Новое место притяжения. Поговорили с экспертом о ценах за «квадрат» и недооцененных локациях Хорватии для инвестиций в недвижимость

Хорватский рынок недвижимости переживает трансформацию после вступления страны в Шенгенскую зону и перехода на евро. Что происходит с ценами в Истрии? Какие регионы недооценены инвесторами? Какие подводные камни могут встретиться при строительстве объектов? Об этом и не только нам рассказал Питер Поллак, основатель местной компании IC-REAL.

Текущее состояние рынка и динамика цен

— Питер, вы уже много лет наблюдаете за рынком недвижимости Истрии. Как ситуация изменилась за последние 3–5 лет? Что в целом нового на хорватском рынке произошло за это время?

— В настоящее время рынок недвижимости по всей Европе переживает кризис, и это, конечно, не обошло стороной и Хорватию. Покупательская способность значительно снизилась. Но это также открывает для нас много возможностей, поскольку покупатели стали более избирательными и требовательными.

Сфера туризма также восстановилась после пандемии, и Хорватия продолжает оставаться одним из главных магнитов для туристов.

Особенно важный сектор, на котором мы делаем фокус — это коммерческая недвижимость, проекты для крупных инвесторов (будь то туризм или сельское хозяйство). С введением евро и вступлением в Шенгенскую зону два года назад Хорватия стала более стабильным рынком с точки зрения экономики. Прогнозы немецких экономистов тоже описывают Хорватию как экономически стабильный растущий рынок с потенциалом для дальнейшего развития.

— Как изменились цены на недвижимость в Истрии за последние 2–3 года? Какие есть особенности строительства на этом острове?

— Цены остаются на высоком уровне по сравнению с другими странами. Квартиры в новостройках стоят от 3500 до 4000 евро за квадратный метр, а с видом на море — иногда и больше. Особенно это актуально для Истрии, которая имеет особое очарование благодаря своему ландшафту и береговой линии. А также из-за культуры, которая охватывает период от Римской до Австро-Венгерской империи.

В Италии и Испании можно встретить жилые комплексы, построенные прямо на побережье. В Истрии и в целом Хорватии дело обстоит иначе. Здесь сохранился прекрасный прибрежный ландшафт с многочисленными островами. Ведь эта страна, включая все острова, имеет 6200 км береговой линии! И понятно, что многим людям нравится отдыхать на фоне этого колоритного пейзажа и естественного ландшафта. А многоквартирные дома всегда можно найти в любом большом городе, это не составит проблем.

— Какие регионы Истрии, по вашему мнению, в настоящее время недооценены инвесторами, но имеют хороший потенциал роста?

— Юго-восточное побережье Истрии по-прежнему является таким местом. Здесь вы найдете чудесные пляжи и значительно меньше туристов, чем на западном побережье — ведь «чрезмерный туризм» становится все более серьезной проблемой в таких местах, как Ровинь и Пореч (особенно в высокий сезон). Поэтому на данный момент юго-восток Истрии — это настоящая жемчужина без толп туристов.

Агротуризм и другие точки роста на рынке

— Какие новые тренды в туристическом секторе Истрии вы можете отметить? Как это влияет на инвестиционную привлекательность разных типов недвижимости?

— Крупные туристические компании, такие как Valamar, Liburnia, Arenatourist, Maistra, — и это лишь некоторые из них — хорошо организованы и ежегодно вкладывают значительные средства в повышение качества обслуживания своих клиентов.

С одной стороны, основное внимание уделяется спорту и отдыху, поэтому, например, велотуризм сейчас находится на пике. Весна и осень — идеальные климатические условия для велоспорта в Истрии, а профессиональные команды тренируются на острове и зимой. В этом направлении еще есть куда развиваться. 

Кухня — это то, на чем тоже нужно делать особый акцент. То же самое касается и сферы спа и велнеса — словом, в Истрии еще многое предстоит сделать. Лучшие отели забронированы круглый год, и их посетители очевидно платят за то, чтобы получить максимальные удобства и первоклассный сервис.

Сдавать в аренду обычные квартиры и дома в будущем, конечно, станет сложнее. Будущее инвестиций в туристическую недвижимость — за сервисом и качеством, потому что именно эти два фактора имеют решающее значение.

— В последнее время много говорят об агротуризме в Истрии. Какие направления вы считаете наиболее перспективными для инвестиций? 

— Это, конечно, сегмент, для которого Истрия подходит идеально: ландшафт с его пологими холмами, многочисленными оливковыми рощами, старинными деревнями с каменными домами — во всем этом есть что-то особенное. Здесь царит чарующая атмосфера в сочетании с синевой моря и приятным климатом круглый год. 

Кроме того, оливковое масло из Истрии, вероятно, является лучшим и, следовательно, самым дорогим оливковым маслом в мире. Из 500 крупнейших в мире производителей оливкового масла 70 находятся в Истрии — и этим все сказано. К сожалению, площади возделывания пока слишком малы, чтобы экспортировать оливковое масло в значительных объемах. Большая часть оливкового масла потребляется в региональных ресторанах и продается туристам.

И да, многие даже покупают собственную небольшую оливковую плантацию — просто для того, чтобы иметь оливковое масло для себя и своей семьи. Люди все больше и больше внимания уделяют качеству своей жизни!

Покупка готового объекта VS строительство нового дома в Хорватии

— Многие выбирают между покупкой готового объекта и строительством. Что бы вы посоветовали с учетом текущей ситуации на рынке?

— Самым большим преимуществом покупки готового дома в Хорватии является то, что вы можете сразу же в него въехать. Но самое выгодное — это купить каркасный дом! Тогда вы сможете детально обсудить со строительной компанией процесс достройки и строительства, вплоть до сдачи «под ключ», и воплотить свои пожелания в соответствии с вашим бюджетом.

Это касается всей отделки — полы из керамики, паркета или мрамора, ванные комнаты, вся все инженерные коммуникации, включая отопление. И, конечно, открытая территория — дизайн сада, летняя кухня с грилем, даже бассейн! Наконец, вы можете обставить дом по своему усмотрению: от кухни и гостиной-столовой до спален!

И что еще очень важно: если каркас дома уже есть, строительство обычно проходит очень быстро — и вы можете переехать в дом своей мечты уже через несколько месяцев.

— Какие критерии вы считаете ключевыми при выборе участка для строительства в Истрии?

— Участки под застройку с видом на море по-прежнему пользуются наибольшим спросом, это очевидно. Конечно, предложений становится все меньше и меньше. В центральных районах уже упомянутых мест, таких как Ровинь и Пореч, участков под застройку практически не осталось, и цены продолжают расти. Причем, разрыв в ценах между этими регионами и центральной частью Истрии значителен. Но даже оттуда, как правило, можно добраться до моря всего за несколько минут на машине и насладиться тишиной и покоем сельской местности — пусть и без вида на море.

— Многие инвесторы интересуются возвратом НДС при строительстве через компанию. С какими подводными камнями можно столкнуться в этом процессе?

— Здесь действительно важно обсудить проект с налоговыми консультантами до начала строительства, а затем реализовать его соответствующим образом. Конечно, есть некоторые важные параметры, которые должны быть соблюдены, например, использование недвижимости в коммерческих целях.

Главные барьеры и самые активные инвесторы

— Расскажите о типичных препятствиях, с которыми зачастую сталкиваются иностранные инвесторы?

— Самые большие трудности возникают, когда дело касается взаимодействия с местными властями. Тут стоит отметить, что Хорватия нуждается в реорганизации администрации. Получение разрешения на строительство или подключение к электричеству часто может оказаться еще тем квестом просто потому, что в этом процессе задействовано слишком много органов власти, и, к сожалению, большинство из них работают крайне неэффективно. В настоящее время Хорватия находится где-то между «чрезмерным регулированием ЕС» и «посткоммунизмом» старой Югославии. Остается надеяться, что те, кто сейчас несет политическую ответственность, наконец признают проблему и устранят эти препятствия. 

— Граждане каких стран, помимо Германии и Австрии, все чаще интересуются хорватской недвижимостью?

— На рынке по-прежнему преобладают немцы, австрийцы и, конечно, словенцы. Кроме того, все большее число покупателей составляют выходцы из бывшей Югославии, то есть из Сербии и Боснии и Герцеговины. А благодаря близости Хорватии и ее давней истории, восходящей к временам Австро-Венгерской империи, здесь, безусловно, есть чехи, словаки и венгры.

Остается надеяться, что рынку «станет лучше», как только политическая ситуация в Европе снова станет более спокойной. Например, количество туристов и покупателей недвижимости из России сейчас практически свелось к нулю. Однако в принципе покупка недвижимости и инвестиции в нее в Хорватии возможны для граждан всех стран. Поэтому я хочу сказать всем инвесторам из Дальнего Востока, из арабского мира, Африки и Америки: добро пожаловать в Хорватию!