Реальный уровень первоначального взноса по ипотеке в России: сравниваем заявленные и фактические ставки

Несмотря на то, что большинство ипотечных программ в России формально предполагают первоначальный взнос на уровне 20–30%, фактическая цифра значительно выше. В случаях, когда речь идет о городах-миллионниках вроде Москвы и Казани, порог входа «раздувается» еще сильнее. Сколько же нужно накопить потенциальному покупателю, чтобы банк взялся рассматривать его заявку на кредит?

В нашем материале мы подробно разберемся, почему фактические взносы значительно выше заявленных, из чего складывается такая нагрузка, какие макроэкономические и поведенческие механизмы на это влияют, и самое главное — сколько на самом деле нужно зарабатывать, чтобы уложиться хотя бы в минимальный ипотечный порог для покупки жилья в России.

Почему размер первоначального взноса в России постоянно растет

Банки и государственные программы активно рекламируют низкие пороги первоначального взноса, чтобы привлечь заемщиков. Например, Сбербанк требует 20%, ВТБ — 25–30%, для семейной ипотеки по условиям Минфина РФ потребуется 20%, а для IT-специалистов действует ставка 15%. На практике эти цифры гораздо выше, и по данным Центрального банка РФ за 2024 год, средний фактический взнос по ипотеке в России достиг 40–50%. Хуже ситуация в крупных городах: 

• Москва: 50–75% (взнос 6–10 млн для жилья стоимостью 12–15 млн).
• Санкт-Петербург: 45–65% (взнос 4,5–8 млн для жилья за 10–12 млн).
• Казань, Екатеринбург: 35–45% (2,5–4 млн для квартир за 7–9 млн).

Этот разрыв особенно заметен в сделках с новостройками. В данном сегменте льготные программы стимулируют рост цен, увеличивая сумму взноса в рублях. По данным ЦБ, в 2023–2024 годах доля ипотек со взносом выше 40% выросла с 25% до 45%, а в Москве — до 60% от всех сделок.

Суть проблемы проще всего рассмотреть на примере квартиры в московской новостройке стоимостью 12 млн. рублей. Заявленный взнос по рыночной ипотеке — 20% (2,4 млн.). Для кредита на оставшиеся 9,6 млн. рублей по ставке в 14% и на срок в 20 лет ежемесячный платеж составит около 90 тыс. рублей. Средняя зарплата по Москве и области в 2025 году составила 150–160 тыс. рублей, и с такой долговой нагрузкой банк откажет заявителю в кредите. 

Причиной тому — нарушение правила долговой нагрузки, при котором ежемесячный платеж по кредитам не может превышать 50% от дохода. И тогда нужно либо начать зарабатывать от 180 тыс. рублей, либо брать кредит на меньшую сумму. Так как лишних денег работодатель платить не будет, заявители, как правило, накапливают сумму первоначального взноса до тех пор, пока на оставшуюся часть не смогут получить кредит. Если продолжать приведенный пример, то, накопив 50–60% от первоначальной суммы (6–7,2 млн.), кредит нужно будет оформить только на 4,8–6 млн. и ежемесячно выплачивать до 45–57 тыс. рублей — и это банк уже одобрит.

Только в 2024 году, по данным ЦБ РФ, банки отказали в выдаче кредита по 40% ипотечных заявок конкретно из-за несоответствия показателя долговой нагрузки (ПДН) и недостаточной суммы первоначального взноса. Доля семей, способных взять ипотеку в Москве, упала до 20%, а в регионах — до 35%. Но что хуже — 15% заемщиков взяли потребительские кредиты для покрытия взноса, что уже создает риски для банков не получить обратно деньги, если человеку будет банально нечем платить.

Причины роста разрыва между фактическим и заявленным размером взноса:

• Жесткие требования ПДН. Ограничения на выдачу ипотеки лицам, чья налоговая нагрузка превышает 50% от дохода, введено с 2023 года ЦБ РФ. Ограничение пересматривать не собираются, а на фоне того, что цены растут быстрее зарплат, заявителям требуется накапливать все большую сумму для одобрения кредита.
• Высокая ключевая ставка. В октябре 2024 года ставка ЦБ достигла 21%, что подняло рыночные ставки до 14–16%. Большие платежи требуют высокого дохода, а при его отсутствии — большего взноса.
• Льготные программы. Субсидированный спрос (семейная, IT-ипотека) без контроля цен застройщиками увеличивает стоимость жилья, а значит и взнос. Например, квартира, стоившая 6 млн. в 2022 году, в 2024 году стоит 8 млн., и взнос 40% — это 3,2 млн. вместо 1,2 млн.

Какие макроэкономические факторы усиливают эту проблему

Высокий фактический первоначальный взнос — это не только следствие банковских ограничений, но и результат макроэкономических проблем. Одна из таких — низкая финансовая база населения. Реальные доходы россиян стагнируют или снижаются на фоне инфляции, и по данным Росстата за 2024 год, реальные располагаемые доходы выросли всего на 1,5–2%, тогда как инфляция составила 8–10%.

Льготные ипотечные программы в России, призванные снизить взносы, на деле усугубляют проблему из-за ограниченного охвата и побочных эффектов.

Одной из таких «побочек» являются узкие критерии отбора:

• Семейная ипотека доступна только семьям с детьми до 6 лет или многодетным.
• IT-ипотека требует дохода от 150 тыс. рублей и работы в аккредитованной компании.
• Сельская и дальневосточная ипотеки ограничены географией. По данным ЦБ, в 2024 году только 20% ипотек выданы по льготным программам, а большинство заемщиков вынуждены брать рыночную ипотеку со взносом 40–50%.

Другая проблема — рост цен из-за льгот. Субсидированный спрос без контроля цен застройщиками раздувает стоимость жилья. Например, за 2023–2024 годы новостройки в Казани под семейную ипотеку подорожали на 15–20%. Это увеличивает взнос: для квартиры за 8 млн. вместо 6 млн. взнос в 40% составит уже 3,2 млн вместо 2,4 млн.

Также стоит учитывать, что даже в льготных программах банки требуют больше заявленных 15–20%. Например, Сбербанк по семейной ипотеке может запрашивать 50,1% для объектов без субсидий застройщика.

Как формируется ценообразование на жилье в крупных российских городах

Цены на жилье в городах-миллионниках растут значительно быстрее, чем в других регионах, и тому есть несколько основных причин, главной из которых является спрос. Крупные города притягивают население из регионов и областей, но не могут обеспечить всех доступным жильем. 

Москва только в 2024 году приняла 300 тыс. внутренних мигрантов, а Санкт-Петербург — 150 тыс. Но темпы строительства на фоне экономических трудностей не только не повысились, но и показали тенденцию к снижению. Такая же ситуация и с региональными миллионниками вроде Казани, Екатеринбурга и Новосибирска — высокий спрос плюс ограниченное предложение равно повышению цен на недвижимость.

Почему же застройщики не реагируют на это увеличением проектов? Тут есть две причины: ограниченность земельного фонда и больший упор застройщиков на премиум-сегмент. В первом случае это выливается в удорожание участков под застройку:

• Москва. С 2022 года цены на землю в черте города выросли на 20–30%. Чтобы сохранить доступность объектов, застройщики смещаются на окраины города, но и там цена за квадратный метр перевалила за 243 тыс. рублей.
• Санкт-Петербург. Дефицит земли в центре и высокие требования к инфраструктуре (парки, школы) повышают затраты застройщиков, что отражается на ценах (1 кв. м. — 165–200 тыс. рублей).
• Казань, Екатеринбург. Ограниченное предложение земли в центральных районах подняло стоимость участков под застройку на 15–20% за 2022–2024 годы.

Застройщики в миллионниках все чаще строят жилье бизнес- и элит-класса. Это не делается для того, чтобы накрутить стоимость — им нужно продать объекты и отбить затраты. Желание особенно резонное на фоне уже упомянутого падения платежеспособности населения. 

В Москве около 30% новостроек в 2024 году — премиум-сегмент (500–700 тыс. рублей/кв. м). Доля массового жилья (эконом- и комфорт-класс) упала до 40%, и теперь это всего две из пяти квартир, хотя еще в 2020 году было три из пяти (60%). В Санкт-Петербурге доля элитных ЖК выросла с 15% в 2020 году до 25% в 2024 году. 

Также не стоит списывать со счетов и удорожание материалов. Санкции и инфляция увеличили себестоимость строительства, что напрямую сказалось на стоимости жилья, пусть и в меньших масштабах, чем предыдущие два фактора.

В целом, на себестоимость проекта сильнее всего влияет именно инфляция. Ее рост неминуемо ведет к необходимости повышения заработной платы рабочей силе и удорожанию строительных материалов. 

Структура себестоимости проекта:

Как правило, застройщики не ищут дополнительных источников финансирования, а просто перекладывают издержки на плечи потенциальных покупателей.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять ипотеку в России

Когда речь заходит о доходе, важно учитывать, что в расчет идет именно чистый доход лица, то есть после вычета налогов. В идеальных условиях у лица еще и не должно быть других кредитов, так как при решении по ипотеке банки смотрят на общую долговую нагрузку. То есть требования к первоначальному взносу со стороны банка вырастут вдвое, если заявитель уже выплачивает кредиты, на которые уходит 25% от его дохода.

Требуемый банками уровень дохода при первоначальном взносе в 30%:

Требуемый банками уровень дохода при первоначальном взносе в 50%:

В обоих случаях расчеты проводили по средней ставке в 18% годовых и сроком кредитования в 25 лет, что соответствует стандартной рыночной ипотеке. Во втором случае видно, что даже при первоначальном взносе в 50% сумма ежемесячных выплат превышает среднюю зарплату по Москве в 150–160 тыс. рублей. Рекомендуемый доход также превышает средние значения.

Расчет фактического первоначального взноса по городам: