Покупка недвижимости в Болгарии пользуется устойчивой популярностью среди иностранцев благодаря наличию доступных цен и береговой линии Черного моря. В остальной Европе трудно найти жилье у моря в пределах €30,000, но в этой стране такие предложения еще остались, причем в немалом количестве.

В соседней Румынии причерноморский рынок недвижимости тоже растет, но цены там в среднем на 20–30% выше, хотя, конечно, все зависит от типа объекта — люксовые дома сопоставимы по цене в обеих странах.

Из нашего материала вы узнаете, кому доступна покупка недвижимости в Болгарии, на каких условиях, и что понадобится потенциальному покупателю для совершения сделки.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Болгарии

Болгария остается одной из самых бюджетных стран Европы для покупки недвижимости. По данным BulgarianProperties (2024), средняя цена за «квадрат» в Софии составляет €1500—2500, на Черноморском побережье (Варна, Бургас) — €1000—1800, в горнолыжных курортах, таких как Банско, — €800—1300. Апартаменты на Солнечном берегу можно приобрести от €30,000, а студию 40 м² в Созополе — за €28,000—35,000. Аналогичные объекты в Испании стоят от €80,000.

Преимущества покупки недвижимости в Болгарии:

  • Возможность получения вида на жительство (ВНЖ). Владение недвижимостью стоимостью от €306,000 дает право на визу D и последующее оформление вида на жительство.
  • Стоимость проживания в Болгарии. По данным Numbeo, аренда в Болгарии на 104–168% дешевле, чем во Франции, и на 28% дешевле, чем в Польше. Продукты и услуги в Софии на 44% дешевле, чем в Германии. Для семьи из двух человек в Софии достаточно €1200/мес., включая аренду (€400), коммунальные услуги (€150), продукты (€500) и досуг (€150).
  • Инвестиционный потенциал. Рынок недвижимости в Болгарии стабильно растет на 7% за год. В крупных городах это до 10%, а в прибрежных Варне и Бургасе — на 3–5%.

Недостатки жилья в Болгарии:

  • Ограничения для неграждан ЕС. Иностранцы из стран, не входящих в ЕС, могут свободно покупать квартиры, но для покупки земли или дома с участком требуется регистрация болгарской компании.
  • Сезонность спроса на аренду. Курортные зоны зависят от туристического сезона (июнь—сентябрь). Вне сезона спрос на аренду резко падает вплоть до 20–30% от летнего уровня.
  • Стагнация в сельских регионах. Земельный фонд крупных городов и прибрежной линии активно осваивается, рынок недвижимости в сельских районах стагнирует. Цены на дома в небольших городах и селах остаются на уровне €300—600/м², но недвижимости в Болгарии от застройщика там практически нет.

Юридические аспекты покупки недвижимости в Болгарии

Сделки на рынке недвижимости в Болгарии регулируются Законом о собственности (Закон за собствеността, редакция 2024 года, опубликована в «Държавен вестник» № 45/2024) и Законом об иностранцах в Республике Болгария (Закон за чужденците в Република България, редакция 2024 года). Согласно им, граждане стран ЕС имеют равные права с гражданами Болгарии и могут приобретать квартиры, дома и земельные участки без ограничений.

Граждане стран вне ЕС также могут приобретать недвижимость, но без земельного участка. Для покупки земли или дома с участком необходимо зарегистрировать болгарское юридическое лицо (ООД, аналог ООО) в соответствии с Торговым законом (Търговски закон, статья 113).

Процесс покупки недвижимости можно осуществлять как самостоятельно, так и через агента. В первом случае проверку чистоты объекта на наличие обременения нужно тоже проводить самостоятельно, но зато получится сэкономить значительную часть средств:

  • Самостоятельный поиск жилья в Болгарии проще всего осуществлять через платформы Imot.bg, BulgarianProperties.com или объявления в «Държавен вестник». Единственный минус — требуется знание болгарского или английского.
  • Поиск через агента. Лицензированный риелтор подбирает объект, организует просмотры и проверяет документы. Это экономит время и нивелирует языковой барьер. Но комиссия в €1500—2000 увеличит суммарные расходы.

Риелтор или адвокат также могут действовать от вашего лица при удаленной покупке объекта. Они проводят поиск и осмотр и отправят вам фото и видеоматериалы для ознакомления.

Далее после выбора объекта требуется его проверка. При самостоятельном поиске нужно проверить через кадастр (Агенция по геодезия, картография и кадастър) акт собственности, получить справку об отсутствии долгов от управляющей компании и справку об отсутствии обременений в кадастре. Если работать через агента, то риелтор координирует проверку через адвоката.

Оформление покупки квартиры или другой недвижимости в Болгарии:

  • Составление предварительного договора. Если объект чист, составляется предварительный договор, в котором стороны фиксируют цену, условия и сумму задатка (10%, €5,000 для квартиры за €50,000). Его подписывают у адвоката, а при оформлении через агента — у риелтора.
  • Нотариальное оформление. После внесения задатка стороны подписывают у нотариуса договор купли-продажи (лично или по доверенности). При этом нужно уплатить нотариальный сбор и налог на переход права собственности. Организует встречу риелтор (при посредничестве агента), покупатель (самостоятельно) или доверенное лицо (удаленно через доверенность).
  • Регистрация в кадастре и налоговых органах. Статья 113 Закона о собственности обязывает зарегистрировать право собственности в кадастре. Это может сделать покупатель, подав нотариальный акт в Агенция по геодезия, картография и кадастър, или риелтор\адвокат.

Условия покупки недвижимости в Болгарии:

  • Наличие загранпаспорта или ID-карты ЕС (копия, заверенная нотариусом).
  • Документы о финансовой состоятельности (выписка с банковского счета, €50—100 за перевод на болгарский, если требуется банком, или для крупных сделок от €100,000).
  • Наличие визы для въезда как подтверждения легальности пребывания (национальная болгарская или шенгенская виза).
  • Наличие банковского счета в местном банке для оплаты сделки и налогов.

Финансовые аспекты покупки недвижимости в Болгарии

Покупка недвижимости влечет обязательные разовые расходы, которые составляют 5–10% от стоимости объекта. Все выплаты должны обязательно осуществляться через банковский счет в Болгарии. Основные расходы:

  • Нотариальный сбор в 0,1–1% от кадастровой стоимости объекта, но не менее €50.
  • Налог на переход права собственности в 2–3% от кадастровой стоимости определяется муниципалитетом.
  • Услуги риелтора обойдутся еще в 2–5% от стоимости объекта, но обычно его услуги оплачивают и покупатель, и продавец.
  • Юридическое сопровождение сделки осуществляется через адвоката и стоит €500—1500 за проверку документов.

Налоги на недвижимость в Болгарии:

  • Годовой налог на недвижимость: 0,15–0,3% от кадастровой стоимости. Конкретная ставка зависит от муниципалитета.
  • Налог на мусор: €50—100 в год.
  • Налог на доход от аренды: 10% от дохода за вычетом расходов (например, коммунальных платежей).

Налоги на недвижимость в Болгарии для иностранцев полностью идентичны тем, которые платят граждане страны. Дополнительные расходы связаны только с переводом документов и сбором за открытие счета.

Следующая статья расходов — это страхование недвижимости в Болгарии. По закону оно не является обязательным, однако требуется при покупке недвижимости в прибрежных зонах. Обычно достаточно стандартного полиса с защитой от огня, наводнений и кражи, но некоторые управляющие компании могут забросить и комплексную страховку, включающую ответственность перед третьими лицами.

Стоимость страхования жилья в Болгарии варьируется в диапазоне €100—300 в год. Конкретная сумма зависит от пакета предложений страховой фирмы. Выбирать лучше местную компанию с лицензией от Комиссии по финансовому надзору.

Цены на недвижимость в Болгарии

Стоимость часто зависит от типов жилья, и в Болгарии явно выражено их распределение по регионам. Так, на побережье Черного моря в основном располагаются дорогие апартаменты. В предгорьях многочисленных болгарских гор чаще встречаются дома и апартаменты средней ценовой категории. Самые доступные объекты находятся в равнинных сельских районах, однако спрос на них ограничен ввиду слаборазвитой инфраструктуры и спорного состояния самих домов.

Средние цены на недвижимость в Болгарии:

Город/Регион

Квартиры (м²)

Дома (м²)

Новостройки (м²)

София

€1500–2500

€1200–2000

€1800–3000

Варна

€1200–2000

€1000–1800

€1500–2500

Бургас

€1000–1800

€900–1600

€1300–2200

Пловдив

€900–1500

€800–1400

€1200–1800

Банско

€800–1300

€700–1200

€1000–1600

Сельские районы

€300–600

€200–500

€500–800

Актуальные объекты недвижимости в Болгарии

Квартира 2 комнаты в Несебр, Болгария
Квартира 2 комнаты
Несебр, Болгария
Число комнат 2
Количество спален 1
Кол-во ванных комнат 1
Площадь 71 м²
Этаж 8/8
Квартира с одной спальней на продажу в Royal Beach Barcelo IBG Real Estates предлагает эту п…
$98,621
Оставить заявку
Закрыть
Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com
Агентство
IBG REAL ESTATES LTD
Языки общения
English, Русский, Ελληνικά, Български
Квартира 1 комната в Несебр, Болгария
Квартира 1 комната
Несебр, Болгария
Число комнат 1
Кол-во ванных комнат 1
Площадь 43 м²
Этаж 3/6
Меблированная студия для продажи в SPA Hotel Happy Мы предлагаем на продажу полностью меблир…
$65,199
Оставить заявку
Закрыть
Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com
Агентство
IBG REAL ESTATES LTD
Языки общения
English, Русский, Ελληνικά, Български
Квартира 2 спальни в Pomorie, Болгария
Квартира 2 спальни
Pomorie, Болгария
Количество спален 2
Кол-во ванных комнат 2
Площадь 116 м²
Описание объекта: Полностью меблированная двухкомнатная квартира в современном жилом доме в …
$197,359
Оставить заявку
Закрыть
Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com
Агентство
Nils Ott Real Estates
Языки общения
English, Русский, Deutsch, Čeština, Български, Italiano, Српски, Hrvatski
Квартира 2 спальни в Pomorie, Болгария
Квартира 2 спальни
Pomorie, Болгария
Количество спален 2
Кол-во ванных комнат 1
Площадь 82 м²
Описание объекта: В полностью меблированная двухкомнатная квартира в престижном Sunset Resor…
$99,795
Оставить заявку
Закрыть
Пожалуйста, скажите продавцу, что Вы нашли это объявление на Realting.com
Агентство
Nils Ott Real Estates
Языки общения
English, Русский, Deutsch, Čeština, Български, Italiano, Српски, Hrvatski

Для покупки можно использовать ипотеку в Болгарии для иностранцев. Она доступна по ставке в 3–5% годовых. Первоначальный взнос обычно составляет 20–30%, а само кредитование доступно на срок в 5–20 лет. Для оформления потребуются:

  • Загранпаспорт, справка о доходах (перевод на болгарский, €20—50).
  • Кредитная история (если требуется банком).
  • Договор купли-продажи (предварительный).

Чаще всего кредит на недвижимость в Болгарии иностранцам предоставляют банки UniCredit Bulbank, DSK Bank, Postbank. При этом у каждого из них могут появиться дополнительные требования, как, например, предоставление справки о несудимости. 

Вид на жительство при покупке недвижимости в Болгарии

Владение недвижимостью в Болгарии открывает возможности для получения визы D и вида на жительство (ВНЖ), а в определенных случаях — постоянного места жительства (ПМЖ). 

Статья 24(1) Закона об иностранцах позволяет гражданам стран вне ЕС подать на долгосрочную визу в Болгарию для владельцев недвижимости (Тип D). Стоимость объекта при владении недвижимостью стоимостью от €306,000 (600,000 BGN), недвижимость должна быть зарегистрирована на заявителя. 

Подать на нее можно в консульстве Болгарии в стране проживания после завершения сделки. Для этого потребуются следующие документы:

  • Загранпаспорт (срок действия не менее 18 месяцев).
  • Нотариальный акт собственности (заверенная нотариусом копия).
  • Выписка с банковского счета о наличии €2000 минимального депозита.
  • Медицинская страховка заявителя.
  • Справка об отсутствии судимости.
  • Заявление на визу D (форма на сайте www.mfa.bg).

Виза D дает право пребывать на территории страны 12 месяцев, после чего ее можно преобразовать в ВНЖ в Болгарии при покупке недвижимости. Это можно сделать после въезда, подав заявление на ВНЖ в миграционную службу (Дирекция Миграция) в Софии или региональных отделениях. Срок рассмотрения заявки 1–3 месяца, после чего заявитель получает карту ВНЖ со сроком действия в 1 год с возможностью продления еще на год. Важно отметить, что оно не дает права на работу в Болгарии.

Документы для оформления ВНЖ:

  • Загранпаспорт с визой D.
  • Нотариальный акт собственности.
  • Выписка со счета в болгарском банке о наличии €2000—3000 депозита.
  • Медицинская страховка.
  • Справка из муниципалитета о наличии прописки в Болгарии.

ПМЖ в Болгарии при покупке недвижимости доступно при сохранении квартиры и проживании на территории страны 5 лет. При этом суммарное отсутствие в стране не должно превышать 30 месяцев за этот период. ПМЖ можно получить и всего за 1 год, но тогда нужно будет инвестировать в экономику от 1 млн. болгарских левов (€512,000). Опция также доступна при инвестировании в государственные облигации и акции болгарских компаний.