Рынок жилья Португалии: цены на пике, а активность растет

По итогам 3 квартала 2025 года Португалия заняла второе место среди стран Европейского союза по годовому росту цен на жилую недвижимость, первенство ушло Венгрии.

В 3 квартале 2025 года индекс цен на жилую недвижимость вырос на 4.08% по отношению ко 2 кварталу 2025 года и на 17.68% по отношению к 3 кварталу 2024 года.

Индекс цен на существующую жилую недвижимость вырос на 4.52% в квартальном выражении и на 19.08% в годовом. Индекс цен на новое жилье в квартальном и годовом выражении прибавил 2.93% и 14.07% соответственно.

Существенный годовой рост цен отражают данные Национального статистического института Португалии (Instituto Nacional de Estatística). Они отражают медианную стоимость жилья на основе банковской оценки по итогам декабря 2025 года, фиксируя годовые изменения цен на жилье в стране.

Так, медианная стоимость жилья, согласно банковским оценкам, в декабре 2025 года достигла 2081 EUR/кв.м, что на 19.12% больше, чем в декабре 2024 года. Отметим, что двузначный годовой рост цен наблюдается на протяжении пятнадцати месяцев подряд.

Среди регионов, традиционно, самая высокая медианная стоимость жилья наблюдается в Grande Lisboa (столичная агломерация) – 3145 EUR/кв.м, Algarve – 2726 EUR/кв.м, Península de Setúbal – 2520 EUR/кв.м. Самые низкие цены наблюдались в субрегионах Alto Alentejo – 1020 EUR/кв.м, Terras de Trás-os-Montes – 997 EUR/кв.м, Alto Tâmega e Barroso – 984 EUR/кв.м.

В декабре медианная стоимость квартир в Португалии составила 2415 EUR/кв.м, что на 23.09% больше, чем год назад. Годовой рост в более чем 20% наблюдается восемь месяцев подряд.

В свою очередь медианная стоимость домов в декабре установилась на уровне 1516 EUR/кв.м, годовой рост составил +14.67%.

Ниже приводим данные о банковской оценке квартир и домов в крупнейших городах Португалии в декабре 2025 года.

После банковских оценок медианной стоимости жилья рассмотрим средние цены предложений продажи. По данным ведущего португальского онлайн-портала недвижимости idealista средняя цена жилой недвижимости, выставленной на продажу, в декабре 2025 года составила 3019 EUR/кв.м, за год запрашиваемые цены на национальном уровне выросли на 6.79%. 

Ниже приведены данные о средних ценах в предложениях продажи жилья в крупнейших городах Португалии и их динамика.

Основополагающей причиной заметного роста цен на жилье в Португалии является высокая активность на рынке, о чем свидетельствует количество сделок. Актуальные на февраль 2026 года данные Национального Института Статистики Португалии показывают, что в 3 квартале 2025 года в стране было совершено 42,481 сделки купли-продажи с объектами жилой недвижимости. Это на 0.95% меньше, чем в предыдущем квартале и на 3.84% больше, чем в 3 квартале 2024 года. Суммарно с первого по третий квартал 2025 года в стране было совершено 126,728 сделок, что на 14.06% больше, чем за аналогичный период 2024 года.

Данные за последний квартал 2025 года еще не опубликованы, однако уже сейчас можно говорить о том, что итоговое число сделок с жильем за 2025 год не только превысит показатели 2024 года, но и превысит рекордный результат 2022 года в 167,900 сделок. К слову, за период с первого по третий квартал 2022 года было совершено 129,374 сделки, что всего на 2.09% больше, чем за тот же период 2025 года.

Денежный оборот в сделках с жильем в 3 квартале 2025 года составил 10,498.84 миллиона EUR, что на 2.22% больше, чем во 2 квартале 2025 года и на 15.98% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Совокупный денежный оборот за три квартала 2025 года составил 30,386.90 миллионов EUR (почти 30.39 миллиардов EUR), что на 28.44% больше, чем за три квартала 2024 года.

Доля нового жилья в сделках купли-продажи в 2024 году составила 20%, за период с первого по третий квартал 2025 года доля нового жилья осталась на том же уровне.

Доля сделок с новым жильём заметно варьируется в зависимости от региона Португалии. Ниже приведена таблица с количеством сделок с новым и вторичным жильем по регионам страны за 3 квартал 2025 года.

Порядка 95% от всех сделок с жильем с первого по третий квартал 2025 года совершили налоговые резиденты Португалии. Еще 3% сделок пришлось на резидентов ЕС (исключая Португалию), а оставшиеся 2% – гражданами других стран. В целом доля активности со стороны внутреннего покупателя из периода в период остается в пределах 94–95%, исключением стал 2022 год, когда эта доля снизилась до 92%.

Заметным фактором, стимулирующим высокую активность на рынке, является банковское кредитование. После того, как во второй половине 2023 года ставки по кредитам достигли своего пика, они начали снижаться. На протяжении последних двух лет на рынке наблюдается снижение процентных ставок. В декабре 2025, по данным Статистического портала Португалии BPstat, года процентные ставки по новым ипотечным кредитам установились на отметке 2.84%. Снижение ставок повысило предсказуемость условий кредитования для потенциальных покупателей, тем самым побудив их чаще обращаться за заемными средствами.

Рост интереса к кредитованию подтверждается актуальными данными Европейского Центрального Банка (ECB). В Португалии с января по ноябрь 2025 года домохозяйствам было выдано кредитов на покупку жилья на сумму в 25.95 миллиардов EUR, что почти на 4 миллиарда EUR больше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Подведем итог

2025 год для рынка жилья Португалии стал годом устойчивого роста цен и высочайшей активности со стороны покупателей. Стимулами для роста цен выступали сильный спрос со стороны внутреннего покупателя, рост реальных доходов населения, активное кредитование на фоне снижающихся процентных ставок, поддержка со стороны государства, сохраняющийся дефицит строительства нового жилья. Ожидается, что в 2026 году рынок жилья Португалии сохранит свою инвестиционную привлекательность и продолжит рост, однако темпы роста, вероятно, замедлится.