формируется как за счет местных жителей, так и за счет иностранных инвесторов. Как и во многих европейских странах, в Хорватии существует программа по содействию в приобретении и строительстве первого жилья для молодежи она реализуется с 2017 года в виде субсидирования жилищных кредитов в течение первых пяти лет погашения. 

Размер субсидии зависит от индекса развития населенного пункта и составляет от 30% до 51%, а помощь в погашении займа можно получить, только если ипотека выдана на сумму не более €1500/кв.м, или максимальная сумма кредита не превышает €100 тыс. В программе могут принимать участие граждане не старше 45 лет, постоянно проживающие на территории Хорватии.

Такие программы по покупке первой недвижимости обычно способствуют росту спроса на жилое пространство среди населения, а это, в свою очередь, мотивирует застройщиков увеличивать объемы строительства, чтобы соответствовать увеличивающемуся спросу на рынке. 

Стоит сказать и о туризме, который способствует экономическому развитию и росту регионов Хорватии, создавая рабочие места в сфере обслуживания, развлечений, ресторанного бизнеса, путешествий и транспорта, а также оказывает значительное влияние на сферу жилья. 

Хорватия привлекает огромное количество туристов каждый год: по данным Državni zavod za statistiku, количество иностранных туристов (те, кто прибыл и зарегистрировал свое пребывание в учреждении размещения) за 10 месяцев 2023 превысило 16.4 млн. Вероятно, по итогу 12 месяцев, этот показатель приблизится к значению «доковидного» 2019 года — более 17.3 млн туристов. 

К слову, в 2020 году ограничения и меры, введенные для борьбы с распространением вируса, снизили число иностранных посетителей более чем в 3 раза — до 5.5 млн. А уже с 2021 года сфера гостеприимства активно восстанавливалась: тогда Хорватию посетило 10.6 млн человек, а в 2022 — 15.3 млн. 

Значительный приток туристов в Хорватию создает спрос на различные виды размещения: отели, гостиницы, дома отдыха, кемпинги, а также стимулирует интерес к рынку частной аренды жилья. Приобретение квартир, домов или вилл для сдачи в аренду туристам — одна из самых распространенных моделей инвестирования в недвижимость. Пассивный доход в виде арендных платежей сопутствует потенциальному росту стоимости собственности в долгосрочной перспективе. 

Стремительный рост цен остановился

В соответствии с Državni zavod za statistiku, данные о средней цене кв.м на первичном рынке агрегируются в две группы: столица Хорватии — Загреб, и другие населенные пункты. 

Загреб всегда был дороже других населенных пунктов: наиболее значительный рост произошел в первом полугодии 2022 года — сразу на 20%, а самая высокая средняя цена метра на «первичке» в столице по итогу 2 полугодия 2022 года — €2742/кв.м. За 6 месяцев 2023 года цена снизилась на 4%, до €2633/кв.м.

Средняя цена на жилье в новостройках в остальных городах Хорватии за 1,5 года выросла на 24%, и в первом полугодии 2023 установилась на уровне €2048/кв.м. Стоит принять во внимание, что прибрежные районы Хорватии не выделены в отдельную категорию, однако очевидно, что совокупность таких факторов, как ограниченное предложение, туристическая и инвестиционная привлекательность, приводит к динамичному повышению цен на недвижимость здесь. Поэтому, вероятно, средняя цена метра в прибрежных городах Хорватии не будет уступать столице — такая же ситуация сложилась, например, и в Черногории. 

Кстати, помимо того, что Хорватия в 2023 году присоединилась к Шенгенской зоне, произошло еще одно важное изменение — с 1 января 2023 года местная валюта хорватская куна была заменена на евро. Ожидается, что смена валюты будет способствовать экономической устойчивости, упрощению платежей, укреплению интеграции с Еврозоной. В течение длительного времени евро было неофициальной валютой наряду с куной, используемой в различных отраслях, а многие граждане инвестировали свои сбережения в евро, поскольку считали валюту более надежной. 

Тем не менее, немало жителей испытывали опасения по поводу стихийного повышения цен на товары и услуги, которые, можно сказать, оправдались. Причинами этого можно назвать как инфляцию, так и безосновательное повышение цен магазинами. По данным European Central Bank, в Хорватии действительно один из самых высоких показателей инфляции: c января 2022 года индекс потребительских цен в Хорватии постоянно увеличивался, достигнув своего пика в ноябре того же года — 13%. 

В 2023 году политика Европейского Союза по снижению инфляции дала результаты и индекс в Хорватии начал постепенно снижаться — в ноябре он составил 5,5%. Государственные органы в свою очередь проводили проверки в магазинах с целью выявления беспричинного повышения цен — в результате обнаруженных нарушений, а именно неверного округления в большую сторону или повышения цен до 50%, четверть всех проверяемых магазинов была оштрафована. Необходимо отметить еще и завышенные цены на популярных курортах Хорватии, которые в наибольшей степени ориентированы на европейцев с более платежеспособным населением. 

Политика Евросоюза по снижению инфляции «охладила» как экономику Хорватии в целом, так и индустрию недвижимости. Строительная отрасль страны демонстрирует устойчивость с постоянным увеличением объема введенных зданий, а туризм является важным стимулом для развития регионов в Хорватии, воздействуя на экономику, инфраструктуру, а главное — на инвестиционную активность. Весь рынок недвижимости Хорватии сейчас подвержен влиянию огромному количеству факторов, поэтому в ближайшее время, скорее всего, стоит ожидать умеренный рост цен.