Рынок ипотеки США в 2025 году: высокие ставки, дефицит жилья и идея 50-летней ипотеки Трампа

Американский рынок жилья к концу 2025 года оказался в состоянии, которое многие экономисты называют самым сложным за последние четыре десятилетия. Домохозяйства вступают в период, когда стоимость владения домом растет быстрее, чем доходы — прежде всего из-за высоких ипотечных ставок.

Несмотря на то, что средняя ставка по 30-летней ипотеке опустилась до примерно 6,2% — это все равно достаточно много, учитывая что еще совсем недавно, в 2020–2021, этот показатель составлял всего 3%. Цены на жилье в США в тот же период росли двузначными темпами и только сейчас остановились на уровне 1,5–2% в год.

В результате доступность жилья сильно снизилась, и на фоне этого всего возникла идея 50-летней ипотеки, которую продвигает Дональд Трамп. Ее сторонники утверждают, что растягивание срока кредита позволит снизить ежемесячный платеж и вернуть части покупателей возможность купить собственное жилье. Противники же считают, что подобный инструмент только закрепляет проблему высоких цен, а не решает ее.

Мы решили разобрать текущую ситуацию на рынке недвижимости США, посмотреть что там происходит с ипотечным кредитованием, и понять, как растягивание сроков ипотеки повлияет на рынок.

Что происходит с американским ипотечным рынком

К настоящему моменту рынок жилья в США представляет собой редкую комбинацию факторов, которые обычно не встречаются одновременно: ставки и цены на историческом максимуме, а количество сделок наоборот минимально. 

После двух лет значительных колебаний средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в США стабилизировалась в диапазоне чуть выше 6%. Формально это улучшение: еще в 2023–2024 годах ставки превышали 7%, но если смотреть на ситуацию в реальном выражении, снижение выглядит куда менее значимым. Ведь в 2020–2021 годах рынок привык к ставкам около 3%, при которых семья могла позволить себе дом на 30–40% дороже, чем сейчас.

В итоге сейчас рынок не может восстановиться относительно допандемийного периода. Главной причиной называют эффект так называемой «ставочной ловушки». Миллионы американцев брали ипотеку в период ультранизких ставок 2020–2021 годов, и сейчас, если они хотят перепродать свой дом, сделать это будет трудно: переход на новую ставку в 6% сильно увеличит платежи даже при покупке аналогичного по цене объекта.

В результате владельцы остаются в текущем жилье, что привело к редкой для рынка США ситуации: исторически низкое количество выставленных на продажу домов. То есть даже если есть покупатели, им почти нечего купить.

Новое жилье в США

Предыдущее больше относилось ко вторичному жилью. Но на первичном рынке ситуация тоже неоднозначная. Новое строительство должно было бы компенсировать нехватку предложения, но с ростом ставок до 6–7% в 2022–2023 годах застройщики резко сократили количество новых проектов.

Из-за этого к 2025 году накопленный дефицит жилья в США составил около 4,7–4,9 миллиона единиц, а темпы нового строительства покрывали только 1,3 миллиона домов в год. То есть еще требуется дополнительно порядка 3-4 миллионов домов сверх обычного темпа.

Проблему усиливает то, что львиная доля нового строительства приходится на дорогие дома. По данным Pew Research, в 2023 году ввели всего 87 тыс. новых односемейных домов (8,7% от общего объема) площадью 130 м², а это один из самых популярных видов недвижимости. Такое жилье ищут порядка 26% потенциальных покупателей. Но застройщики больше ориентированы на дома со средней площадью в 211м² и более высокой ценой ($428,6 тыс.).

В итоге баланс предложения и спроса нарушен на всех уровнях: вторичного жилья мало, новое строительство растет не в той части рынка, где дефицит наиболее критичен, а покупатели в средней и низкой ценовых категориях конкурируют за ограниченный пул домов.

Если раньше основная часть сделок (38–40%) приходилась на домохозяйства, приобретающих свое первое или второе жилье с использованием классической 30-летней ипотеки, сейчас их доля сократилась примерно до 21%.

Зато сделки без привлечения ипотеки показали самый высокий показатель в истории — 28,8%. Позволить себе это могут далеко не все, и рынок переориентировался на обеспеченных частных инвесторов и институциональных арендодателей. Продавцы охотнее работают с ними, поэтому обычный заемщик с ипотекой часто проигрывает конкуренцию за объект.

Существующие ипотечные программы в США

Американский рынок жилья в течение десятилетий строился вокруг фиксированных долгосрочных кредитов, которые обеспечивают предсказуемый платеж на весь срок и позволяют домохозяйствам планировать финансовую жизнь на горизонте 20–30 лет.

30-летняя ипотека с фиксированной ставкой

30-летняя ипотека с фиксированной ставкой в США — это главный и исторически доминирующий продукт американского ипотечного рынка. Таковой она стала благодаря следующим особенностям:

1. Предсказуемость платежа. Ставка фиксируется в момент выдачи кредита и не меняется в течение 30 лет. Это защищает заемщика от процентных шоков: даже если рыночные ставки вырастут, его платеж останется прежним.
2. Ценовой компромисс. Средний платеж по такой ипотеке составляет примерно 2400 $/мес., что много, но посильно. Ипотека на 15 лет обходится уже в 3600 $/мес. 
3. Быстрое накопление капитала в первые 10–15 лет. При 30-летнем сроке кредитования уже к середине жизни заемщик формирует ощутимый собственный капитал за счет погашения основного долга и роста стоимости жилья. Это позволяет впоследствии рефинансироваться, брать кредиты под залог дома или продавать недвижимость с приростом капитала.

По сути, 30-летняя ипотека стала финансовым «скелетом» американского домохозяйства: вокруг нее планируются траты, формируется семейный капитал, принимаются решения о смене жилья и накоплениях на пенсию.

15-летняя ипотека

15-летний ипотечный кредит в США занимает заметно меньшую долю рынка. Его выбирают те, кто стремится быстрее сформировать собственный капитал, сократить переплату и выйти из долговой нагрузки на горизонте одного поколения, а не двух.

Разница в размере выплат между 15 и 30 лет – существенная. Однако за счет более быстрого погашения основного долга семья тратит значительно меньше на проценты, а в условиях высоких ставок это особенно заметно.

Также, если в 30-летней ипотеке первые 7–10 лет выплаты в основном идут на проценты, то при 15-летнем кредитовании доля основного долга начинает существенно снижаться уже с первых месяцев. Это дает владельцу возможность перепродать дом с прибылью, получить кредит под залог имущества и рефинансировать долг гораздо быстрее.

Ипотека с плавающей ставкой (ARM)

Ипотека с плавающей ставкой (ARM) традиционно занимает меньшую долю рынка, чем классическая 30-летняя фиксированная, и в 2024–2025 годах ее доля колебалась в пределах 6–10% от всех новых ипотек.

Ее ключевой особенностью является разбивка на два ключевых этапа.

Этап 1. Период фиксированной ставки (5, 7 или 10 лет). Стандартные продукты: 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM, в которых первое число означает годы с фиксированной ставкой, а второе — частоту пересмотра ставки после этого периода (обычно 1 раз в год). В 2025 году средние стартовые ставки выглядели так:

• 30-летний фиксированный кредит: ~6,2–6,5%.
• 5/1 ARM: ~5,1–5,6%.
• 7/1 ARM: ~5,3–5,8%.
• 10/1 ARM: ~5,5–6,0%.

Разница в ставке снижает ежемесячный платеж на 7–12%, что существенно при дорогом жилье. Именно поэтому ARM заметно “оживает” в периоды дорогих фиксированных кредитов.

Этап 2. Переход к плавающей ставке. После окончания льготного периода ставка привязывается к рыночному индикатору. В США основной бенчмарк — это ключевая ориентирная ставка денежного рынка США SOFR (Secured Overnight Financing Rate).

Формула конечной ставки после просмотра складывается из SOFR и маржи банка (обычно 2,25–3,00 п.п.)

Например:

• SOFR = 5,3%.
• Маржа = 2,5%.
• Итог: ставка после окончания льготного периода = 7,8%.

Чтобы защитить заемщика от резких скачков, контракты содержат так называемые caps — ограничения на изменение ставки:

• Initial adjustment cap: при первом пересмотре ставки она не может вырасти более чем на +2 п.п.
• Annual cap: в каждый следующий год ставка может вырасти максимум на 1 п.п.
• Lifetime cap: при любом пересмотре ставка не может вырасти более чем на 5 п.п. от стартовой.

Несмотря на привлекательную стартовую ставку, ARM в США не переживает мощного роста, в основном потому что резкий рост ставок по ARM в 2008 году стал одним из триггеров волны дефолтов и последующего мирового кризиса.

С другой стороны, сейчас она незначительно, но выгоднее 30-летней фиксированной ипотеки, и если процент будет расти, то и доля ARM в сделках может увеличиться.

Государственные ипотечные программы

Государственные ипотечные программы США занимают важную нишу американского рынка. Однако они не являются универсальным решением проблемы доступности, а по ряду параметров даже создают дополнительные риски.

• FHA (Federal Housing Administration). Ключевое преимущество программы — это низкий первоначальный взнос от 3,5% и более мягкие требования к кредитной истории. Однако есть обязательная ипотечная страховка (MIP) и платить ее нужно на протяжении всего срока действия кредита. В обычных ипотеках его можно отменить после выплаты части платежа.
• VA (Veterans Affairs). VA — программа для ветеранов и действующих военных. Она позволяет взять кредит с 0% первоначального взноса без ипотечной страховки (PMI) и с рядом льгот.
• USDA (Rural Development). Программа USDA предназначена для сельских территорий и малых городов. Кредит также доступен при 0% первоначального взноса, а для определенных территорий предоставляются льготы. Однако программа редко распространяется на крупные и средние города.

Что предлагает Трамп

В условиях, когда простого снижения ставки недостаточно, президент США выступил с идеей 50-летней ипотеки. Чтобы оживить рынок. Логика проста — увеличение срока кредита до 50 лет снижает месячный платеж по сравнению с 30-летним займом и потенциально вернет на рынок молодых покупателей и семей со средним доходом.

Аргументы сторонников сводятся к трем идеям:

1. Ставки остаются высокими, цены — на историческом максимуме, поэтому упор делается на снижении ежемесячной нагрузки, а не на изменении цен или изменении строительной политики.
2. При удлинении срока даже при той же процентной ставке платеж падает на 10–15%. Это делает кредит более доступным для тех, кто сегодня не проходит по стандартам.
3. В некоторых экономиках (например, в Японии или отдельных европейских странах) используются сроки в 40–50 лет, и США перенимают этот опыт.

Пока точных параметров у этого предложения нет. Точно известно лишь то, что для массового распространения таких кредитов нужно расширить деятельность государственных агентств и создать специальный сегмент на рынке ипотек. Это связано с тем, что более длинные кредиты создают другой профиль рисков и требуют либо новых типовых облигаций, либо более жестких условий для инвесторов. Поэтому на практике реализация данной инициативы потребует нескольких лет для изменения правил работы множества институтов.

Что говорят критики:

• Большие переплаты. Ежемесячно действительно нужно будет платить меньше, но итоговая переплата будет больше. При ставке в 6% переплата после 30 лет составляет 180%, а при 50 годах — 300%.
• Реакция рынка. Если на рынок выходит новая категория покупателей, а предложение остается ограниченным, это почти неизбежно ведет к повышению цен.
• Решение не затрагивает дефицит предложения. Главная проблема — нехватка доступных домов, а не недостаток длинных кредитов. Поэтому эта мера воспринимается как попытка лечить симптомы, а не саму болезнь.

Как 50-летняя ипотека может повлиять на рынок

Если смотреть только на размер ежемесячного платежа, то введение 50-летних кредитов действительно сделает покупку формально доступнее для части домохозяйств.

Что произойдет в ближайшей перспективе:

• На рынок выйдут семьи, которые сегодня не проходят по отношению долга по ипотеке к доходу.
• На рынке появится спрос, прежде всего со стороны молодых покупателей и домохозяйств со средними доходами, которым не хватает $200–300 в месяц, чтобы уложиться в стандарт 30-летней ипотеки.
• Статистика может временно улучшиться: количество сделок вырастет, доля покупателей первого жилья чуть поднимется, число отказов по кредитам сократится.

Однако с учетом текущей картины (дефицит предложения, мало вторичных продавцов, медленное строительство в доступном сегменте) есть немалая вероятность, что спрос в средне-низком ценовом сегменте подтолкнет цены вверх и только усугубит проблему.

С другой стороны, на данный момент эксперты делают выводы, основываясь лишь на заявлении Трампа. Логично предположить, что итоговый ипотечный пакет не будет просто растянут на 50 лет, но также будет включать дополнительные условия, в том числе касающиеся снижения переплат, корректировки ставки и ежемесячных платежей.

Что на самом деле не так с доступностью жилья в США

В этом плане достаточно интересным является взгляд Шона Добсона — CEO и председателя Amherst Group, одного из ключевых игроков на рынке аренды и инвестиций в односемейное жилье в США.

Amherst представляет собой типичный пример институционального домовладельца: они покупают, строят и управляют односемейными домами как долгосрочным инвестиционным активом. Компания управляет капиталом порядка $15–18 млрд и владеет десятками тысяч домов (около 50–57 тыс. объектов в разных оценках) в десятках агломераций по стране.

«Мы, вероятно, сделали жилье недоступным для целого поколения американцев».

В интервью Fortune и последующих комментариях Добсон формулирует несколько жестких тезисов:

1. Пандемийная политика и ультранизкие ставки разогнали цены до исторического перекоса. По его оценке комбинация экстренных стимулов, дешевых денег и агрессивного снижения ставок привела к тому, что цены на жилье ушли далеко выше уровня, который может себе позволить типичная семья в США.
2. Нагрузка по типичной ипотеке — хуже, чем в разгар пузыря 2006 года. По данным Amherst, сейчас на типичный ипотечный кредит уходит до 43%, что заметно выше уровня, который считался опасным до кризиса 2008-го.
3. Исправление займет 10–15 лет. Добсон оценивает, что при текущей траектории доходов и цен потребуется порядка 10–15 лет устойчивого роста заработков, чтобы вернуть доступность к минимально доступным значениям.

С его точки зрения мы наблюдаем не очередной цикл, а долгосрочный структурный сдвиг, вызванный попыткой «залить» последствия пандемии дешевыми деньгами. Эти тезисы намекают на то, что инициатива Трампа также относится к простому решению трудной проблемы.

Однако его позицию важно рассматривать с учетом того, что Amherst — это один из крупнейших институциональных арендодателей в сегменте односемейных домов. Фактически, они и подобные им компании также являются причиной того, что на рынке мало предложения.

Поэтому неудивительно, что говоря о кризисе, Добсон предлагает другое решение — снимать жилье, а не покупать собственное. В другом интервью Добсон для Fast Company он подчеркивает: «спрос на аренду односемейных домов растет, потому что люди хотят жить в домах, но не могут их купить, и рынок вынужденно уводит этот спрос в арендный сегмент».

Для Amherst и подобных компаний данная ситуация — это фактически ключевой источник прибыли: ухудшение доступности ведет к увеличению числа семей, которые переключаются с покупки на долгосрочную аренду. Им невыгодно, чтобы снижались ставки, или на рынок снова выходили домохозяйства. Зато тезис про рост доходов наоборот удобен, потому как чем больше у людей денег, тем более дорогие объекты они могут арендовать.

Выводы

С точки зрения арифметики 50-летний кредит решает понятную задачу снижения ежемесячных платежей по ипотеке. Критики данного решения отмечают, что обратной стороной становится резкое увеличение переплаты, но такие выводы пока безосновательны, так как сам проект еще документально не оформлен. Странно было бы полагать, что это будет та же ипотека, но растянутая на 50 лет. В итоговом варианте наверняка будут дополнительные правки и коррективы, в том числе касающиеся цен, ставок и выплат.

В любом случае, сейчас главная проблема рынка жилья в США заключается не в отсутствии длительных ипотек, а в том, что цены ушли слишком далеко от доходов при структурном дефиците предложения. Поэтому да, если идея Трампа действительно будет заключатся исключительно в растягивании кредита на 50 лет, то ситуация не изменится, и все так же будет зависеть от увеличения предложения на рынке, нормализации цен и роста доходов населения.