Мадагаскар привлекает иностранных инвесторов и частных покупателей сразу по нескольким причинам: низкая стоимость земли по сравнению с островами Индийского океана и пока еще не перегретый рынок с низкой конкуренцией.

При этом для иностранцев действуют строгие законодательные ограничения, по которым прямое приобретение земельных участков запрещено, из-за чего Сейшелы, Маврикий и Коморские острова обгоняют остров по популярности. Однако это не означает, что путь к владению недвижимостью закрыт: существует несколько легальных механизмов, позволяющих либо полноценно контролировать объект, либо пользоваться им на условиях аренды.

Наш материал охватывает все доступные иностранцам варианты владения и пользования недвижимостью на Мадагаскаре, их плюсы, минусы, риски и практические детали.

Содержание:

  1. Плюсы и минусы приобретения недвижимости на Мадагаскаре
  2. Легальные способы владения и пользования недвижимостью иностранцами
  3. Незарегистрированная земля в Мадагаскаре
  4. Стоимость недвижимости на Мадагаскаре
    1. Ипотека и кредиты на Мадагаскаре
    2. Налоги на недвижимость
    3. Страхование жилья

Плюсы и минусы приобретения недвижимости на Мадагаскаре

Прежде чем рассматривать юридические механизмы владения, важно понимать общую привлекательность и особенно риски. Дело в том, что молодые и относительно перспективные рынки редко бывают однозначно хорошими, и в противовес всегда найдутся минусы. И Мадагаскар не исключение.

Плюсы недвижимости на Мадагаскаре

  • Низкий порог входа. Квартиры в Антананариву стоят в районе $600–800 за м², дома от $30–40 тыс, что в 5–10 раз дешевле, чем на соседних Маврикии и Сейшелах.
  • Потенциал доходности от туризма. Турпоток в 2023 году превысил 400 тыс. человек. В популярных локациях аренда вилл дает 8–12% годовых в валюте.
  • Низкая конкуренция. Иностранцев на рынке мало, благодаря чему местные объекты можно покупать дешево.
  • Дешевая рабочая сила. Можно для значительных нагрузок нанимать домработниц или садовников, так как их средняя зарплата составляет $70–100 в месяц.

Минусы Мадагаскара

  • Ограничения для иностранцев. Иностранцы не имеют право владеть землей в полной мере, а только могут взять ее в аренду максимум на 99 лет.
  • Бюрократия и коррупция. Регистрация прав может занимать 12–18 месяцев или дольше, особенно если не делать «пожертвований» местным чиновникам. По рейтингу коррупции страна занимает 142 место из 180.
  • Низкая ликвидность рынка. Спрос ограничен, перепродажа объектов может растянуться на годы.
  • Низкие зарплаты и пенсии
  • Инфраструктурные проблемы. Только 11% от всех дорог острова заасфальтированы. Электричество проведено не везде, и доступ к нему есть только у 26% населения. За пределами столицы интернет является редкостью, как и пункты оказания медпомощи.
  • Политическая нестабильность. Страну периодически сотрясают протесты, которые в 2002 и 2009 переросли в военный переворот. Индекс политической стабильности: −1,3 из −2,5 (один из худших в Африке).
  • Опасная фауна. В океанических водах фиксируются нападения акул, а в речных — крокодилов. Также в пресной воде могут находиться паразиты (шистосомоз).
  • Языковой барьер. Английский знают около 5% населения — для сделок нужен французский или переводчик.

Легальные способы владения и пользования недвижимостью иностранцами

Иностранцы не имеют права прямого владения землей на Мадагаскаре, но разрешена долгосрочная аренда (bail emphytéotique) сроком до 99 лет. Арендатор может строить здания, сдавать участок в аренду, передавать права по наследству или продать сам договор аренды другому лицу. Вариант относительно бюджетный и подходит как для частного жилья, так и для возведения мини-отелей.

Другие варианты владения на Мадагаскаре:

  • Владение зданиями без земли. По закону иностранцы могут владеть строениями, но не землей под ними. По сути в этой схеме приобретается строение, а участок, на котором оно стоит, оформляется в аренду. Это самая юридически понятная схема для приобретения недвижимости «под ключ».
  • Создание местной компании. Для бизнеса и крупных проектов обычно регистрируют местное юрлицо. Законодательство разрешает иностранцам владеть такой компанией в полной мере, а самому юрлицу можно полноправно владеть землей, зданиями и любыми другими объектами. Из минусов стоит отметить, что компания должна платить налоги и вести полную отчетность своей деятельности. Для ее оформления нужен доверенный местный бухгалтер/юрист.
  • Инвестиционный сертификат (Certificat d’Investisseur). Механизм для крупных инвесторов, доступный при вложениях от $500,000 в согласованный с экономическим советом по развитию Мадагаскара (EDBM) проект (туризм, сельское хозяйство, инфраструктура).

Незарегистрированная земля в Мадагаскаре

Большой проблемой на Мадагаскаре является незарегистрированная земля. Участок может быть фактически занят и эксплуатироваться человеком десятилетиями, но не иметь формальной принадлежности и официального статуса. Это повышает риски и делает юридическую защиту сложной. Фактически именно слабая и фрагментированная система кадастра и регистрации создает масштабную незащищенность прав на землю в стране.

Чтобы избежать такой покупки, нужно попросить у продавца все документы (в оригинале и копии): договоры, квитанции об уплате налогов на землю, любые свидетельства о владении, карты/эскизы границ, показания соседей. После этого проверить наличие регистрационной записи в местном реестре через нотариуса или адвоката.

Если окажется, что вам предлагают купить незарегистрированную землю, то лучше потребовать, чтобы продавец сам провел регистрацию участка в реестре. Можно пойти на уступки и самостоятельно оплатить расходы на регистрацию, но деньги в таком случае нужно держать на отдельном счете у нотариуса и перечислить их продавцу только после успешного внесения записи в реестр. Обязательно надо оформить письменные гарантии с пунктом штрафных санкций за отказ или подлог.

Если вам уже продали незарегистрированную землю, то по возможности остановите дальнейшие платежи и соберите все документы сделки: предварительный договор, акт передачи, квитанции, показания свидетелей, фото, геопланы.

Найдите опытного адвоката/нотариуса на Мадагаскаре, желательно с практикой по земельным спорам и знанием местных органов, и через него выясните, не зарегистрирован ли участок на другое лицо, не имеются ли судебные иски или ордера на изъятие. Если продавец скрывал существующие права третьих лиц или титул другого лица, то стоит подать иск о возмещении и/или аннулировании сделки. 

Стоимость недвижимости на Мадагаскаре

На Мадагаскаре нет официального индекса цен на жилье. Поэтому ориентиры по цене мы формировали, исходя из данных годового обзора Africa Housing Finance (CAHF), активных объявлений агентств и маркетплейсов.

Цены на недвижимость Мадагаскара:

Локация

Тип объекта

Примерная цена в USD

Антананариву (центр)

Квартира, покупка (за м²)

794

Антананариву (пригород)

Квартира, покупка (за м²)

503

Антананариву (центр)

Аренда 1-комн., в месяц

165

Антананариву (центр)

Аренда 3-комн., в месяц

570

Нуси-Бе (премиум, первая линия)

Участок, за м²

до 270

Нуси-Бе (вторые линии)

Участок, за м²

45–70

Нуси-Бе, Амбондрона

Участок 1200 м²

64,000

Нуси-Бе

Участок 1915 м²

41,000

Тоамасина (Таматаве)

Дом ~100 м² (новый)

45,000

Нуси-Бе, Андрахибо

Вилла 3 спальни

344,000

Ипотека и кредиты на Мадагаскаре

Ипотека на Мадагаскаре для иностранцев теоретически возможна, но на практике банки крайне осторожно подходят к таким заемщикам. Основные причины: высокий уровень рисков, слабая система взыскания долгов и нестабильность валютного рынка. Поэтому большинство сделок с участием иностранцев финансируется за счет собственных средств.

Банки, которые дают кредит на недвижимость на Мадагаскаре иностранцам:

  • BOA Madagascar (программа Akany, срок до 20 лет).
  • MCB Madagascar (ипотека от 14% годовых, до 10 лет).
  • BMOI / Société Générale Madagascar — иногда рассматривают клиентов с подтвержденным доходом за границей.
  • AccèsBanque — специализируется на розничных продуктах, но ипотеку иностранцам выдает редко.

Основные требования к иностранцам:

  • Вид на жительство или долгосрочная виза (обычно от 1 года и больше).
  • Подтвержденный доход (в Мадагаскаре или за рубежом, с официальными документами).
  • Первоначальный взнос в 20–30% стоимости объекта.
  • Залог в виде приобретаемой недвижимости.
  • Страхование жизни заемщика и объекта (MRH).
  • Банковская история не обязательна, но предпочтение клиентам, которые уже обслуживаются в мадагаскарском банке.

Чаще всего банки охотнее дают кредит на жилье на Мадагаскаре тем иностранцам, которые уже живут и работают на острове или ведут свой бизнес. Инвесторы извне почти всегда получают отказ, особенно если приехали исключительно для покупки недвижимости. Однако это касается только физических лиц, с юрлицом работают почти все местные банки.

Налоги на недвижимость

При покупке недвижимости иностранец должен платить налоги на недвижимость на Мадагаскаре. Они делятся на три группы: налоги при продаже, покупке и сдаче в аренду, однако есть еще и несколько специфичных для острова:

  • Налоги при покупке. Регистрация сделки — около 9% от стоимости объекта (включает госпошлину, нотариальные услуги и публикацию акта).
  • Ежегодные налоги на владение IFPB (Impôt Foncier sur la Propriété Bâtie). Базой для налогообложения является оценочная арендная стоимость (valeur locative) вне зависимости от того, сдают объект в аренду или нет. Ставка составляет 5–7% от этой суммы. Если это место постоянного проживания владельца, то платить нужно только 30% от от суммы.
  • Налог на землю без построек IFT (Impôt Foncier sur les terrains). Им облагается участок земли, пока на нем не будут воздвигнуты жилые постройки. Стандартная ставка — 1% от рыночной стоимости участка.
  • Налоги при продаже Capital gains tax (налог на прирост капитала). В казну Мадагаскара нужно направить 20% от разницы между покупной и продажной ценой недвижимости. Если объект не принес дохода и был продан дешевле, чем куплен, то налог не взимается.
  • Налог на доход от аренды. Для физических лиц ставка прогрессивная, в среднем 10–20% в зависимости от суммы дохода. При сдаче через компанию взимается корпоративный налог в размере 20% от арендного дохода.

При покупке через строительные компании или агентства к цене новостроек прибавляется НДС в размере 20% VAT. Плюс к этому некоторых в коммунах есть дополнительные локальные налоги за использование земли или недвижимости.

Страхование жилья

По закону страхование недвижимости на Мадагаскаре не является обязательным условием для покупки недвижимости. Его оформление наряду со страхованием жизни заемщика становится требованием только при оформлении ипотеки в местном банке.

Однако если выбирать между оформлять и не оформлять, лучше выбрать первое, потому что Мадагаскар находится в зоне повышенных природных рисков. На острове каждый сезон с ноября по март налетают циклоны и штормы, помимо которых есть еще:

  • наводнения и сильные дожди;
  • высокая вероятность пожаров в городах с плотной малоэтажной застройкой;
  • кражи и нападения на объекты в туристических зонах.

Страхование жилья на Мадагаскаре по минимальному полису обойдется в $15–20 в год. Покрытие по нему ограничено, поэтому стандартный вариант — это $100–300 в год. На курортные виллы у океана обычно уходит от $500 и выше в год на страховые взносы.