Как получить ипотеку в Великобритании: гид для резидентов и иностранных покупателей недвижимости

После периода резкого роста процентных ставок ипотека в Великобритании вступает в фазу снижения, которая создает редкое окно возможностей для покупки недвижимости. Особенно ситуация интересна для иностранных инвесторов, которые хотят выйти на рынок Великобритании.

Такое желание обусловлено высокой престижностью и ликвидностью местной недвижимости. Даже высокие цена на объекты и снижение рынков крупных городов не не становятся значительной помехой.

В нашем материале мы подробно разберем, как устроена ипотека в Великобритании, какие типы кредитов доступны, и какие требования банки предъявляют заявителям.

Обзор ипотечного рынка Великобритании

В 2025 году рынок ипотечных кредитов в Великобритании демонстрирует ряд характерных тенденций. В первую очередь, это касается ставки по ипотеке в Британии, она держится в районе 4,4%.

Так, при обычной трех-пятилетней фиксированной сделке средняя ставка по рынку уже меньше — около 4,3%, но для сделок с высокими LTV-коэффициентами ставки, как правило, выше. 

К слову, если не углублятся в экономическую теорию, LTV — это то, какую часть суммы сделки будет покрывать кредит. То есть, если покупатель вносит 20% первоначального взноса, то LTV будет равен 80%. Итак, чем меньше первоначальный взнос, тем выше коэффициент LTV. Это увеличивает риски для банка и влияет на процентную ставку по кредиту.

По данным Банка Англии (Bank of England), за первую половину 2025 порядка 43,4% ипотек выдали с коэффициентом LTV больше 75% (первоначальный взнос 25%). При этом доля выдач с LTV > 90% (10% первоначального взноса) составила всего 7,1%. Остальная часть рынка кредитов относится к сделкам с LTV меньше 75%.

При этом для среднего дома, покупаемого человеком впервые (first-time buyer) с фиксированной пятилетней ставкой, 85% LTV и сроком на 25 лет, ежемесячный платеж составляет примерно £1060 при сроке погашения 25 лет.

До 90,8% от всех ипотечных выдач идет именно на покупку жилья для собственного владения, остальные 9,2% приходятся на сегмент «buy-to-let», когда недвижимость покупают конкретно для аренды.

Расходы по ипотеке

Депозит , или первоначальный взнос — это ключевой элемент сделки. Чем выше сумма собственных средств, тем ниже LTV и выгоднее ставка. Минимальный депозит по рынку составляет 5% от стоимости недвижимости (95 % LTV), но этот вариант доступен не всем. Наиболее распространенные диапазоны:

• 10–20% — стандартные ставки для большинства покупателей.
• 25–40% — более выгодные ставки и широкая линейка продуктов.
• 40% и более — минимальные надбавки за риск, оптимальные условия.

Для нерезидентов, экспатов, инвесторов в коммерцию и покупателей земли требования выше. Первоначальный взнос может достигать 30–50% и даже выше.

Дополнительные затраты:

• Arrangement fee (product fee). Это комиссия банка за предоставление ипотечного продукта. Бывает фиксированная сумма в £999, £1499, £1999 и т.п., но для дорогих кредитов она идет в виде процента 0,5–2%.
• Valuation fee (оценка недвижимости). Банк обязан провести оценку, чтобы подтвердить рыночную стоимость объекта. Стоимость зависит от типа и цены недвижимости. Например, для квартир и домов до £500,000 сборы равны £200–£400, а для более дорогих — £500–700+.
• Legal fees (юридические расходы). Включают услуги адвоката или лицензированного юриста, оформляющего сделку. Типовой диапазон составляет £1000–£1800. Для коммерческих объектов и земельных участков юридическое сопровождение значительно дороже — иногда в несколько раз.
• Stamp Duty Land Tax (SDLT). Это государственный налог на покупку недвижимости в Англии и Северной Ирландии (в Шотландии и Уэльсе свои системы — LBTT и LTT). Он не начисляется на первые £300,000 от стоимости сделки, но только если жилье стоит не больше £500,000. Все, что выше, облагается ставкой от 5% до 12% — это делает его одним из самых затратных элементов после депозита.
• Mortgage broker fee (при работе через ипотечного брокера). Большинство сделок в Великобритании проходит через брокеров, поскольку они имеют доступ к продуктам, недоступным напрямую через банки. Для нерезидентов и коммерческих покупателей размер составляет £1000–£2500.

Ипотека для жилой недвижимости

Ипотека для покупки жилой недвижимости в Великобритании является крупнейшим сегментом британского кредитного рынка. На него приходится более 90% от всех новых выдач, и именно здесь сосредоточены ключевые предложения кредитования.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой (Fixed-rate mortgage)

Фиксированные ставки — самый распространенный формат ипотеки в Англии. Основная идея в том, что сначала ипотека начисляется по заранее оговоренной фиксированной ставке. После окончания этого периода ставка автоматически переходит на стандартную переменную ставку банка (SVR).

Ключевые виды фиксированной ставки:

• 2-летняя фиксация обычно предлагает минимальную ставку среди всех фиксированных сроков. Однако по истечении этого времени клиент почти наверняка столкнется с SVR или будет вынужден рефинансировать ипотеку.
• 5-летняя фиксация — это наиболее популярный срок, поскольку дает предсказуемость платежей на длительный период. Чаще всего его выбирают как баланс между ставкой и стабильностью в ближайшие годы.
• 10-летние сделки интересны заемщикам, ориентированным на долгосрочное проживание в одной недвижимости; ставка выше, но защищает от колебаний ставки на весь десятилетний цикл.

Многие банки ограничивают возможность досрочного погашения ипотеки в течение фиксированного периода. Обычно за досрочное погашение взимается штраф в размере 1–5% от оставшейся суммы долга и количества лет.

Ипотека с плавающей ставкой, привязанной к базовой ставке (Tracker mortgage)

Эти продукты зависят от базовой ставки Банка Англии. Ставка рассчитывается по формуле: ставка Банка Англии плюс маржа банка, выдавшего ипотеку. Ключевые параметры:

• Ставка меняется при каждом пересмотре ставки Банка Англии (8 раз в год).
• Маржа кредитора варьируется от 0,3 до 1,5 п.п. Чем выше коэффициент LTV, тем больше маржа.
• Платежи могут ощутимо расти при ужесточении денежно-кредитной политики.

У этой ипотеки нет больших штрафов за досрочное погашение. Поэтому их выбирают люди, которые ждут снижения процентных ставок, чтобы легко сменить продукт на более выгодный, если ставки действительно упадут.

Ипотека со скидкой от стандартной переменной ставки (Discount mortgage)

Эти продукты предлагают временную скидку от стандартной переменной ставки банка (SVR), например -1,0 п.п. на 24 месяца. Итоговая процентная ставка по кредиту зависит от значения SVR, которое банк устанавливает самостоятельно. Обычно эта ставка выше фиксированных.

Такие сделки чаще используют клиенты с высоким уровнем дохода или низким LTV, которые готовы к возможным колебаниям платежа. Срок скидки обычно составляет 2–3 года, после чего ставка автоматически возвращается к SVR.

Ипотека с зачетом остатка на счете (Offset mortgage)

Такие продукты связывают ипотечный счет с текущим или сберегательным счетом заемщика. То есть доход от накопительного счета автоматически идет на уменьшение суммы долга, на который начисляется ипотечный процент. Такой вариант чаще всего выбирают владельцы бизнеса и самозанятые с высоким денежным потоком.

Проценты начисляются только на разницу между остатком ипотечного долга и суммой денег на привязанном счете. Например:

• Остаток ипотеки: £320,000.
• На привязанном счете: £50,000.
• Банк будет считать проценты не с £320,000, а с £270,000.

Это снижает эффективную ставку, даже если номинальная ставка по продукту выше, чем по обычной ипотеке. Клиент может в любой момент снять свои накопления — это не заблокированный вклад. Однако, если он снимает деньги, ипотечный долг увеличивается, и платеж становится больше.

Ипотека с процентными платежами без погашения основного долга (Interest-only mortgage)

В рамках этого пакета заемщик платит только проценты, без погашения основного долга в течение срока ипотеки. Основной долг погашается единовременно по завершении продукта. Например, если клиент берет ипотеку на £300,000 на 25 лет, каждый месяц он будет платить только проценты, а базовая сумма останется неизменной. По истечении 25 лет необходимо будет погасить весь долг одним платежом.

Основные требования:

• Наличие убедительной стратегии погашения ипотеки: инвестиционный портфель, продажа имущества, пенсионные накопления.
• Повышенные стандарты проверки доходов.
• Более низкие LTV-пределы до 60–70%.

Эти продукты уменьшают ежемесячный платеж, но увеличивают долг к концу срока. Их чаще используют инвесторы в арендную недвижимость.

Специальные ипотечные продукты

Специализированные ипотечные решения занимают меньшую долю рынка по сравнению с классическими сделками. Они отличаются повышенными требованиями, специфическими схемами подтверждения доходов и более строгими критериями риска.

Ипотека для покупки первого жилья (first-time buye)

Сегмент заемщиков, впервые приобретающих жилье, остается одним из наиболее активных на рынке. Для них характерны продукты с пониженным первоначальным взносом.

Ключевые особенности:

• При LTV до 90–95% банки готовы предоставить кредиты на значительную часть стоимости жилья. Однако ставки по таким кредитам выше, чем при стандартных LTV.
• Повышенное внимание к стабильности доходов, кредиторы проверяют не только основную зарплату, но и регулярность дополнительных доходов.
• Расходы на обслуживание долга рассчитываются по стресс-ставке, чтобы учесть потенциальное повышение процентных ставок.
• На рынке распространены тарифы, включающие сниженные arrangement fees, что помогает уменьшить стартовые расходы.

Ипотека для пенсионеров (Retirement mortgages)

Ипотечные продукты для людей старшего возраста делятся на две основные категории: RIO (ипотека с процентными платежами для пенсионеров) и пожизненная ипотека (lifetime mortgage). При RIO mortgage клиент платит проценты постоянно, но основной долг погашается только при продаже недвижимости, переходе права собственности или смерти заемщика.

Основная особенность продукта — отсутствие фиксированного срока погашения, он действует бессрочно. Главное условие — стабильный подтвержденный доход, достаточный для покрытия процентов. LTV-границы обычно ниже: от 50 до 70%.

Пожизненная ипотека:

• Ипотека в Англии и ее процентная ставка капитализируются и увеличивают долг; платежи могут отсутствовать полностью.
• Заемщик сохраняет право собственности на жилье до конца жизни.
• LTV зависит от возраста: чем старше клиент, тем выше доступный коэффициент.

Ипотека для британцев, проживающих за рубежом (Expat mortgage)

Экспаты составляют отдельную категорию клиентов, поскольку они живут и работают за пределами Великобритании, а их доходы поступают из зарубежных юрисдикций. Это создает дополнительный риск для кредитора: валютные колебания, ограничения по проверке документов, особенности налогового статуса и сложность подтверждения стабильности доходов. Поэтому требования по депозиту и документам выше, чем у внутренних резидентов, а линейка доступных ипотечных продуктов уже.

Особенности:

• Обязательное подтверждение доходов от работодателей или предприятий, расположенных в стабильных юрисдикциях.
• Банки могут ограничивать LTV до 75–85% при стандартной жилой ипотеке.
• Ставки выше, чем у резидентов, из-за валютных и регуляторных рисков.
• Требуются документы, подтверждающие налоговый статус, а также отчеты о кредитной истории в стране проживания.

Некоторые кредиторы работают исключительно с экспатами высокого дохода, включая сотрудников международных корпораций и профессионалов с постоянным контрактом.

Ипотека для нерезидентов и иностранных граждан

Нерезиденты, не имеющие права на постоянное проживание в Великобритании, относятся к категории заемщиков повышенного риска. Для них действуют усиленные проверки:

• LTV чаще всего ограничен 60–70%, особенно для клиентов без кредитной истории в Великобритании.
• Ставки ипотеки в Англии для иностранцев выше стандартных как из-за отсутствия британского кредитного профиля, так и из-за валютного риска.
• Банки требуют расширенный пакет документов: подтверждение происхождения капитала, информацию о налоговом резидентстве, банковские выписки из страны проживания, копии виз или разрешений на въезд.
• При покупке недвижимости компанией (SPV) для инвестиций действуют отдельные критерии: более строгий DSCR, повышенная ставка и усиленные антикоррупционные проверки.

Ипотека на покупку земли (Land mortgage)

Кредитование покупки земли в Великобритании отличается повышенными требованиями и строгими условиями по сравнению с классической жилищной ипотекой. Это связано с высокой неопределенностью будущего использования участка и меньшей ликвидностью земельных активов по сравнению с готовыми объектами недвижимости.

Банк оценивает участок, исходя из его текущего статуса, поскольку именно он определяет уровень риска:

1. Участки под жилое строительство (residential development land). Этот сегмент очень популярен, но получить финансирование можно только при наличии действующего разрешения на строительство или высокой вероятности его получения.
2. Инвестиционные земельные участки без разрешений. Такие сделки относятся к категории высокого риска, и банки рассматривают их как спекулятивные активы и резко ограничивают финансирование.
3. Сельскохозяйственные земли (agricultural land). Кредитование таких земель возможно, но условия сильно зависят от того, используется ли участок в рамках действующего фермерского бизнеса.

Условия финансирования покупки земли заметно жестче, чем для жилья:

• LTV обычно ограничен 50–70%, при этом верхний предел применяется только для участков с четкой разрешительной документацией.
• Для инвестиционных земель LTV редко превышает 40–50%.
• Ставки выше среднерыночных ипотечных — это отражает риски, связанные с будущей застройкой и ликвидностью участка.
• В большинстве случаев банки требуют больший собственный капитал и подтверждение источников финансирования.

Требования банков к заемщикам

Ипотечные банки в Великобритании опираются на комбинацию регуляторных норм государства и собственную кредитную политику. Для заемщика это выливается в набор четких критериев:

• Loan-to-Value (LTV). Как мы уже говорили, LTV — это отношение суммы кредита к рыночной стоимости недвижимости. Требования банка просты — чем ниже LTV, тем выгоднее будет ставка по кредиту.
• Loan-to-Income (LTI). Помимо LTV, британские банки активно используют LTI (Loan-to-Income) — отношение суммы кредита к годовому доходу домохозяйства. Это один из центральных индикаторов доступности кредита. Базовый диапазон для большинства банков составляет 4,0–4,5 ×. То есть жилье не должно превышать годовой доход домохозяйства в 4–4,5 раза. Но отдельные кредиторы могут допускать до 5–5,5 ×.
• Анализ платежеспособности заемщика. После анализа LTV и LTI банки тщательно оценивают, сможет ли заемщик справиться с долгами. Они изучают доходы заемщика: официальную зарплату, доход самозанятых и доход от сдачи недвижимости. Также проверяют его расходы, включая обязательные платежи по другим кредитам и долговым обязательствам.
• Стресс-тестирование платежей. Платеж по ипотеке рассчитывается не только по текущей ставке, но и по повышенной ставке (сценарий резкого скачка). Смысл в том, чтобы проверить, выдержит ли бюджет заемщика рост процентной ставки на несколько процентных пунктов. Если при стресс-ставке расчетный платеж «съедает» слишком большую долю дохода, лимит кредита снижают.
• Долговая нагрузка. Банк анализирует общую долговую нагрузку, а именно отношение всех долговых платежей к доходам (DTI). Важно, чтобы суммарный долг не занимал критически высокую долю устойчивого дохода. Если долговая нагрузка слишком велика, банк либо снижает сумму кредита, либо отказывает.
• Кредитная история играет важную роль в получении ипотеки с высоким коэффициентом LTV в Великобритании. Три основных бюро — Experian, Equifax и TransUnion — проверяют данные. Анализируются платежи по кредитам, наличие просрочек, дефолтов, частота запросов на кредиты и общий уровень доступности.

С требованием к доходам все немного сложнее. Банки детально различают категории заемщиков:

1. Наемные работники (employed). От них требуется наличие расчетных листков о получении зарплаты за последние 3–6 месяцев, годовой налоговый документ P60 и подтверждение контракта (для новых мест работы). Период испытательного считают дополнительным риском.
2. Самозанятые и владельцы бизнеса (self-employed / directors). Банки обычно смотрят на 2–3 года налоговой отчетности. Оценивается средний доход за несколько лет, при заметном падении дохода могут ориентироваться на последний (меньший). Дивиденды начисления учитываются в зависимости от политики конкретного кредитора.
3. Контрактники. Для некоторых профессий (например, IT-консультанты) банки используют дневную ставку контракта, пересчитанную в условный годовой доход.

Наиболее широкий выбор доступен гражданам Великобритании и постоянным резидентам со стабильным правовым статусом. Иностранные покупатели с временным правом на работу или ограниченным сроком визы проходят проверку на тип визы, срок ее действия и вероятность продления. Если документ истекает в ближайшие годы и не покрывает весь фиксированный период ипотеки, банк либо снизит максимальный LTV, либо вовсе откажет в кредите.

Отдельную категорию составляют экспаты и нерезиденты, получающие доход за рубежом. Для них банки оценивают стабильность иностранного дохода, валютные риски, репутацию юрисдикции, из которой поступают средства, и соответствие требованиям финансового мониторинга.

Также британские банки обязаны соблюдать строгие требования по AML (anti-money laundering) и KYC (know your customer), поэтому источник депозита проверяется не менее тщательно, чем доходы. Если происхождение денег вызывает вопросы, то могут отказать, даже если другие параметры в норме.

Дополнительные критерии:

• Расположение. Регионы с более высокой ценовой волатильностью или слабым рынком аренды считаются более рискованными.
• Совместные заявки (joint applications). Анализируется совокупный доход, а  также долговая нагрузка обоих заемщиков.
• Возраст на момент погашения. Банки ограничивают возраст заемщика к концу срока ипотеки (например, 70–75 лет).

Рефинансирование ипотеки в Великобритании

Рефинансирование ипотеки — это замена текущей ипотеки на новый продукт. Это можно сделать у того же банка или перейти в другой. На британском рынке это распространенная практика. Большинство заемщиков не держат один и тот же ипотечный продукт до конца срока. Они рефинансируют долг несколько раз за жизнь.

После окончания фиксированного или льготного периода почти все ипотеки переходят на стандартную переменную ставку банка (SVR), которая нередко на 2–3 п.п. выше рыночных предложений. Рефинансирование позволяет взять новый кредит с более низкой ставкой. Плюс, при падении рыночных ставок или улучшении LTV (например, за счет роста цены недвижимости) есть смысл заменить дорогой продукт более дешевым.

Оптимальный момент для рефинансирования — за 3–6 месяцев до окончания текущей фиксированной ставки. Большинство предложений позволяет «забронировать» новый продукт заранее, при этом к моменту окончания старого фикс-периода заемщик плавно переходит на новую ставку без выхода на SVR.

Виды рефинансирования:

1. Product transfer (смена ипотечного плана). Заемщик остается в том же банке, но меняет продукт на новый.
2. External remortgage (перевод в другой банк). Новый кредитор погашает старую ипотеку, и заемщик обслуживает кредит уже в другом банке. Чаще всего именно тут можно получить наиболее конкурентные ставки.
3. Рефинансирование с капитализацией (equity release). Заключается новый договор с суммой нового кредита выше остатка по старому. Разница выплачивается заемщику.

Процесс оформления ипотеки в Великобритании

Перед официальным обращением за ипотекой целесообразно собрать пакет документов, который банки проверяют почти всегда. Главное что нужно — это предварительное решение банка, подтверждающее, что заемщик соответствует требованиям кредитора (Agreement in Principle). Продавцы и агенты фактически не рассматривают предложения без AIP, однако его наличие не гарантирует одобрения. После этого можно выбрать объект и подать полную ипотечную заявку (full mortgage application).

На этом этапе:

• банк запрашивает полный комплект документов;
• проверяет доходы, налоговые документы, статус занятости;
• проводит так называемые AML/KYC проверки депозита;
• сравнивает параметры сделки с внутренними риск-моделями.

Если с заемщиком все в порядке, банк проверяет недвижимость через независимого специалиста. Он проверяет рыночную стоимость объекта, его ликвидность и физическое состояние. Если оценка ниже цены покупки, банк снизит сумму кредита, и LTV может выйти за пределы допустимого. В таком случае либо заемщик доплачивает разницу, либо сделка срывается.

После положительной оценки параллельно запускается процесс юридической проверки на наличие прав собственности. В случае отсутствия нарушений банк согласовывает контракт купли-продажи.

После успешной проверки всех финансовых и юридических аспектов банк выдает официальное одобрение ипотеки (Mortgage Offer). В него включена конечная сумма кредита, тип продукта, ставка, дата окончания фиксированного периода. Документ действителен в течение 3–6 месяцев.

С помощью документа одобрения ипотеки покупатель может обменяться контрактами с продавцом. На этом этапе через адвоката продавца вносится неотменяемый депозит, обычно составляющий 10% от цены. После этого стороны юридически обязуются завершить сделку.

Банк переводит ипотечные средства солиситору продавца. Покупатель вносит остаток депозита. Остается зарегистрировать право собственности в Land Registry и получить ключи.