Как сдать квартиру за рубежом выгоднее?

Особенности выбора и покупки недвижимости за рубежом для последующей сдачи в аренду

08.02.2020 15:00

Все арендодатели недвижимости за границей обычно делятся на два типа. Для первых сдача жилья является стабильным источником дохода. Вторые готовы сдать свою уютную квартиру для ее сохранности и окупаемости коммунальных платежей, ипотеки. Но для того чтобы выгодно сдать жилье, необходимо для начала купить его по приемлемой цене.

Чтобы подобрать наиболее подходящий вариант, необходимо найти ответ на два главных вопроса:

  1. В какой стране покупать недвижимость выгоднее всего?
  2. Какой тип жилья (элитный или недорогой) принесет хороший доход?

В каких странах покупать недвижимость для сдачи выгоднее

Аналитики составили рейтинг, обратив внимание на несколько важных факторов. В первую очередь учитывалась средняя стоимость аренды жилья, общая площадь которой составляет 100 м², далее — средняя доходность и налоговая ставка на прибыль от сдачи. Средняя доходность — это общая сумма от сдачи недвижимости в аренду без учета налогов и других дополнительных расходов. Так, в ТОП-10 лидирующие позиции заняли Филиппины и ОАЭ, остальные — страны Западной и Южной Европы.

Испания

Средняя стоимость аренды жилья площадью 100 м² в Испании составляет 2500 долларов. Налог — 19%, а доходность — 4,7%. Рост доходности объясняется экономическим кризисом и, соответственно, падением цен на недвижимость в 2008-2015 годах. Конечно же, иностранные инвесторы не упустили отличную возможность приобрести жилье по доступной цене — скупаются как жилые, так и коммерческие объекты. За 16 млн. евро можно купить элитное здание, расположенное в самом центре Мадрида. Здесь будут предусмотрены апартаменты с 1-2 спальнями и пентхаусы.

Германия

Средняя стоимость аренды объекта площадью 100 м² — порядка 2000 долларов. Налог составляет 2,71%, доходность — 3,99%. И даже в таком вопросе, как аренда недвижимости, Германия оправдывает свое звание самой надежной страны. Эксперты заверяют, что в этой стране зайти на рынок недвижимости можно, имея средний стартовый капитал. Большая часть покупателей ищет объекты стоимостью от 60 тысяч евро.

Франция

Средняя стоимость аренды жилья площадью 100 м² составляет 4500 долларов. Налог — 10%, а доходность — 2,79%. При покупке недвижимости во Франции рекомендуется, прежде всего, обращать внимание на элитные городские и курортные объекты. Большая часть приезжих едут сюда в надежде увидеть роскошную и по-киношному очаровательную Францию. Кстати, говоря, за отличные апартаменты площадью 79 м², окна которых выходят на Триумфальную арку, придется заплатить 1.130.000 евро.

Любой будущий арендодатель задается вопросом, сколько времени понадобится, чтобы вложенные деньги окупились. Рассчитать это крайне просто: при 5% доходности — на это потребуется двадцать лет.

Какую недвижимость выбрать — недорогую или элитную?

Специалисты рекомендуют не гнаться за дешевизной и не делать упор на слишком низкую стоимость недвижимости. Такое жилье сдать или в будущем продать будет крайне сложно. Поэтому лучше выбирать элитные варианты — коммунальные расходы при этом увеличатся незначительно, а сами апартаменты от сдачи их в аренду принесут больший доход.

Россияне также покупают недвижимость за границей. По уже сложившейся традиции, большая часть российских покупателей выбирают элитное жилье в таких странах, как Германия, Франция, Швейцария, Италия, Испания, Великобритания. Именно такое мнение высказывают аналитики известных консалтинговых компаний.

Практически 20% запросов относятся к Германии. Российские инвесторы приобретают недвижимость в крупных городах, например, в Берлине, Мюнхене, Гамбурге. Отличную квартиру, расположенную в новостройке Мюнхена, можно купить за 1.200.000 евро. Наличие двух ванных комнат и трех спален, а также удобное расположение делают такие апартаменты весьма привлекательными. Именно Германия занимает второе место по доле арендаторов. Первое место заняла Швейцария. Данные Eurostat указывают на то, что в крупных городах страны квартиры снимает большинство горожан: в Гамбурге — около 70%, а в Берлине — практически 80%. В Кёльне на одну квартиру приходится около 50 потенциальных арендаторов, в Мюнхене — 75, а в Штутгарте — 77.

Около 15% россиян обращают внимание на Францию. Здесь ставки делаются в основном на приобретение элитного жилья в крупных городах и объектов в курортных зонах. Красивую виллу в Сен-Тропе можно купить за 29 млн. евро.

По такому же принципу выбирается недвижимость в Швейцарии. Особой популярностью пользуются шале и дома в Альпах. Приобрести апартаменты можно на красивом курорте под названием Гштаад. Здесь, в городе Шендрид, превосходная квартира площадью 83 м² обойдется в чуть более 1 млн. евро. Арендодатель может получать от 35 до 60 тыс. евро в неделю за сдачу такого объекта!

Инвестиции в проекты добавленной стоимости

Инвестирование в проекты добавленной стоимости — вариант для тех, кто хочет иметь больший доход, не вкладывая огромную сумму на первоначальном этапе. Задача будущего арендодателя — купить апартаменты по средней цене, сделать ремонт и сдать объект в аренду. Проекты подобного плана могут принести отличный доход до 20% годовых на вложенные средства за вычетом всех расходов и местных налогов.

Для реализации таких проектов подойдут исключительно крупные города. Это может быть Мюнхен, Гамбург, Берлин, Лондон и другие. Рекомендуется в первую очередь обратить внимание на Германию. Нерезиденты имеют возможность получить кредит на очень выгодных условиях — 50% от стоимости выбранного объекта под 1,5% годовых. Также стоит отметить высокую ликвидность немецкой недвижимости.

На практике это выглядит примерно таким образом:

  • Потенциальный арендодатель приобретает в ипотеку квартиру в Мюнхене площадью 70 м² по цене порядка 600 тыс. евро. Объект имеет выгодное расположение: рядом находятся магазины, кафе, рестораны и прочее.
  • На ремонт и меблировку планируется выделить 50 тыс. евро. При возможности можно также оптимизировать пространство, разделив его на несколько комнат. Впоследствии каждую из комнат можно по отдельности сдавать, например, студентам.
  • Прогнозируемый рост цен на недвижимость поднимет стоимость приобретенного жилья до 800 тыс. евро.

Нетрудно подсчитать, сколько принесет вложенный капитал за несколько месяцев.

Полезные советы для арендодателей

Основные лайфхаки:

  • В некоторых странах можно сдавать жилье, не выплатив полную его стоимость. К примеру, в Испании сдавать квартиру можно сразу после внесения первого платежа.
  • Жилье для сдачи в аренду выгоднее всего приобретать в апарт-отелях, расположенных в туристических городах: например, Риме, Париже, Вене.
  • Перед покупкой апартаментов стоит изучить государственные программы по привлечению частных инвестиций. Например, во Франции действует программа Лизбэк. Ее участник может приобрести недвижимость с гарантированной ее сдачей в аренду на установленных государством условиях. Рентабельность составляет примерно 5% в год. НДС при этом государство возвращает покупателю.

Покупка недвижимости за границей, также как и ее сдача, — непростой процесс. Чтобы сэкономить время и нервы, доверьтесь профессионалам компании AWAY REALTY.

Фото: gpointstudio

Информация предоставлена агентством недвижимости AWAY REALTY
Кол-во объектов: 2209
Кол-во публикаций: 3