Рынок недвижимости Турции в 2026 году все меньше напоминает рынок быстрых перепродаж на стадии котлована и всё больше — рынок для инвесторов со средним и выше среднего капиталом, готовых работать по ужесточившимся правилам и смотреть на горизонт от 5 лет.

Номинальные цены в турецких лирах продолжают расти на фоне высокой инфляции и увеличения себестоимости строительства. В валюте (USD/EUR) ситуация значительно спокойнее: в ряде регионов наблюдается ценовое плато, а в отдельных сегментах — стагнация относительно пиков 2022–начала 2023 годов.

Динамика цен сегодня определяется не хайпом, а сочетанием:

  • курса TRY к USD;
  • локального спроса;
  • качества локации;
  • класса объекта и его ликвидности.

Роль иностранных покупателей

По данным Турецкого института статистики (TÜİK), доля сделок с иностранцами за последние годы существенно снизилась:

  • 2022: 4,5%
  • 2023: 2,9%
  • 2024: 1,6%
  • 2025: около 1,3%

Это означает, что рынок недвижимости Турции в значительной степени перестал зависеть от иностранного капитала. Основными драйверами остаются внутренний спрос, демография, миграция внутри страны и макроэкономические факторы. В 2026 году эта модель сохраняется.

Что можно купить в Турции в разных бюджетах (реалистично)

До 100,000 $

В этом бюджете чаще всего встречаются:

  • старый жилой фонд вдали от моря и центров;
  • небольшие студии;
  • объекты с ограниченной ликвидностью;
  • варианты с рисками по документации или низкой кадастровой стоимости.

Такие объекты, как правило, не подходят для получения ВНЖ по недвижимости и слабо интересны как инвестиция.

180,000–220,000 $

Минимальный комфортный диапазон для:

  • квартир 1+1 или 2+1 в Стамбуле или Анталье;
  • новостроек или относительно свежего фонда;
  • районов с транспортной доступностью и инфраструктурой.

В этом сегменте уже возможно подобрать объект с корректной оценочной стоимостью и документацией, подходящей для оформления ВНЖ.

От 1 млн $ и выше

Премиальный сегмент:

  • Бодрум, Босфор, элитные районы Стамбула;
  • виллы и апартаменты с панорамными видами;
  • дефицитные локации с ограниченным предложением.

Спрос здесь поддерживается как внутренними, так и иностранными покупателями и меньше зависит от ипотечных ставок.

Рынок жилья Турции 2025: рост продаж на 25% и цены по регионам
 

ВНЖ и гражданство: актуальные правила

ВНЖ по недвижимости

Для получения вида на жительство в Турции на основании владения жилой недвижимостью необходимо:

  • стоимость объекта не ниже эквивалента $200,000 в лирах на момент сделки;
  • наличие Тапу и официального отчета об оценке;
  • объект должен быть жилым и использоваться как место проживания заявителя.

Основание ВНЖ — именно проживание по адресу, поэтому сценарий покупки объекта исключительно под аренду плохо сочетается с этой категорией ВНЖ.

Гражданство через инвестиции

Условия остаются прежними:

  • инвестиция в недвижимость от $400,000;
  • обязательство не продавать объект в течение 3 лет;
  • срок оформления на практике составляет от нескольких месяцев до года и зависит от корректности документов и загруженности органов.

10 лет жизни в Турции: риелтор о том, как изменилась страна и отношение к ней за эти годы
 

Краткосрочная аренда: рынок после ужесточения правил

С 2024 года в Турции действует новый режим регулирования краткосрочной аренды (до 100 дней):

Для легальной сдачи требуется:

  • специальное разрешение Министерства культуры и туризма;
  • в многоквартирных домах — согласие собственников здания (на практике это часто становится ключевым ограничением).

Штрафы за нелегальную сдачу начинаются от 100,000 TRY и увеличиваются при повторных нарушениях. Валютный эквивалент зависит от курса на момент нарушения.

В результате:

  • серые схемы стали высокорискованными;
  • спрос сместился в сторону апарт-отелей и комплексов с гостиничной лицензией;
  • краткосрочная аренда перестала быть “массовым” инструментом для частных инвесторов.

Доходность без иллюзий

Пример долгосрочной аренды (Стамбул):

  • квартира 1+1 за $220,000;

  • аренда около $1100 в месяц.

Показатели:

  • валовой доход: ~13,200 $ в год;
  • полные вложения (налоги, мебель, комиссии): ~$247,000;
  • чистая прибыль: ~$7300;
  • чистая доходность: около 3% годовых в валюте.

По рынку в целом:

  • валовая доходность в Турции по независимым обзорам часто находится в диапазоне 6–8%+;
  • чистая доходность заметно ниже после учета расходов, простоев, налогов и управления.

Где имеет смысл покупать в 2026 году

Стамбул

Крупнейший и наиболее устойчивый рынок.

Перспективные районы:

  • Азиатская часть: Умрание, Картал — метро, новая застройка.
  • Европейская часть: Кягытхане, Башакшехир — проекты реновации и “город в городе”.

Мерсин

Интерес к региону вырос после запуска аэропорта Чукурова в 2024 году. Цены ниже, чем на раскрученных курортах, но потенциал роста больше растянут во времени. Подходит для инвесторов с горизонтом 3–5 лет.

Анталья

Рынок стабилизировался. Рост цен в валюте замедлился, что делает регион более подходящим для:

  • покупки жилья для себя;
  • инвестиций в редкие, качественные проекты.

Ипотека и ставки

Высокие ставки в 2024–2025 годах существенно ограничили локальный ипотечный спрос. К началу 2026 года ключевая ставка ЦБ Турции была снижена до около 37%, и рынок закладывает дальнейшее постепенное смягчение денежно-кредитной политики.

Снижение ставок в перспективе может поддержать вторичный рынок, особенно в крупных городах.

Кому турецкий рынок подходит, а кому нет

Подходит, если:

  • бюджет от $200,000;
  • цель — ВНЖ или гражданство;
  • горизонт инвестирования от 5 лет;
  • ставка на качество локации и управляемую модель.

Не подходит, если:

  • вы рассчитываете на быстрый флип за 12–18 месяцев;
  • модель основана на нелегальной краткосрочной аренде;
  • бюджет ниже $200,000, а цель — ВНЖ.

В итоге основные драйверы рынка недвижимости в Турции сегодня — не хайп и не перепродажи, а грамотный выбор объекта и долгосрочная стратегия.