Покупка недвижимости в Болгарии пользуется устойчивой популярностью среди иностранцев благодаря наличию доступных цен и береговой линии Черного моря. В остальной Европе трудно найти жилье у моря в пределах €30,000, но в этой стране такие предложения еще остались, причем в немалом количестве.

В соседней Румынии причерноморский рынок недвижимости тоже растет, но цены там в среднем на 20–30% выше, хотя, конечно, все зависит от типа объекта — люксовые дома сопоставимы по цене в обеих странах.

Из нашего материала вы узнаете, кому доступна покупка недвижимости в Болгарии, на каких условиях, и что понадобится потенциальному покупателю для совершения сделки.

Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Болгарии

Болгария остается одной из самых бюджетных стран Европы для покупки недвижимости. По данным BulgarianProperties (2024), средняя цена за «квадрат» в Софии составляет €1500—2500, на Черноморском побережье (Варна, Бургас) — €1000—1800, в горнолыжных курортах, таких как Банско, — €800—1300. Апартаменты на Солнечном берегу можно приобрести от €30,000, а студию 40 м² в Созополе — за €28,000—35,000. Аналогичные объекты в Испании стоят от €80,000.

Преимущества покупки недвижимости в Болгарии:

  • Возможность получения вида на жительство (ВНЖ). Владение недвижимостью стоимостью от €306,000 дает право на визу D и последующее оформление вида на жительство.
  • Стоимость проживания в Болгарии. По данным Numbeo, аренда в Болгарии на 104–168% дешевле, чем во Франции, и на 28% дешевле, чем в Польше. Продукты и услуги в Софии на 44% дешевле, чем в Германии. Для семьи из двух человек в Софии достаточно €1200/мес., включая аренду (€400), коммунальные услуги (€150), продукты (€500) и досуг (€150).
  • Инвестиционный потенциал. Рынок недвижимости в Болгарии стабильно растет на 7% за год. В крупных городах это до 10%, а в прибрежных Варне и Бургасе — на 3–5%.

Недостатки жилья в Болгарии:

  • Ограничения для неграждан ЕС. Иностранцы из стран, не входящих в ЕС, могут свободно покупать квартиры, но для покупки земли или дома с участком требуется регистрация болгарской компании.
  • Сезонность спроса на аренду. Курортные зоны зависят от туристического сезона (июнь—сентябрь). Вне сезона спрос на аренду резко падает вплоть до 20–30% от летнего уровня.
  • Стагнация в сельских регионах. Земельный фонд крупных городов и прибрежной линии активно осваивается, рынок недвижимости в сельских районах стагнирует. Цены на дома в небольших городах и селах остаются на уровне €300—600/м², но недвижимости в Болгарии от застройщика там практически нет.

Юридические аспекты покупки недвижимости в Болгарии

Сделки на рынке недвижимости в Болгарии регулируются Законом о собственности (Закон за собствеността, редакция 2024 года, опубликована в «Държавен вестник» № 45/2024) и Законом об иностранцах в Республике Болгария (Закон за чужденците в Република България, редакция 2024 года). Согласно им, граждане стран ЕС имеют равные права с гражданами Болгарии и могут приобретать квартиры, дома и земельные участки без ограничений.

Граждане стран вне ЕС также могут приобретать недвижимость, но без земельного участка. Для покупки земли или дома с участком необходимо зарегистрировать болгарское юридическое лицо (ООД, аналог ООО) в соответствии с Торговым законом (Търговски закон, статья 113).

Процесс покупки недвижимости можно осуществлять как самостоятельно, так и через агента. В первом случае проверку чистоты объекта на наличие обременения нужно тоже проводить самостоятельно, но зато получится сэкономить значительную часть средств:

  • Самостоятельный поиск жилья в Болгарии проще всего осуществлять через платформы Imot.bg, BulgarianProperties.com или объявления в «Държавен вестник». Единственный минус — требуется знание болгарского или английского.
  • Поиск через агента. Лицензированный риелтор подбирает объект, организует просмотры и проверяет документы. Это экономит время и нивелирует языковой барьер. Но комиссия в €1500—2000 увеличит суммарные расходы.

Риелтор или адвокат также могут действовать от вашего лица при удаленной покупке объекта. Они проводят поиск и осмотр и отправят вам фото и видеоматериалы для ознакомления.

Далее после выбора объекта требуется его проверка. При самостоятельном поиске нужно проверить через кадастр (Агенция по геодезия, картография и кадастър) акт собственности, получить справку об отсутствии долгов от управляющей компании и справку об отсутствии обременений в кадастре. Если работать через агента, то риелтор координирует проверку через адвоката.

Оформление покупки квартиры или другой недвижимости в Болгарии:

  • Составление предварительного договора. Если объект чист, составляется предварительный договор, в котором стороны фиксируют цену, условия и сумму задатка (10%, €5,000 для квартиры за €50,000). Его подписывают у адвоката, а при оформлении через агента — у риелтора.
  • Нотариальное оформление. После внесения задатка стороны подписывают у нотариуса договор купли-продажи (лично или по доверенности). При этом нужно уплатить нотариальный сбор и налог на переход права собственности. Организует встречу риелтор (при посредничестве агента), покупатель (самостоятельно) или доверенное лицо (удаленно через доверенность).
  • Регистрация в кадастре и налоговых органах. Статья 113 Закона о собственности обязывает зарегистрировать право собственности в кадастре. Это может сделать покупатель, подав нотариальный акт в Агенция по геодезия, картография и кадастър, или риелтор\адвокат.

Условия покупки недвижимости в Болгарии:

  • Наличие загранпаспорта или ID-карты ЕС (копия, заверенная нотариусом).
  • Документы о финансовой состоятельности (выписка с банковского счета, €50—100 за перевод на болгарский, если требуется банком, или для крупных сделок от €100,000).
  • Наличие визы для въезда как подтверждения легальности пребывания (национальная болгарская или шенгенская виза).
  • Наличие банковского счета в местном банке для оплаты сделки и налогов.

Финансовые аспекты покупки недвижимости в Болгарии

Покупка недвижимости влечет обязательные разовые расходы, которые составляют 5–10% от стоимости объекта. Все выплаты должны обязательно осуществляться через банковский счет в Болгарии. Основные расходы:

  • Нотариальный сбор в 0,1–1% от кадастровой стоимости объекта, но не менее €50.
  • Налог на переход права собственности в 2–3% от кадастровой стоимости определяется муниципалитетом.
  • Услуги риелтора обойдутся еще в 2–5% от стоимости объекта, но обычно его услуги оплачивают и покупатель, и продавец.
  • Юридическое сопровождение сделки осуществляется через адвоката и стоит €500—1500 за проверку документов.

Налоги на недвижимость в Болгарии:

  • Годовой налог на недвижимость: 0,15–0,3% от кадастровой стоимости. Конкретная ставка зависит от муниципалитета.
  • Налог на мусор: €50—100 в год.
  • Налог на доход от аренды: 10% от дохода за вычетом расходов (например, коммунальных платежей).

Налоги на недвижимость в Болгарии для иностранцев полностью идентичны тем, которые платят граждане страны. Дополнительные расходы связаны только с переводом документов и сбором за открытие счета.

Следующая статья расходов — это страхование недвижимости в Болгарии. По закону оно не является обязательным, однако требуется при покупке недвижимости в прибрежных зонах. Обычно достаточно стандартного полиса с защитой от огня, наводнений и кражи, но некоторые управляющие компании могут забросить и комплексную страховку, включающую ответственность перед третьими лицами.

Стоимость страхования жилья в Болгарии варьируется в диапазоне €100—300 в год. Конкретная сумма зависит от пакета предложений страховой фирмы. Выбирать лучше местную компанию с лицензией от Комиссии по финансовому надзору.

Цены на недвижимость в Болгарии

Стоимость часто зависит от типов жилья, и в Болгарии явно выражено их распределение по регионам. Так, на побережье Черного моря в основном располагаются дорогие апартаменты. В предгорьях многочисленных болгарских гор чаще встречаются дома и апартаменты средней ценовой категории. Самые доступные объекты находятся в равнинных сельских районах, однако спрос на них ограничен ввиду слаборазвитой инфраструктуры и спорного состояния самих домов.

Средние цены на недвижимость в Болгарии:

Город/Регион

Квартиры (м²)

Дома (м²)

Новостройки (м²)

София

€1500–2500

€1200–2000

€1800–3000

Варна

€1200–2000

€1000–1800

€1500–2500

Бургас

€1000–1800

€900–1600

€1300–2200

Пловдив

€900–1500

€800–1400

€1200–1800

Банско

€800–1300

€700–1200

€1000–1600

Сельские районы

€300–600

€200–500

€500–800

Актуальные объекты недвижимости в Болгарии

Для покупки можно использовать ипотеку в Болгарии для иностранцев. Она доступна по ставке в 3–5% годовых. Первоначальный взнос обычно составляет 20–30%, а само кредитование доступно на срок в 5–20 лет. Для оформления потребуются:

  • Загранпаспорт, справка о доходах (перевод на болгарский, €20—50).
  • Кредитная история (если требуется банком).
  • Договор купли-продажи (предварительный).

Чаще всего кредит на недвижимость в Болгарии иностранцам предоставляют банки UniCredit Bulbank, DSK Bank, Postbank. При этом у каждого из них могут появиться дополнительные требования, как, например, предоставление справки о несудимости. 

Вид на жительство при покупке недвижимости в Болгарии

Владение недвижимостью в Болгарии открывает возможности для получения визы D и вида на жительство (ВНЖ), а в определенных случаях — постоянного места жительства (ПМЖ). 

Статья 24(1) Закона об иностранцах позволяет гражданам стран вне ЕС подать на долгосрочную визу в Болгарию для владельцев недвижимости (Тип D). Стоимость объекта при владении недвижимостью стоимостью от €306,000 (600,000 BGN), недвижимость должна быть зарегистрирована на заявителя. 

Подать на нее можно в консульстве Болгарии в стране проживания после завершения сделки. Для этого потребуются следующие документы:

  • Загранпаспорт (срок действия не менее 18 месяцев).
  • Нотариальный акт собственности (заверенная нотариусом копия).
  • Выписка с банковского счета о наличии €2000 минимального депозита.
  • Медицинская страховка заявителя.
  • Справка об отсутствии судимости.
  • Заявление на визу D (форма на сайте www.mfa.bg).

Виза D дает право пребывать на территории страны 12 месяцев, после чего ее можно преобразовать в ВНЖ в Болгарии при покупке недвижимости. Это можно сделать после въезда, подав заявление на ВНЖ в миграционную службу (Дирекция Миграция) в Софии или региональных отделениях. Срок рассмотрения заявки 1–3 месяца, после чего заявитель получает карту ВНЖ со сроком действия в 1 год с возможностью продления еще на год. Важно отметить, что оно не дает права на работу в Болгарии.

Документы для оформления ВНЖ:

  • Загранпаспорт с визой D.
  • Нотариальный акт собственности.
  • Выписка со счета в болгарском банке о наличии €2000—3000 депозита.
  • Медицинская страховка.
  • Справка из муниципалитета о наличии прописки в Болгарии.

ПМЖ в Болгарии при покупке недвижимости доступно при сохранении квартиры и проживании на территории страны 5 лет. При этом суммарное отсутствие в стране не должно превышать 30 месяцев за этот период. ПМЖ можно получить и всего за 1 год, но тогда нужно будет инвестировать в экономику от 1 млн. болгарских левов (€512,000). Опция также доступна при инвестировании в государственные облигации и акции болгарских компаний.