Рынок недвижимости Бали в 2026 году: что происходит с ценами и арендой

Бали больше не «экзотика для туристов» и не спекулятивная история постковидного бума. В 2026 году это уже структурированный рынок с разной динамикой по районам, разным качеством проектов и разной доходностью.

Если в 2022–2023 годах покупали на эмоциях, то сегодня инвесторы заходят с калькулятором. И главный вопрос звучит иначе: где на Бали сейчас логично входить, а где рост уже отыгран? Разберем ключевые зоны и тенденции с DDA Real Estate.

Чангу: стабильность вместо скачка

Чангу остается самым узнаваемым районом острова. Он по-прежнему привлекает цифровых кочевников, туристов и инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду.

Но важно понимать, что Чангу — уже сформированный рынок, здесь:

• высокая плотность застройки,
• большая конкуренция в аренде,
• понятная ликвидность.

Цены в последние годы стабилизировались. Резкого роста ждать не стоит, но и падения рынок не показывает. Это зона предсказуемости. Инвестор в Чангу в 2026 году покупает не «рост ×2», а:

• понятную загрузку,
• быструю перепродажу,
• узнаваемую локацию.

Это консервативная стратегия — меньше риска, меньше волатильности, умеренная доходность.

Убуд: длинная стратегия и стабильный спрос

Убуд усилился как локация для жизни. Здесь меньше туристического шума и больше резидентов: семьи, ретрит-центры, digital-предприниматели. Главное отличие Убуда заключается в целевой аудитории. Это направление больше рассчитано не на массовый краткосрочный туризм, а тех, кто приезжает на 3–6 месяцев и дольше.

Рост цен здесь происходит не из-за ажиотажа, а из-за ограниченного предложения качественных проектов. Инфраструктура развивается медленно, новых комплексов немного — а спрос на «зеленый» формат жизни растет. Для инвестора это означает:

• меньшую сезонную зависимость,
• стабильную долгосрочную аренду,
• умеренный, но устойчивый рост капитала.

Убуд — не рынок спекуляции. Это рынок горизонта 4–6 лет.

Улувату и полуостров Букит: новая точка концентрации капитала

Самое заметное движение в 2026 году происходит на полуострове Букит — Улувату и Нуса-Дуа. У того есть системные причины:

• Земля здесь ограничена географически.
• Пляжи считаются одними из лучших на острове.
• Район менее перегружен застройкой.
• Формируется курортная концепция новых проектов.

Инвесторы постепенно смещают внимание сюда. В отличие от Чангу, рынок еще не перегрет, но спрос уже стабильно высокий.

Особенно активно продаются комплексы resort-формата — с инфраструктурой, управлением, rooftop-зонами, SPA и сервисной моделью. Это важный момент: рынок перестал покупать просто «виллу у океана». Он покупает продукт. И именно такие проекты на Буките в 2026 году показывают лучшую динамику роста на этапе строительства. В DDA Real Estate мы видим смещение интереса инвесторов именно сюда.

Аренда в 2026 году: что формирует реальную доходность

Бали остается рынком с сезонностью, но разрыв между высоким и низким сезоном сокращается. Все больше людей живут здесь постоянно или проводят по несколько месяцев. При этом доходность теперь формируется не только локацией, а комбинацией факторов:

• концепция проекта;
• качество управления;
• маркетинг;
• инфраструктура;
• формат объекта.

Два проекта в одном районе могут показывать принципиально разный результат.

Сегодня рынок стал профессиональным. Просто купить объект недостаточно — важно понимать, как он будет конкурировать через два года, когда рядом выйдут новые комплексы.

Именно поэтому в 2026 году выигрывают проекты с управляющей компанией и продуманной сервисной моделью. Они обеспечивают более стабильную загрузку и лучше переносят сезонные колебания.

Что изменилось после 2025 года

После 2025 года игроки рынка недвижимости Бали стал более избирательным. Теперь покупатели:

• анализируют девелопера,
• смотрят на будущую конкуренцию,
• оценивают стратегию выхода,
• считают не только «рекламную доходность», но и консервативный сценарий.

Слабые проекты продаются медленно. Сильные — закрывают первые очереди еще до завершения строительства. Это признак зрелости рынка.

Прогноз 2026–2027: три ключевых тренда

На будущий год можно выделить три основные тенденции, которые касаются как ценовой ситуации, так и общего смещения спроса:

• Рост сохранится, но станет точечным. Массового скачка цен не ожидается, однако ликвидные районы и проекты с сильной концепцией продолжат расти за счет дефицита земли и устойчивого спроса. Рост будет происходить не «по острову», а по качеству продукта.
• Капитал продолжит смещаться в Букит. Перегруженные микролокации Чангу постепенно уступают место менее застроенным зонам. Полуостров Букит становится центром новых запусков и интереса со стороны инвесторов.
• Управление станет ключевым фактором. Разница в загрузке между одиночной виллой и комплексом с сервисом может быть существенной. В ближайшие годы именно профессиональное управление будет определять реальную доходность.

Что это означает для инвестора

Для инвестора весь 2026 год на рынке недвижимости Бали станет годом стратегии, а не импульса. Перед входом в него важно определить:

• цель (аренда, капитализация, комбинированная модель);
• горизонт инвестирования;
• готовность к управлению;
• сценарий выхода.

Ошибкой становится не покупка на Бали, а покупка без анализа. В DDA Real Estate мы оцениваем проекты не только по входной цене, но и по:

• окружению,
• перспективе инфраструктуры,
• будущей конкуренции,
• стратегии аренды,
• возможности перепродажи.

Мы работаем как с новостройками, так и с перепродажей объектов собственников, помогая выстраивать стратегию входа и выхода из инвестиции.

Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость на Бали и хотите получить подборку проектов с реальной аналитикой и расчетом стратегии под вашу задачу — обратитесь в DDA Real Estate. Мы поможем зайти в рынок осознанно и выбрать актив, который будет работать в долгую.