Инвестиции в недвижимость Болгарии: обзор рынка и пошаговое руководство для покупателей

Болгария становится все более привлекательной страной для инвестиций в недвижимость. Сочетание доступных цен, растущего рынка и перспектив европейской интеграции делает эту балканскую страну интересным направлением как для жизни, так и для вложения средств. В этой статье мы рассмотрим актуальную ситуацию на рынке жилья в Болгарии, проанализируем тенденции и предоставим пошаговое руководство по приобретению недвижимости в этой стране.

Актуальная ситуация на рынке жилья в Болгарии

По итогам 1 квартала 2024 года рынок недвижимости Болгарии показал неплохие результаты. Так, по данным Агентства по регистрации Республики Болгарии в 1 квартале 2024 года в столице страны – Софии — было зарегистрировано 7298 сделок. Здесь важно сказать, что несмотря на то, что в 1 квартале 2024 года было зарегистрировано меньше сделок, чем в 4 квартале 2023 года (тогда было зарегистрировано более 10,000 сделок), в годовом исчислении отмечен рост – +14% по отношению к 1 кварталу 2023 года.

Аналогичная ситуация сложилась и в других крупных городах (Пловдив, Бургас, Варна) за исключением города Стара-Загора, где в годовом исчислении число сделок снизилось на 3%. В целом рынок недвижимости Болгарии показал отличный старт для начала года.

Тенденция роста цен не прекращается. По данным Национального статистического комитета Болгарии индекс цен на жилье по итогам 2023 года вырос во всех крупных городах. В годовом исчислении рост индекса цен следующий (изменение в 4 квартале 2023 года по отношению к 4 кварталу 2022 года):

В 2024 году цены на рынке жилья продолжают расти, и признаков того, что эта тенденция изменится, на сегодня нет. Высокий спрос стимулирует рост цен на рынке жилья. Высокий спрос, в свою очередь, формируется за счет следующих факторов: рост заработной платы у населения (по данным Национального Банка Болгарии доходы населения страны растут быстрее, чем цены на недвижимость), низкие ставки по кредитам, замедление инфляции. Вступление Болгарии в зону Шенген и ожидание вступления в зону Евро также оказывают влияние на рост цен.

Самыми востребованными квартирами у покупателей являются двухкомнатные и трехкомнатные. Доля двухкомнатных квартир в структуре рынка составляет более 50%, трехкомнатных более 40%.

По данным крупнейшего сайта на рынке недвижимости Болгарии imot.bg, средняя цена на покупку двухкомнатной квартиры в Софии во 2 квартале текущего года составляет 1433 EUR/кв.м, что на 7% больше, чем год назад. В самой же Софии цены на двухкомнатные квартиры в зависимости от качества самого жилья и его расположения варьируются в диапазоне от 1000 EUR/кв.м до 2500 EUR/кв.м.

Средние цены на покупку двухкомнатных квартир выросли и в других крупных городах. Ниже показана динамика изменения средних цен на двухкомнатные квартиры в крупнейших городах Болгарии.

Лидерами по росту цен стали Варна и Бургас — в этих двух прибрежных городах за год цены на квартиры выросли на 18%. И это неудивительно, так как покупка жилья в развивающихся городах на берегу Черного моря, которые к тому же имеют в своем составе множество культурных достопримечательностей и курортных зон, выглядит как отличное вложение не только для постоянного проживания, но и для инвестиций.

Средние цены на однокомнатные и трехкомнатные квартиры в большинстве своем также выросли. Исключение составили двухкомнатные квартиры в Пловдиве и Стара-Загоре и трехкомнатные в Бургасе.

Пошаговая процедура покупки недвижимости в Болгарии 

Что предстоит сделать перед покупкой: 

1. Открыть банковский счет. 

Тут все понятно — с этого счета вы сможете оплатить объект и покрыть  все дополнительные сборы.
Важно. Россиянам без ВНЖ счета в Болгарии не открывают. Однако покупатели могут переводить средства напрямую на счет продавца или застройщика из третьей страны.

2. Выбрать и зарезервировать объект.   

Для брони объекта нужно внести залог, который, как правило, не превышает €3 тысяч. Задаток переводится на счет агентства на основании договора брони, включается в общую стоимость объекта и остается в агентстве до завершения сделки.

3. Подписать предварительный договор и составить нотариальный акт.

После внесения залога необходимо заключить предварительный договор с собственником в течение 30 дней. В этом договоре устанавливаются основные условия, которые затем переносятся в нотариальный акт. Среди указанных условий — описание объекта, цена, условия оплаты, а для незавершенных объектов — срок завершения строительства.

Затем местный нотариус в присутствии покупателя и продавца составляет нотариальный акт (Title Deed), который считается юридическим документом, удостоверяющим право собственности на недвижимость. 

4. Оплатить сделку.

Обычно после подписания нотариального акта покупатель сразу же переводит оставшуюся сумму на счет продавца. Дополнительные сборы также оплачиваются в этот момент.

Учитывайте, что производить наличный расчет запрещается при любых сделках, стоимость которых превышает 10 тыс. левов (€5 тыс.).

Зарегистрировать право собственности.

После заключения сделки нотариус передает документы в районный суд, где новые данные заносятся в государственный реестр. В течение недели после этого покупатель получает в нотариальной конторе акт с отметкой о регистрации права собственности.

Покупателям-юридическим лицам важно учесть, что спустя неделю после получения нотариального акта, им нужно зарегистрироваться в системе Болгарского национального статистического института. Регистрация имущества в налоговой инспекции осуществляется автоматически при переходе права собственности. 

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Болгарии

Сопутствующие траты при покупке жилья в Болгарии составляют 3–11% от суммы сделки. Вот эти сборы:

• Налог на передачу собственности — 0,1–3%. Точная цифра зависит от региона, где вы приобретаете квартиру. 
• Нотариальный сбор зависит от суммы сделки, обычно равен 0.1–1.5%.
• Регистрационный сбор составляет 0,1%.
• Комиссия агента колеблется в пределах 2,5–6%. Доля, которую должен покрыть покупатель, будет прописана в договоре. 

Покупка жилья в Болгарии в ипотеку

Граждан и иностранцев-резидентов в Болгарии кредитуют охотно, а вот иностранцам без ВНЖ банки часто отказывают в ипотеке. Особенно это касается тех иностранцев, которые не могут доказать тесную связь с Болгарией и не имеют доходов на её территории. Дело в том, что такие заемщики считаются более рискованными для кредиторов и могут столкнуться с более высокими процентными ставками и большими первоначальными взносами (30-40%).

Больше возможностей получить кредит имеют люди, которые работают в Болгарии или в странах ЕС и имеют подтвержденный легальный доход. Также шансы повышаются у тех, кто получает стабильный и легальный доход из других источников, исправно уплачивает налоги, имеет положительную кредитную историю, и уже является владельцем недвижимости в Болгарии. 

Процентные ставки по ипотечным кредитам в Болгарии варьируются от 6,25 до 14%. Важно отметить, что процентные ставки могут меняться с течением времени, поэтому самую актуальную информацию следует получать непосредственно в банках или у ипотечных брокеров.

Чего ожидать от рынка жилья в Болгарии в будущем?

Первый квартал 2024 года задал отличный старт для рынка жилья Болгарии — высокий спрос со стороны покупателей продолжил подталкивать цены к росту. Второй квартал еще не закончился, однако уже можно предположить, что количество зарегистрированных сделок превысит значение 1-го квартала. 

Цены продолжат расти и вряд ли это станет для кого-то открытием. Положительная экономическая ситуация в стране этому подтверждение: как уже говорилось ранее, такие факторы, как рост заработной платы у населения, низкие ставки по кредитам, замедление и снижение инфляции (а это одно из условий принятия Болгарии в зону Евро), будут оказывать положительное влияние на рост цен.

В конце марта Болгария вступила в зону Шенген, а в 2025 году ожидается вступление Болгарии в зону Евро. Уже сейчас это создает отличные условия для привлечения инвестиций в недвижимость из-за рубежа, ведь цены в Болгарии на порядок ниже, чем в других Европейских странах. Тут важно отметить, что это в обязательном порядке будет влиять на рост цен.

Можно смело сказать – Болгария выглядит привлекательно как с точки зрения покупки недвижимости для жизни, так и с точки зрения инвестиций.

В целом ожидается, что 2024 год станет очередным успешным годом на рынке жилья Болгарии.