Недвижимость Венгрии 2025: сделки, цены, ипотека — данные 1-го полугодия

Рынок недвижимости Венгрии в 2024-2025 годах демонстрирует противоречивые тенденции, в причинах и следствиях которых хочется разобраться. В этом материале мы представляем детальную статистику по сделкам, ценам, кредитованию и региональным особенностям венгерского рынка жилья на основе данных официальных источников.

Динамика сделок купли-продажи жилья 

В Венгрии в 2024 году на рынке жилой недвижимости было зарегистрировано 131,076 сделок купли-продажи жилья, совершенных частными лицами, — такие данные приводит Центральное статистическое управление Венгрии. Количество сделок с жильем в 2024 году почти на четверть (на 24.61%, если быть точным) превысило показатель 2023 года, когда на рынке было зарегистрировано 105,192 сделки купли-продажи, – это наименьшее количество сделок с жильем в Венгрии с 2014 года.

В свою очередь, годом с рекордными продажами жилой недвижимости за последнее десятилетие является 2018-й – в этот год в Венгрии было отмечено 163,595 сделок купли-продажи жилья, совершенных частными лицами.

Если говорить про 2025 год, то по предварительным данным Центрального статистического управления Венгрии, количество сделок с жильем за первое полугодие составило 58,088, что на 14.22% меньше, чем за первое полугодие 2024 года, и на 12.81% больше, чем за первое полугодие 2023 года.

Данные о количестве сделок с жильем в 1-м и 2-м кварталах 2025 года являются предварительными и с течением времени могут заметно измениться в сторону увеличения. По состоянию на ноябрь 2025 года число сделок с жильем в 1-м квартале составило 29,088, а во 2-м квартале — около 29,000.

В 2024 году доля нового жилья в сделках купли-продажи составляла 5-6% от всех сделок с жильем в квартале. По предварительным данным, в 1-м квартале 2025 года доля нового жилья в сделках составила всего 3%.

Предварительные данные Центрального статистического управления показывают, что в 1-м квартале 2025 года практически во всех регионах страны (включая столицу) продажи жилья снизились как в годовом, так и в квартальном исчислении.

Активность регионов и жилищное кредитование

Традиционно лидером по числу сделок с жильем является столица страны – Будапешт. За 1-й квартал 2025 года в Будапеште было зарегистрировано 7109 сделок купли-продажи, что на 16.2% меньше, чем в 4-м квартале 2024 года, и на 17.5% меньше, чем в 1-м квартале 2024 года. 

Среди регионов Венгрии меньше всего сделок было зарегистрировано в регионах Пешт (2307 сделок купли-продажи) и Южная Трансданубия (2759 сделок), наибольшее же число сделок (за исключением столицы) было отмечено в регионах Северный Альфёльд (4241 сделка) и Южный Альфёльд (3589 сделок).

Жилищные кредиты являются одним из важнейших факторов, которые стимулируют активность на рынке жилой недвижимости. Согласно данным Центрального Банка Венгрии (Magyar Nemzeti Bank), в период с января по сентябрь 2025 года в Венгрии было выдано новых жилищных кредитов на сумму в 1169.71 миллиард венгерских форинтов (около 2910.97 миллионов EUR), что на 16.6% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 183.2% больше, чем за январь-сентябрь 2023 года, когда процентные ставки по жилищным кредитам достигли своего пика и начали постепенное снижение.

С января по июль этого года ежемесячный объем новых выдаваемых жилищных кредитов превышал 120 миллиардов Венгерских форинтов, однако в августе и сентябре объемы новых кредитов снизились до 105.69 миллиардов (около 266.45 миллионов EUR) в августе и 112.64 миллиардов Венгерских форинтов (около 287.51 миллионов EUR) в сентябре. Вероятнее всего снижение связано с ужесточением условий кредитования, а также ростом процентных ставок, так в январе 2025 года средневзвешенная процентная ставка по жилищным кредитам составляла 6.99%, а в сентябре ставка выросла до 7.42%. 

Кроме Центрального банка статистику о жилищных кредитах в виде данных за первое полугодие 2025 года приводит Центральное статистическое управление. В первом полугодии этого года было выдано 39,110 жилищных кредитов, что на 3.6% больше, чем во втором полугодии 2024 года, и на 9.9% больше, чем за первое полугодие 2024 года.

Структура выданных жилищных кредитов по итогам первого полугодия 2025 года выглядит следующим образом:

• 25,795 (66% от всех жилищных кредитов) кредитов выдано на покупку квартиры на вторичном рынке.
• 5121 кредит (13% от всех жилищных кредитов) выдано на строительство жилья.
• 3699 кредитов (10%) – расширение, модернизация.
• 3222 кредита (8%) – покупка новой квартиры.
• 864 кредита (2%) – выкуп жилья.
• 409 кредитов (1%) – прочее.

Если говорить об объеме выданных жилищных кредитов, то за первое полугодие этого года он составил около 771.30 миллиардов венгерских форинтов, что на 12.3% больше, чем в предыдущем полугодии, и на 30.4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Стоит отметить, что количество новых выданных кредитов растет меньшими темпами, чем объемы этих самых выданных кредитов. Это говорит о том, что рост объемов жилищных кредитов в значительной степени обусловлен ростом цен на жилье.

В годовой статистике по жилищным кредитам Центральное статистическое управление Венгрии приводит средний размер выдаваемого кредита: так, в 2015 году средний размер жилищного кредита составлял 4.8 миллиона форинтов (около 15,530 EUR), в 2020 году средний размер составил 8.8 миллионов форинтов (около 25,060 EUR), а в 2024 году средний размер жилищного кредита достиг 17.4 миллионов форинтов (около 44,030 EUR). 

Таким образом, за неполное десятилетие средний размер выдаваемого жилищного кредита вырос в 3.63 раза в национальной валюте (в EUR размер кредита вырос в 2.83 раза – конвертация согласно курсу Центрального банка Венгрии на дату выдачи кредита).

Средние цены на недвижимость в Венгрии по регионам

Во 2-м квартале 2025 года индекс цен на жилье в Венгрии вырос на 3.5% в квартальном исчислении и на 18.3% в годовом – такие данные приводит Центральное статистическое управление страны. Стоит отметить, что Венгрия входит в число лидеров среди стран Европейского союза по темпам роста цен на жилье — с 2015 года таковые выросли более чем в 3 раза.

Индекс цен в разрезе вторичного жилья и новой жилой недвижимости:

• Индекс цен на новую жилую недвижимость по итогам 2-го квартала 2025 года установился на уровне 389.8. В сравнении с предыдущим кварталом индекс цен вырос на 4.3%, а по сравнению со 2-ым кварталом 2024 года — рост составил 11.1%;
• Индекс цен на жилье на вторичном рынке во 2-м квартале 2025 года установился на уровне 357.0. Индекс цен вырос на 3.4% в квартальном выражении и на 19.2% — в годовом.

В национальной валюте средняя цена одного квадратного метра квартир на вторичном рынке за год выросла во всех регионах страны, при этом наибольший рост был отмечен в регионе Южная Трансданубия, здесь средняя цена квадратного метра в сравнении со 2-ым кварталом 2024 года выросла на 32.31%, наименьший рост был отмечен в регионе Северная Венгрия – +2.43% за год.

Средняя цена квадратного метра в сделках с квартирами на вторичном рынке по регионам Венгрии во 2-м квартале 2025 года 

* - венгерский форинт

Если говорить про отдельно стоящие дома, то здесь ситуация отличается. В национальной валюте годовой рост цен отмечен в 3-х из 8-ми регионов страны, при этом сильнее всего цены выросли в регионе Западная Трансданубия – +6.9% за год. В 5-ти регионах отмечено снижение средних цен в годовом выражении, сильнее всего цены на дома снизились в регионе Пешт – за год средняя цена цена уменьшилась на 17.5%.

Средняя цена квадратного метра в сделках с домами на вторичном рынке по регионам Венгрии во 2-м квартале 2025 года 

Выше были приведены средние цены на квартиры и отдельно стоящие дома на вторичном рынке в национальной валюте Венгрии (HUF), ниже мы приводим эти же цены, но сконвертированные в EUR согласно курсу Центрального Банка Венгрии.

Средние цены продажи жилья в крупнейших городах Венгрии

По данным сайта Ingatlannet.hu (сайт поиска и размещения объявлений о недвижимости в Венгрии), в 8 крупнейших городах Венгрии отмечен годовой рост средних цен в предложениях продажи квартир.

Наибольший рост цен в предложениях продажи квартир отмечен в городе Ньиредьхаза – за год средняя цена квадратного метра в объявлениях продажи выросла на 29.1%. На втором месте по росту цен на квартиры расположился Будапешт, здесь средняя цена квадратного метра за год выросла на 26.7%.

Средняя цена квадратного метра в предложениях продажи квартир в крупнейших городах Венгрии в сентябре 2025 года, HUF/кв.м

Годовой рост средних цен также отмечен в предложениях продажи домов, здесь лидером по росту цен стал город Печ, за год средняя цена домов в предложениях продажи выросла на 33.3%. При этом в остальных крупных городах годовой рост цен не превышал 15%, а в Мишкольце цены на дома и вовсе за год снизились на 8.7%.

Средняя цена квадратного метра в предложениях продажи домов в крупнейших городах Венгрии в сентябре 2025 года, HUF/кв.м

Что в итоге

Рынок недвижимости Венгрии в первом полугодии 2025 года находится на перепутье: снижение числа сделок на 14,2% сигнализирует об охлаждении покупательской активности, однако цены продолжают расти двузначными темпами (+18,3% за год), опережая рост доходов населения (+6,1%). 

Наибольший рост цен зафиксирован в квартирном сегменте, особенно в Будапеште (+26,7%) и Южно-Задунайском крае (+32,3%), в то время как рынок отдельно стоящих домов демонстрирует снижение в большинстве регионов. 

Ипотечное кредитование остается ключевым драйвером рынка (€2,9 млрд за 9 месяцев), но рост процентных ставок до 7,42% и увеличение среднего размера кредита до €44,030 создают барьеры для покупателей со средними доходами. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от денежно-кредитной политики Центрального банка, темпов экономического роста и способности населения обслуживать растущую стоимость жилья.