«Не всегда верьте риэлтору, предлагающему выгодно купить квартиру у моря». Эксперт о ситуации на рынке Турции и лайфхаках, как не попасть в руки мошенников

Рынок недвижимости Турции бурлит, цены на квартиры растут, люди продолжают ехать в эту страну, привлекая все больше и больше инвестиций. Но как в этом потоке не потеряться простому покупателю, который хочет просто купить квартиру? Как не попасть в руки мошенников? Сегодня вместе с экспертом рынка недвижимости Турции, основателем и совладельцем крупнейшей в Турции группы русскоговорящих людей «Русские в Анталии RA» Алексеем Валентиновичем мы поговорим о покупке жилья на южном Средиземноморском побережье (куда входит большинство курортных городов: Анталия, Алания, Кемер и Мерсин). 

«На сколько еще вырастут цены на жилье в Турции никто не знает, но нет ни одной причины для их падения»

— Алексей Валентинович, расскажите, как и почему изменился рынок недвижимости Турции в последнее время? 

— Я живу в Турции уже около 10 лет, и первое, на что невозможно не обратить внимания сейчас, — количество людей, которое растет просто в геометрической прогрессии. В магазинах, на улицах, на пляжах и в ресторанах — приезжих все больше и больше. И речь идет не только о туристах, которые приезжают в Турцию в сезон, — я все чаще встречаю людей, которые приехали сюда именно жить. На мой взгляд, этот процесс стал довольно активным еще в начале 2021 года, но в начале 2022 года процесс переселения людей в Турцию (неизвестно, на какой срок) можно назвать тенденцией. При этом, я думаю, что не удивлю вас, если скажу, что особенной популярностью Турция пользуется у русскоговорящего населения. 

В итоге жилья в популярных городах попросту не осталось. Стоимость аренды в курортных городах за последние полгода-год выросла в 2-3 раза (а в некоторых случаях и в 4 раза). Например, в сентябре 2021 года арендовать квартиру 2+1 (две спальни + 1 гостиная/кухня) в курортном городе можно было за 400-500 евро в месяц, а сейчас такие же квартиры стоят от 1000-1500 евро в месяц. При этом арендаторы готовы заплатить аренду на полгода вперед, потому что сейчас именно собственники квартир выбирают, кому они хотят сдать свою недвижимость. На действительно хорошие квартиры бывает даже аукцион среди потенциальных арендаторов. Примерно такая же ситуация происходит и на рынке продажи жилья. За последние месяцы стоимость квадратного метра в евро выросла примерно на 20-60%. 

Сейчас все предрекают вторую и третью волны эмиграции, а значит, рынок жилья будет и дальше расти. Насколько еще вырастут цены — никто не знает, но к миграционным тенденциям стоит добавить и сезонный фактор: впереди лето, туристический поток вырастет, а значит, и спрос на жилье также увеличится. Плюс еще один немаловажный фактор — рост стоимости строительных материалов. Практически все строительные материалы в Турции импортированные, а значит, рост их стоимости напрямую влияет на цены на жилье. В общем, нет ни одной причины, почему цены на квартиры и дома в Турции будут падать — впереди только рост. 

По данным турецкой аналитической платформы, количество иностранных покупателей недвижимости в Турции в январе 2022 года выросло на 59% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Самый высокий годовой рост стоимости квадратного метра жилья за 30 лет в январе 2022 года был зафикисрован в Айдыне, Стамбуле и Анталии. Годовой прирост стоимости «квадрата» в Анталии составил 124% в национальной валюте, средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 5,455 турецких лир (340 евро), средняя цена жилья 670,965 турецких лир (около 42,000 евро).

— Такой рост стоимости жилья в Анталии меня не удивляет. Не стоит забывать, что Анталия — это курортный город, который живет по своим законам. Здесь намного быстрее развивается инфраструктура, строятся дороги и торгово-развлекательные центры, реставрируются набережные и открываются рестораны. Особое внимание при этом уделяется безопасности. В итоге мы получаем роскошную жизнь за совершенно другие деньги (по сравнению с Европой). 

Цены на недвижимость в Анталии растут уже на протяжении 12 лет, и в последний год этот рост ускорился. Падения цен за это время не было вообще. Если раньше квартиру 1+1 в нормальном районе можно было купить в среднем за 60,000 евро, то сейчас эту сумму нужно умножать на два. 

В этом городе практически не осталось свободных земель — все застроено. Плюс нельзя забывать и об отложенном спросе, который сейчас реализуется за счет открытых границ. Ведь Турция долгое время из-за пандемии была так или иначе закрыта для покупателей из многих стран, а сейчас у них появилась возможность инвестирования в активно растущий рынок. Такие покупки не обязательно предполагают переезд в Турцию — это жилье «на всякий случай», которое при всем прочем предоставляет возможность получения пассивного дохода. 

«Не надо верить никому. За границей все люди без истории»

— Но все-таки, почему именно Турция? Почему не Кипр или Объединенные Арабские Эмираты?

— Турция стала для покупателей «тихой гаванью», куда можно приехать и не ждать подвоха с какими-либо существенными ограничениями. Из Стамбула сейчас можно вылететь в любую точку мира — это действительно важно в нынешней ситуации. 

В Турции если ты снял квартиру в аренду на год, заплатил депозит на два месяца вперед, то у тебя сразу появляется возможность получить ВНЖ и проживать абсолютно легально в этой стране как минимум год. Повторное ВНЖ может дать возможность легального проживания уже на два года. Я думаю, что в других странах это просто невозможно.

Кроме того, можно получить и турецкое гражданство, если ты проинвестировал в рынок недвижимости $250,000. При этом неважно, это будет один объект недвижимости или несколько — важна только общая сумма инвестиций (подробнее о получении гражданства Турции за инвестиции можно прочитать (и подать заявку) здесь. 

Эта страна стала более понятна для русскоговорящих людей, здесь значительно вырос уровень сервиса и «подтянулась» вся необходимая инфраструктура. Мы видим, что в крупных городах появилось большое количество школ, университетов, больниц; почти в каждом дворе есть детские площадки, в каждом районе — большие торговые центры. Растет количество культурных мероприятий, развивается и структура общепита. Есть даже фабрики и заводы, которые выпускают продукцию, ориентированную на русскоязычное население: колбасы, черный хлеб, пряники-сухарики, квас и т.д. Да что говорить, в Турции стали появляться даже фермы по разведению свиней.

Также в Турции есть Средиземное море, 300 солнечных дней в году и толерантность местного населения ко всем национальностям. Все национальности имеют возможность собираться в сообщества и вполне комфортно общаться внутри диаспоры. Например, я являюсь основателем и владельцем самого крупного русскоговорящего сообщества в мире — «Русские в Анталии RA», где сейчас зарегистрировано более 107 000 человек. 

Именно в этом сообществе русскоговорящий человек может задать любой вопрос касательно покупки жилья, агентств недвижимости или риэлторов, организации жизни в городе или устройства ребенка в детский или школу. Здесь же можно уточнить, какие именно районы того или иного города стоит рассматривать для покупки квартиры, например. 

— То есть в городе есть районы, где иностранному покупателю лучше жилье не покупать?

— Да, и таких районов несколько видов. Первый вариант — это абсолютно нормальные кварталы, где живут только местные жители. Здесь есть целый ряд особенностей, которые приезжему человеку будут непонятны. Иностранцу просто будет очень сложно там прижиться. Вы поймите, в Анталии 25 лет назад росли апельсиновые рощи и повсюду были пастбища для овечек. Здесь еще остались районы, где живет чисто местное население, и эти люди абсолютно не адаптированы к туристам. Это местный социум со своими особенностями. Например, здесь на балконах можно жарить мясо/рыбу и сидеть общаться ночи напролет или смотреть телевизор. Представьте, что вы живете по соседству с такими людьми и постоянно слышите эти разговоры и ощущаете запах жареной еды. При этом в таких кварталах качество строительства оставляет желать лучшего — турки любят большие квартиры, но абсолютно не заморачиваются со звукоизоляцией. Поэтому вы просто будете жить одной большой дружной семьей. 

Второй вариант — откровенно криминальные районы. Такие есть в любом крупном городе мира. В таких районах есть наркотики, проституция и находиться там очень опасно. Но жилье в таких районах стоит дешевле, это да. 

— Как обезопасить себя от мошенников или недобросовестных риэлторов?

— В Турции, как нигде, работает принцип рекомендаций. Прежде чем вы начнете работать с тем или иным риэлтором или агентством, нужно обязательно навести о нем справки. И задать свой вопрос можно как раз в интернет-сообществе. Здесь люди поделятся собственным опытом приобретения квартиры, расскажут, к кому обращались, с каким риэлтором работали. Поверьте, не стоит доверять любому человеку, который представился риэлтором и предлагает вам «выгодно купить квартиру у моря». Важно понимать, что за границей все люди без истории: неизвестно, кто откуда приехал, что из себя представляет и какие события были у него в биографии раньше.

Но даже если вы проверили риэлтора и получили рекомендации, расслабляться не стоит. На любом рынке недвижимости (не только турецком) полно мошенников и аферистов, которые зарабатывают очень много денег на доверчивых покупателях. Именно поэтому основное правило рынка: не торопиться и никого не слушать. И очень важно не поддаваться эмоциям. Турция — очень красивая страна с потрясающими ландшафтами и невероятными видами из окна. Очень многие неопытные инвесторы покупают квартиры здесь в первую же неделю пребывания в стране. Они совершают покупки необдуманно, ориентируясь лишь на эмоции — именно в этом моменте и подлавливают мошенники, которые продают либо проблемную, либо неликвидную недвижимость. 

— Какую недвижимость можно назвать проблемной? 

— Проблемная недвижимость — это, например, дома без исканов, которых в Турции очень много, они есть в любом регионе. Искан — это документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию. Для его получения застройщику нужно пройти все комиссии на соответствие всем нормам и рассчитаться со всеми кредиторами. Нюанс в том, что даже без искана застройщик имеет право продавать квартиры в этом здании. Но коммунальные платежи в доме будут рассчитываться по коммерческим ценам (в несколько раз выше обычных), а еще есть риск, что этот дом могут снести как незаконное строение. Случаев сноса таких зданий в Турции было немного, но такой шанс исключать не стоит.

Еще одна распространенная ошибка — покупка земли в неблагоприятном месте. Люди думают, что смогут построить на этом участке дом, а потом оказывается, что на этой земле нельзя строить недвижимость. Точнее, нельзя возвести что-то с фундаментом — только что-то вроде избушки на курьих ножках. Такое случается, если речь идет о заповедных зонах, например. 

На самом деле, «ловушек» много и чаще всего в них попадают те, кто поддается эмоциям.

«Для приезжих здесь нет работы. Никакой»

— Могу ли я купить квартиру в Турции самостоятельно, без помощи риэлтора?

— Еще недавно мы могли гулять по городу и видеть на балконах растяжки с номерами телефонов собственников квартиры, которые хотят ее продать. Сейчас увидеть такое — редкость. Вы не сможете купить квартиру в Турции без риэлтора. Более того, здесь на каждом определенном районе работает какой-то конкретный риэлтор. Он, как правило, знает всех продавцов недвижимости на этой территории и общается со всеми потенциальными покупателями. В Турции найти полный объем информации в интернете не получится — здесь очень важен человеческий фактор. 

Чтобы найти действительно хороший вариант квартиры, нужно обратиться сразу к нескольким риэлторам. Часть объявлений у них будет совпадать, но часть будет уникальной — потому что собственник доверил свою недвижимость именно им. 

— Тяжело ли проходит процесс социализации для тех, кто приехал в Турции жить на какой-то продолжительный период времени?

— Если человек действительно хочет социализироваться, он вступит в сообщество таких же приехавших людей и найдет для себя друзей, круг общения и узнает всю необходимую информацию. Кто ищет, тот всегда найдет.

Местное население прекрасно настроены к тем, кто приезжает и дает им деньги. Они в принципе очень финансово ориентированы. Им важно, чтобы приезжие люди покупали квартиры, ходили в рестораны, платили налоги. Кроме одного момента — для приезжих здесь нет работы. Никакой. Иностранца никто не пустит на рынок местных компаний. В этом моменте все жестко. Исключение составляют только нелегальные услуги красоты на дому — но таких специалистов много в любой стране (к слову, может привести к огромным штрафам, вплоть до депортации). Приезжать в Турцию жить можно только тем, у кого есть удаленная работа, которая полностью обеспечивает все потребности, или пассивный доход. Потому что если ты живешь в Турции, то зарабатывать на фрилансе или пассивным доходом лучше в евро или долларах, а тратить в лирах.