Рынок жилья Праги: дефицит предложения и ценовые рекорды

К 2025 году рынок жилья Праги вошёл в фазу, которую сами участники первичного сегмента описывают как дефицит предложения на фоне восстановившегося спроса. 

По совместной аналитике девелоперов Central Group, Skanska и Trigema, за 2025 год в Праге было продано на 8% больше квартир чем в 2024 году, но при этом доступных объектов стало на 10% меньше. 

В нашем материале мы разберем рынок недвижимости Праги и расскажем, что подпитывает спрос и почему предложение за ним не успевает.

Ключевые цифры рынка жилья Праги

По итогам 2025 года на первичном рынке Праги было реализовано около 7800 новых квартир, что примерно на 8% превышает показатель 2024 года. Эти данные основаны на агрегированной аналитике крупнейших девелоперов столицы, которые традиционно контролируют значительную долю нового строительства в городе.

На фоне роста продаж объем доступного предложения сократился примерно на 10%. Причиной является хроническое несоответствие между спросом и темпами ввода новых проектов. По оценкам самих девелоперов и отраслевых аналитиков для стабилизации цен Праге необходимо вводить еще не менее 9000–10,000 новых квартир в год.

Вторая ключевая проблема — это длительность согласований. Для крупных жилых проектов путь от идеи до начала строительства в Праге часто занимает 4–6 лет. Из-за этого предложение физически не может быстро увеличиться, а рынок реагирует ростом цен.

Финансовая сторона рынка недвижимости Праги

В 2025 году первичный рынок Праги прошел год на сильном спросе и на этом фоне средний уровень цен в сделках по новостройкам приблизился к €7150–7400 за м². Рост распределяется неравномерно и самым дорогим остается центр столицы Чехии(Прага 1–2).

Цена новостроек в Праге по районам:

В условиях дефицита быстрее дорожают форматы, где сильнее всего проявляется инвестиционный спрос (в том числе покупка недвижимости для сдачи в аренду). Поэтому самый быстрый рост обычно показывают студии и компактные 2-комнатные. Их проще купить и они ликвиднее чем более крупные объекты, но из-за этого и средняя цена квадратного метра здесь на 10–20% выше.

Таким образом, при средней цене жилья в €7200 за м² и средней площадью 60–70 м² итоговая стоимость покупки оказывается на уровне €470,000. Это значительно превышает годовые доходы среднего домохозяйства (€31,000–33,000 брутто). Даже при использовании ипотеки первоначальный взнос и долговая нагрузка остаются недоступными для значительной части покупателей без уже накопленных средств или поддержки семьи.

Параллельно с этим растет рынок аренды. Регулятор отмечает, что в 2024–2025 годах арендные ставки в Праге увеличивались в среднем на 5–7% в год, оставаясь существенно выше, чем в других регионах страны. Рост аренды снижает возможность откладывать на покупку и тем самым дополнительно поддерживает спрос на жилье как инвестиционный актив.

Стоимость аренды квартир в Праге:

Доли дохода приведены без учета коммунальных платежей и отражают ситуацию для типичных городских домохозяйств.

Прогноз рынка жилья Праги на 2026 год

В 2026 году рынок жилья Праги сохранит тенденцию 2024–2025 годах: цены продолжают расти, потому что предложение не успевает за спросом. Основная причина в том, что новый объем жилья появляется медленно, а спрос остается устойчивым.

Решающим фактором станут ставки по ипотеке. Если они станут мягче, это подстегнет спрос и усилит конкуренцию за и без того ограниченное число объектов. Если ставки, наоборот, вырастут, спрос остынет, но это не гарантирует снижения цен, потому что дефицит предложения никуда не исчезнет. Скорее, в этом случае рынок перейдет в режим более медленных продаж при всё равно высоком ценовом уровне.

Внутри города разница между районами сохранится. Самые высокие цены останутся в центральных частях, а основной процентный рост будет чаще появляться там, где покупателям всё ещё доступнее входной бюджет, то есть в полуцентральных и внешних районах.