Рынок недвижимости Нидерландов в аналитике REALTING: +11% продаж и рекордный рост цен в 300 муниципалитетах

2024 год стал переломным для рынка недвижимости Нидерландов. После трех лет спада продажи жилья выросли на 11%, а цены достигли рекордных значений в 300 муниципалитетах. Что стало причиной для такого резкого роста? 

В этом материале мы подробно разберем, как изменились цены на покупку жилья в Нидерландах, какие типы недвижимости стали самыми популярными и в каких городах рост оказался наиболее заметным. Вы узнаете, почему таунхаусы лидируют по продажам, как снижение ипотечных ставок повлияло на рынок и чего ждать в 2025 году.

Рост продаж на голландском рынке жилья

Рынок жилой недвижимости Нидерландов на протяжении трех лет показывал снижение активности (с 2021-го по 2023-й год). Так, согласно данным Статистического управления Нидерландов (Statistics Netherlands), если в 2021 году было продано 260,195 объектов жилой недвижимости, то в 2023 году 199,094 объекта. 

Снижение активности на рынке Нидерландов в период с 2021-го по 2023-й год, как и во многих странах Европейского союза, было обусловлено ростом стоимости заемных средств, который, в свою очередь, был вызван повышением базовой ставки Европейским Центральным Банком.

По итогам 2024 года рынок жилья Нидерландов продемонстрировал рост продаж. Всего за 2024 год в Нидерландах было продано 220,946 объектов жилой недвижимости, что на 11.0% больше, чем в 2023 году.

Денежный оборот в сделках купли-продажи с жилой недвижимостью по итогам 2024 года составил более 100.14 миллиардов EUR – это на 18.8% больше, чем годом ранее.

Структура рынка недвижимости Нидерландов

С 2017 по 2022 год доля нового жилья в сделках купли-продажи варьировалась от 10% до 13%. В 2023 году доля нового жилья в сделках составила всего 8%. Если говорить про 2024 год, то итоговых данных за этот период пока еще нет, однако в 1-м квартале 2024 года доля нового жилья в сделках составляла 10%, а во 2-м и 3-м кварталах — по 11% соответственно.

По данным Статистического управления Нидерландов, самым популярным для покупки типом жилья в стране является таунхаус. В 4-м квартале 2024 года 41.3% от всех проданных объектов жилой недвижимости составили таунхаусы – 23,515 таунхаусов. Далее в порядке убывания расположились квартиры (35.4%), отдельно стоящие дома (13%), двухквартирные дома (9.4%).

По итогам 4-го квартала 2024 года в четырех крупнейших городах Нидерландов был отмечен внушительный рост числа сделок купли-продажи, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года. 

Так, в Амстердаме в 4-м квартале 2024 года было зарегистрировано 3866 сделок купли-продажи, что на 40.2% больше, чем в 4-м квартале 2023 года. В Роттердаме в 4-м квартале этого года было зарегистрировано 1954 сделки (+19.2% по отношению к 4-му кварталу 2023 года), в Гааге — 2047 сделок (+22.4%), в Утрехте — 1462 (+24.7%).

Кредиты на жилье в Нидерландах

Процентные ставки по новым жилищным кредитам для населения снижались на протяжении всего 2024 года – данные Центрального Банка Нидерландов (De Nederlandsche Bank). На конец ноября 2024 года средняя процентная ставка по новым ипотечным кредитам для населения составила 3.78% — в свою очередь, в ноябре 2023 года процентная ставка составляла 4.26%. 

Постепенное снижение ставок побуждает население активнее брать кредиты на покупку жилья. Если в январе 2024 года объем новых жилищных кредитов с фиксированной ставкой, выданных голландским домохозяйствам, составил 4777 миллионов EUR, то в ноябре 2024 года — уже 6452 миллиона EUR (что на 35.1% больше, чем в январе). Снижение ставок по кредитам и рост количества самих выдаваемых кредитов неизбежно будут стимулировать спрос и активность на рынке жилья.

Цены на жилую недвижимость в голландских городах

Согласно данным Статистического управления Нидерландов цены на жилую недвижимость в стране росли с 2013 года по 3-й квартал 2022 года. Затем на протяжении почти 4-х кварталов индекс цен на жилье снижался. А с 3-го квартала 2023 года цены на жилье сохраняют тенденцию роста. 

Учитывая, что сейчас на рынке наблюдается рост спроса и активности, для которых отличной опорой служит снижение ставок по ипотеке, можно говорить о том, что в 2025 году цены также продолжат тенденцию к росту.

По итогам 3-го квартала 2024 года индекс цен на жилую недвижимость в Нидерландах установился на уровне 140.1, что на 3.6% больше, чем в предыдущем квартале, и на 10.3% больше, чем в 3-м квартале 2023 года.

Если говорить о том, как менялся индекс цен в разрезе нового и существующего жилья, то здесь ситуация следующая:

• Индекс цен на новое жилье по итогам 3-го квартала 2024 года установился на уровне 134.4, что на 2.9% больше, чем во 2-м квартале 2024 года, и на 3.6% больше, чем год назад.
• Индекс цен на существующее жилье в 3-м квартале 2024 года составил 140.4, что на 3.7% больше, чем в предыдущем периоде, и на 11.1% больше, чем 3-м квартале 2023 года. Также Статистическое управление приводит индекс цен на существующее жилье по итогам 4-го квартала 2024 года – 143.3, что на 2.1% больше, чем в 3-м квартале, и на 11.4% больше, чем в 4-м квартале 2023 года.

Стоит отметить следующее: если рассматривать, как изменились цены на жилую недвижимость в Нидерландах и в соседствующих с ними странах, то Нидерланды являются абсолютным лидером по росту цен на рынке жилья.

Если говорить о конкретной стоимости жилой недвижимости в стране, то Статистическое управление Нидерландов приводит следующие данные:

• Средняя цена жилой недвижимости в сделках купли-продажи в 3-м квартале 2024 года составила 464,708 EUR – это на 4.3% больше, чем во 2-м квартале 2024 года, и на 7.8% больше, чем в 3-м квартале 2023 года.
• Средняя цена новой жилой недвижимости в сделках купли-продажи составила 457,700 EUR. По отношению к предыдущему периоду цена снизилась на 1.5%, по отношению к 3-му кварталу 2023 года снижение составило 5.5%.
• Средняя цена существующей жилой недвижимости на конец 2024 года (по итогам 4-го квартала 2024 года) составила 461,301 EUR, что на 0.4% меньше, чем в 3-м квартале 2024 года, и на 9.1% больше, чем в 4-м квартале 2023 года.

Агентство кадастра, земельного реестра и картографии Нидерландов (Kadaster) приводит следующие тезисы о средних ценах на жилую недвижимость в стране по итогам 3-го квартала 2024 года:

• В более чем 300 из 342 муниципалитетов средняя цена покупки была выше, чем год назад.
• В 57 муниципалитетах средняя цена жилой недвижимости составляла 550,000 EUR и более. Никогда еще их не было так много.
• В 198 муниципалитетах средняя цена жилой недвижимости была ниже средней по стране.

В 4-м квартале 2024 года средние цены на существующую жилую недвижимость в сделках купли-продажи в четырех крупнейших городах Нидерландов показали снижение по отношению к 3-му кварталу 2024 года. Однако если сравнивать с 4 кварталом 2023 года, то здесь зафиксирован рост.

Средняя цена существующей жилой недвижимости в сделках купли-продажи по типу жилья в Нидерландах.