Отельный бизнес на Бали vs жилая недвижимость: сравниваем на реальных примерах
Покупать виллу на Бали, чтобы сдавать через Airbnb, — это уже прошлый век. Сегодня умные инвесторы выбирают апарт-отели с профессиональным управлением и получают доходность от 13,7% против 6-8% у классической аренды жилья. В новом проекте Prima Residence в Чангу управление берет на себя Colliers International, а средняя цена за ночь достигает $180 при загрузке 85%.
Разбираемся, почему отельный формат выигрывает у традиционных вилл и стоит ли инвестору менять стратегию.
Бали сегодня — это не просто про экзотику, а про серьезные деньги
За последний год ситуация с недвижимостью на Бали кардинально изменилась. Остров давно перестал быть направлением только для двухнедельного отпуска. Более 10 миллионов туристов в 2023 году, постоянный рост потока экспатов, развитие инфраструктуры для удаленной работы — все это превратило Бали в один из самых стабильных рынков недвижимости в Азии.
Но главное изменение — в структуре спроса. Туристы больше не довольствуются простыми гестхаусами, а экспаты ищут жилье со всеми удобствами европейского уровня. При этом спрос концентрируется в нескольких районах — в первую очередь, в Чангу, где только по главной улице Batu Bolong ежедневно проходит более 10 тысяч туристов.
В таких условиях вопрос не в том, покупать ли недвижимость на Бали, а в том, какой формат выбрать.
Вилла с бассейном против апарт-отеля: что выгоднее?
Большинство российских инвесторов по привычке смотрят на виллы и апартаменты — покупаю, делаю красивые фото, выставляю на Airbnb, получаю доход. На бумаге выглядит просто, на практике — сплошные проблемы.
Реальность жилой аренды на Бали:
- Нужно постоянно заниматься маркетингом объекта.
- В низкий сезон загрузка падает до 30-40%.
- Все проблемы с уборкой, ремонтом и коммуналкой — на владельце.
- Средняя доходность редко превышает 6-8% в год.
А вот что дает отельный формат:
- Профессиональная управляющая компания берет на себя всё.
- Загрузка держится на уровне 80-85% круглый год.
- Стабильные тарифы и прогнозируемый доход.
- Доходность стартует от 13,7%.
Разница, как видите, есть.
Prima Residence: конкретный пример с цифрами
Возьмем Prima Residence в Чангу — проект, который четко показывает преимущества отельного формата. Это апарт-отель премиум-класса с управлением от Colliers International.
Что предлагают:
- Апартаменты 1+1 (50 кв. м) от $189,000.
- Апартаменты 2+1 (93 кв. м) от $350,000.
- Полное управление от международного оператора.
- Ресторан, фитнес, конференц-зал, бассейн на крыше.
Ориентировочная финансовая модель для квартиры за $189,000:
- Средняя цена аренды: $180 за ночь.
- Загрузка: 85% (311 дней в году).
- Годовая выручка: $55,980.
- Чистая прибыль после всех расходов: $29,150.
- ROI: 15,4%.
Попробуйте получить такую доходность от обычной виллы — скорее всего, не выйдет.
Почему именно Чангу
Чангу сегодня — это самый горячий район Бали для инвестиций. Здесь сосредоточены:
- Крупнейшие пляжные клубы мира: Atlas (29,000 кв. м), Finns (16,000 кв. м).
- Лучшие споты для серфинга.
- Модные рестораны и кафе.
- Развитая инфраструктура для экспатов.
Именно в Чангу цены растут быстрее всего — за последние три года недвижимость подорожала на 40-60%. И это при том, что развитие района только набирает обороты.
Colliers — это не просто красивое название
Colliers International управляет отелями в 67 странах с общим портфелем в $35 миллиардов. Для инвестора это означает:
- Профессиональный маркетинг и продажи.
- Системы бронирования мирового уровня.
- Оптимизированные операционные расходы.
- Стабильную загрузку круглый год.
Когда управляет такая компания, инвестор получает не квартиру, а готовый бизнес.
Считаем выгоду на примере
Допустим, вы покупаете апартаменты в Prima Residence за $189,000.
Первые 2-3 года (этап строительства):
- Рост стоимости объекта на 40-50%.
- К моменту сдачи квартира стоит уже $265,000-280,000.
После ввода в эксплуатацию:
- Чистый доход $29,150 в год.
- Окупаемость за 6,5 лет.
- Дальше — чистая прибыль.
Через 5-7 лет:
- Можете продать актив как готовый бизнес.
- Либо держать и получать пассивный доход.
Ликвидность — еще один козырь отелей
Продать апарт-отель гораздо проще, чем обычную виллу. Причины:
- Покупатель получает не просто квартиру, а готовый бизнес с подтвержденным доходом.
- Управление Colliers добавляет доверия к объекту.
- В Чангу спрос на инвестиционную недвижимость только растет.
То есть у инвестора всегда есть два варианта: держать актив или продать с прибылью.
Есть ли подводные камни
Риски есть всегда:
- Зависимость от туристического потока (хотя на Бали он только растет).
- Валютные колебания.
- Возможные задержки строительства.
Но защита тоже серьезная:
- Colliers — мировой бренд с репутацией.
- Чангу — самая стабильная локация на Бали.
- Отельный формат показывает стабильность даже в кризисы.
Что в итоге
Если пять лет назад можно было покупать любую недвижимость на Бали и зарабатывать, то сегодня нужно выбирать формат более разумно. Апарт-отели с профессиональным управлением дают:
- В два раза выше доходность, чем жилая недвижимость.
- Стабильный доход без головной боли с управлением.
- Лучшую ликвидность при перепродаже.
- Рост капитализации уже на этапе строительства.
Prima Residence в Чангу — это как раз тот случай, когда можно зайти на правильных условиях в правильном месте. С управлением Colliers, в самом горячем районе Бали, с доходностью от 13,7%.
Главное — не затягивать. На этапе строительства цены всегда ниже, а потенциал роста — выше.
Оставить заявку
Автор
