В 2025 году Дубай остается одним из самых перспективных направлений для инвестиций на Ближнем Востоке за счет стабильного роста экономики на 4% в год. Но это цифры на конец 2024 года — к концу 2025 мировые финансовые институты прогнозируют увеличение показателя до 5–6%, что выше, чем у США (2,2%).
Существует мнение, что основой роста служит экспорт сырой нефти, однако это не совсем так. Даже в 1990-х годах нефть обеспечивала всего до 25% доходов Дубая, а к 2023 году ее доля сократилась до менее 1% от всего ВВП эмирата. Местные власти быстро поняли, что рыночные колебания цен на энергоресурсы — плохая опора для бюджета, и занялись диверсификацией активов.
Дубай сделал упор на туризм, логистику, финансы и строительство. При этом именно строительство является наиболее приоритетным направлением. Дело в том, что в текущей мировой обстановке страны борются за внимание инвесторов и дубайский рынок недвижимости как раз и актив, и средство привлечения капитала в эмират. В этой статье мы разберемся, почему инвестиции в недвижимость Дубая и ОАЭ высокодоходны, какие районы и типы объектов наиболее востребованы, и как покупка недвижимости позволяет получить резидентскую визу ОАЭ.
Преимущества инвестиций в недвижимость в Дубае
Рынок недвижимости Дубая открыт для иностранцев в специальных freehold-зонах по федеральному закону № 19 от 2018 года «О прямых иностранных инвестициях». Он гласит, что иностранные граждане могут полностью владеть объектом недвижимости. Таких зон достаточно много, но они не повсеместны. Также есть leasehold-зоны, но в них доступна только аренда на срок до 99 лет с обязательным согласованием с арендодателем любых изменений объекта.
Чем еще выгодна недвижимость в Дубае:
- Высокая доходность от аренды. Недвижимость в Дубае обеспечивает доходность от аренды в диапазоне 6–10% годовых. Для сравнения: в Лондоне это 3–5%, в Нью-Йорке — 2–4%, а в Сингапуре — 2–3%. Апартаменты в районе Dubai Marina приносят в среднем 7–8% годовых, а в популярных туристических зонах, таких как Palm Jumeirah, доходность краткосрочной аренды может достигать 10% и более при использовании платформ вроде Airbnb.
- Отсутствие налогов на доход и прирост капитала. В Дубае нет налога на доход от аренды, прирост капитала или наследство, а значит все полученная прибыль остается у инвестора. В других странах только налог на прирост капитала удерживает 20–28% от дохода (США, Британия).
- Доступные цены по сравнению с мировыми мегаполисами. Средняя цена за квадратный метр элитной недвижимости в центре Дубая составляет $4500–7000, в Лондоне это обойдется в $15,000–20,000, в Нью-Йорке — $15,000–20,000, в Гонконге — $20,000–30,000.
- Высокий спрос на аренду. По данным Статистического центра Дубая, в 2024 году Дубай посетили 17,15 млн. туристов, большая их часть снимала жилье на короткий срок. Наибольшей популярностью пользовались объекты в районах вроде Dubai Marina, Downtown Dubai и Jumeirah Village Circle.
- Строгая регуляция рыночных процессов. Жилая и инвестиционная недвижимость в Дубае и операции с ними регулируются Земельным департаментом Дубая (DLD). Согласно основным установленным правилам, все виды финансовых операций проходят через систему эскроу-счетов и обязательную регистрацию. Благодаря этому в случае банкротства продавца или застройщика банки вернут покупателю депозит или задаток за объект в полном размере.
- Гибкие условия финансирования. Застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на off-plan объекты (обычно 50% во время строительства, 50% после сдачи). Иностранцам доступны ипотечные кредиты со ставками в 5–7%, но с увеличенным первоначальным взносом (30–50%).
- Возможность получения статуса резидента. Покупка недвижимости стоимостью от 750,000 AED ($204,000) дает право на 2-летнюю резидентскую визу, а от 2 млн. AED ($545,000) — на золотую визу сроком до 10 лет. Оба варианта распространяются и на членов семьи заявителя.
Преимущества Дубая относительно других эмиратов:
- Высоколиквидная недвижимость в Дубае. В 2024 году в Дубае было совершено 11,000+ сделок с недвижимостью — 80% от общего объема транзакций в ОАЭ. Высокий спрос делает недвижимость гораздо более ликвидной, чем в других эмиратах.
- Разнообразие объектов. Дубай предлагает более 10,000 объектов от застройщиков в разных ценовых категориях, включая апартаменты, виллы, пентхаусы и коммерческую недвижимость. В Шардже и Рас-эль-Хайме выбор ограничен в основном жилыми объектами для местных жителей.
- Развитая инфраструктура. В Дубае более 50 свободных экономических зон, Абу-Даби начал развивать freehold-зоны только с 2019 года, а в Шардже они практически отсутствуют.
- Туристический поток. Дубай принимает 17,15 млн. туристов в год, Рас-эль-Хайм всего 1,2 млн., а Шарджа — 0,7 млн.
В какую недвижимость Дубая инвестировать
Инвестиции в недвижимость в Дубае можно вложить в самые разные объекты: от апартаментов до элитных вилл и коммерческих помещений. Из всех сделок на местном рынке за 2024 год 75% пришлось на апартаменты, 15% — на виллы, и 10% — на коммерческие объекты.
Апартаменты — один из самых доступных вариантов недвижимости в Дубае и самый востребованный для сдачи в аренду туристам. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в районе Business Bay составляет $250,000–300,000, а в Dubai Marina — $350,000–400,000. Доходность от аренды достигает 7–8% годовых, а при сдаче через популярные сервисы краткосрочной аренды — все 10%.
Пентхаусы в Дубае ориентированы на состоятельных арендаторов и покупателей. Средняя стоимость пентхауса в районе Palm Jumeirah составляет $2–5 млн., а в Downtown Dubai — $1,5–3 млн. Доходность от аренды ниже, чем у апартаментов — 6–7%, но пентхаусы растут в цене на 8–12% в год, из-за чего больше подходят для долгосрочных инвестиций в Дубай.
Виллы в Дубае пользуются спросом у семей и инвесторов, ориентированных на долгосрочную аренду или перепродажу. Средняя стоимость виллы в закрытых комьюнити, таких как Emirates Hills или Damac Hills, составляет $1–3 млн. Доходность от аренды варьируется от 5 до 7% с ростом в стоимости до 10% в год.
На новостройки приходится 40% от всех сделок на рынке Дубая. Остальные 60% — это вторичные объекты, в том числе недавно приобретенные квартиры в новостройках. Инвесторы приобретают такие объекты до сдачи дома, экономя 20–30%, а затем перепродают объекты по уже рыночной цене.
Нюансы при приобретении недвижимости в Дубае
На местном рынке можно приобрести недвижимость как в готовом виде, так и до завершения строительства (off-plan). С готовым все понятно (построили и продали), off-plan же немного сложнее. Покупка на ранних этапах позволяет приобрести объект по цене на 20–30% ниже рыночной, в зависимости от стадии.
Причем «до завершения строительства» — это не только на стадии котлована, но и на стадии проекта, и уже при возведении монолитного каркаса. Чем ближе к сдаче объекта, тем меньше скидка и менее гибкие условия рассрочки. Главный риск такой сделки — превышение сроков строительства, но при неблагоприятном развитии событий застройщик может обанкротиться, и тогда судьба проекта переходит в руки местных властей. Они чаще всего принимают решение обратиться к другому застройщику или завершить строительство своими силами.
Инвестирование в недвижимость в Дубае требует четкого представления о формах собственности. Во Freehold-зонах иностранцы полностью владеют приобретенной недвижимостью. Чаще всего цены тут выше средних из-за высокого спроса и конкуренции. В Leasehold можно приобрести объект в аренду на 99 лет: они обойдутся на 10–15% дешевле, но менее ликвидны из-за концентрации спроса вокруг Freehold-зон.
Инвестиционные трасты недвижимости REITs
Инвестиционные трасты недвижимости (REITs) позволяют инвестировать в объекты без прямого участия владельца активов. То есть инвестор дает трасту деньги, а уже те сами выбирают наиболее ликвидные объекты. Они могут вложить инвестиции в квартиры в Дубае и другие объекты ОАЭ. Однако делают они это не бесплатно, а взимают свою комиссию, из-за чего средняя дивидендная доходность REITs в Дубае составляет 5–7% годовых. Но зато самому инвестору не нужно ничего делать и нагружать себя лишними заботами, связанными с обслуживанием объекта.
Самые выгодные районы Дубая для инвестирования
На территории Дубая более 50 официально признанных freehold-зон, и их число ежегодно растет. Среди них тоже есть свои особенности: в некоторых доступны только апартаменты, в некоторых — только вилы. Мы же рассмотрим пять наиболее популярных проектов для инвестирования.
Downtown Dubai
Downtown Dubai — культовый район со знаковыми Burj Khalifa, Dubai Mall и Dubai Fountain. Это центр туризма и бизнеса, привлекающий состоятельных арендаторов и туристов. В 2024 году район сохранил статус самого дорогого в ОАЭ, со средней стоимостью за квадратный метр — $6000–8000. Арендная доходность — 6–7% годовых, рост стоимости — 8–12% в год. Например, однокомнатная квартира в Burj Al Nujoom приносит $20,000–25,000 годового дохода от аренды при стоимости $350,000.
Dubai Marina
Dubai Marina — также популярный туристический район с набережной, небоскребами и яхтенной пристанью. Протяженность набережной — 3 км. Район включает 200+ небоскребов, таких как Princess Tower. Арендная доходность немного выше, чем в Downtown (7–8%) за счет популярности бронирования местных объектов через сервисы по краткосрочной аренде.
Высокий спрос на аренду среди молодежи, туристов и экспатов во многом обусловлен близостью к пляжам JBR и достопримечательностям (Pier 7, AquaFun). Средняя стоимость апартаментов — $350,000–450,000, за квадратный метр — $4000–6000. Однако стоит учесть, что конкуренция среди арендодателей высокая и пробиться на рынок будет труднее относительно других зон.
Palm Jumeirah
Palm Jumeirah положило начало тренду на создание больших искусственных островов. Комплекс островов в форме пальмы специально создавался не под высотные здания, а под виллы и апартаменты с шаговым доступом к водам Персидского залива. Вполне логично, что и аудитория Palm Jumeirah — это состоятельные покупатели, семьи, инвесторы, ориентированные на премиум-сегмент. Арендная доходность — 6–8%, рост стоимости — 8–10% в год. Средняя стоимость виллы — $2–5 млн., апартаментов — $500,000–1,5 млн.
Из минусов можно отметить высокий порог входа и, как следствие, ограниченная ликвидность для перепродажи. Все же чем дороже объект собственности, тем сложнее найти на него покупателя. Но дохода от аренды это не касается.
Dubai Hills Estate
Dubai Hills Estate — это один из самых озелененных районов. В нем располагаются обширные поля для гольфа, парки и виллы премиум-класса с собственными садами. Местная инфраструктура включает все необходимое для постоянного проживания семьей — школы, больницы, торговый центр. Арендная доходность — 5–7%, рост стоимости — 9% в 2024 году. Средняя стоимость апартаментов — $250,000–400,000, вилл — $1–3 млн.
Jumeirah Village Circle (JVC)
Jumeirah Village Circle (JVC) — быстро развивающийся район в 20 минутах от Dubai Marina. Недвижимость в нем менее престижна, чем в указанных выше районах, но зато инвестировать в недвижимость в Дубае здесь легче всего из-за низких требований к первоначальным вложениям — средняя стоимость студии начинается от $120,000–150,000, а однокомнатной квартиры — $180,000–250,000. Арендная доходность находится на среднем уровне в 7–9%.
Как получить визу резидента за покупку недвижимости Дубая
Покупка недвижимости в Дубае открывает доступ к статусу резидента. В зависимости от стоимости приобретенной недвижимости инвесторы могут претендовать на резидентскую визу сроком в 2 года или золотую визу на 5–10 лет.
Условия получения резидентской визы на 2 года:
- Покупка недвижимости стоимостью от 750,000 AED ($204,000) в зонах freehold. Объект может быть жилым (апартаменты, виллы) или коммерческим, готовым или на стадии off-plan.
- Недвижимость должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте Дубая (DLD).
- Минимальный первоначальный взнос — 50% стоимости объекта, если покупка осуществляется в рассрочку.
- Инвестор должен предоставить справку об отсутствии судимости и пройти медицинское обследование.
Первоначальный срок в 2 года можно продлевать пока сохраняются права собственности на недвижимость. Сама виза дает право на проживание в ОАЭ, открытие банковских счетов и доступ к медицинским и образовательным услугам. В заявку можно включить супруга/супругу и детей до 25 лет, но при условии, что держатель визы будет их спонсировать.
Подать заявление на визу нужно через GDRFA или платформу ICP (Federal Authority for Identity and Citizenship) после заключения договора купли-продажи и регистрации сделки в DLD. К электронной форме нужно приложить цифровую копию паспорта, договор на недвижимость, справку о несудимости, медосмотр. После этого нужно оплатить сборы на сумму в 3000 AED ($820) и ожидать 5–10 рабочих дней до получения решения по заявке.
Условия получения золотой визы ОАЭ:
- Покупка недвижимости стоимостью от 2 млн. AED ($545,000) в зонах freehold. Объект может быть жилым или коммерческим, включая off-plan.
- Допускается покупка нескольких объектов, если их суммарная стоимость превышает 2 млн. AED.
- Требуется подтверждение источника средств и отсутствие судимостей.
- Минимальный первоначальный взнос — 50% стоимости, если объект приобретается в рассрочку.
Ко всем преимуществам визы на 2 года золотая версия добавляет возможность открытия местной компании без необходимости привлечения соучредителя–гражданина ОАЭ. Держатель также получает приоритетное обслуживание в государственных учреждениях.
Процесс получения визы идентичен таковому для визы на 2 года. Но конкретный срок действия определяется миграционными органами: 5 или 10 лет. Возможность продления визы также напрямую зависит от того, сохраняет ли держатель активы в собственности или нет.
Подведем итог
Рынок недвижимости Дубая предлагает высокую доходность с государственной поддержкой через программы резидентских и золотых виз. Они вполне могут стать не только первым шагом инвестиций в местный рынок, но и ступенью к собственному бизнесу в стране, особенно если речь идет о золотой визе.
Высокий порог входа в премиальных районах, таких как Palm Jumeirah, не является барьером: доступные зоны, например Jumeirah Village Circle, позволяют начать с вложений от $120,000. Власти Дубая осознают, что и эта сумма достаточно высока, поэтому в эмирате активно развиваются платформы, позволяющие дробить право собственности на объект через систему блокчейн и сертификаты владения (токены), продавая их по ценам от $100–500. В любом случае окончательно решение, купить недвижимость в Дубае для инвестиций или нет, должен принимать сам владелец активов.
