Директор агентства недвижимости Galinvest рассказала обо всех нюансах переезда в Словению

Словения — одна из самых уютных стран в Евросоюзе. На маленькой территории расположено множество природных и культурных ценностей. Климат страны ежегодно привлекает тысячи туристов: летом здесь жарко и можно купаться в Адриатическом море, а зимой — спускаться на сноубордах со снежных Альпийских вершин.

Экономика Словении стремительно растет с каждым годом. Инвестиции в недвижимость позволяют иностранцам не только легально проживать на территории страны, но и получать стабильный пассивный доход.

О том, как купить недвижимость и переехать в Словению, рассказала Татьяна Мкртычян, директор агентства недвижимости Galinvest.

Какими способами можно легально иммигрировать в Словению?

Способы легально иммигрировать в Словению являются «стандартным набором» для Евросоюза:

• брак с гражданином/гражданкой Словении;
• обучение;
• трудоустройство по приглашению;
• бизнес-иммиграция, создание своей компании.

Виды разрешений на пребывание в стране зависят от цели визита. Студентам, приехавшим в Словению на обучение, выдается виза типа D. 

Такой же документ может получить иностранный гражданин за высокие достижения в науке, спорте или какой-либо профессиональной деятельности. 

Одним из самых популярных способов релокации для граждан постсоветского пространства является бизнес-иммиграция. Такой метод дает право проживать в Словении и работать в своей компании.

ВНЖ Словении

Процесс и сроки оформления ВНЖ зависят от того, на каком основании подано заявление. Например, для того, чтобы получить вид на жительство с помощью бизнес-иммиграции, требуется выполнить одно из условий:

1. Владеть успешной работающей компанией;
2. Вложить минимум 50.000 евро в экономику страны (в т. ч. в покупку недвижимости);
3. Нанять в компанию резидента страны на срок не менее полугода и платить налоги;
4. Обеспечить поступление на расчетный счет средств суммой не менее 10.000 евро ежемесячно (не включая прибыль).

Все необходимые документы перечислены на сайте посольства Словении. Среди них:

• анкета;
• фотография;
• копия загранпаспорта;
• отпечатки пальцев;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление с указанием основания для получения ВНЖ. 

Сначала иностранец подает документы в посольство своей страны, затем отправляется в Словению. Время оформления документов зависит от нагрузки на местный административный орган — Управную Ноту. Так, в городах на побережье страны срок рассмотрения составляет от 1-2 месяцев. В Любляне более высокая загруженность — заявитель может ожидать рассмотрения документов около трех месяцев. В период пандемии может потребоваться еще больше времени.

Срок действия ВНЖ также зависит от некоторых факторов. Как правило, в первый раз он выдается на год. Второй и третий — на 2 года. В индивидуальном порядке временные рамки могут быть иными. Например, если срок загранпаспорта истекает в ближайшее время, ВНЖ будет выдано только на тот период, пока действителен паспорт.

Кстати говоря, ранее разрешения на работу и проживание нужно было получать отдельно. Сейчас они прописаны в едином документе. Получая такую карточку, иностранный гражданин обязан проживать не менее 183 дней в году в Словении и работать именно в той фирме, которая указана в заявлении.

ПМЖ и гражданство Словении

Право на ПМЖ иностранные граждане получают в зависимости от того, на каких основаниях получали ВНЖ. Самый короткий путь — прожить не менее трех лет в браке с гражданином/гражданкой Словении. Наиболее времязатратный способ — ПМЖ по обучению в стране. 10 лет учебы будут засчитаны за 5. Иностранцы, которые иммигрировали в Словению с помощью бизнеса, могут получить ПМЖ через 5 лет после даты первой прописки по ВНЖ.

В данный момент в Словении вынесен на рассмотрение новый проект закона о ВНЖ и ПМЖ, который предусматривает новые требования. Одним из нововведений будет сдача экзамена по словенскому языку.

У обладателей ПМЖ есть множество преимуществ:

• если иностранный гражданин приехал с семьей, то взрослым членам семьи полагается базовая страховка, а несовершеннолетним жителям выдается страховой полис, который покрывает все расходы на медицину (включая лекарства, хирургические вмешательства и т. д.);
• с зарплаты заявителя идут отчисления в страховой и пенсионный фонды, что позволяет претендовать на выплату пенсии в стране;
• несовершеннолетние дети иностранных граждан с ПМЖ имеют право на поступление в университет за счет средств государственного бюджета;
• дети могут обучаться бесплатно во всех государственных школах на словенским языке (в т. ч. те, у которых только ВНЖ).

Граждане страны наделены теми же привилегиями, что и владельцы ПМЖ, а также свободным доступом к рынку труда Словении и возможностью голосовать на выборах.

Законодательство Словении не предусматривает двойного гражданства большим количеством стран, поэтому желающие стать резидентами республики должны отказаться от предыдущего паспорта.

Чтобы получить паспорт Словении путем бизнес-иммиграции, нужно прожить в стране не менее 10 лет. Стоит отметить, что наличие пенсии не зависит от документов о легализации. Претендовать на помощь государства можно только после 15 лет трудового стажа и уплаты налогов в Словении.

Аренда и покупка жилья

В Словении любой приезжий имеет право снять квартиру. Для этого нет необходимости иметь ВНЖ или ПМЖ. Однако стоит учесть, что аренда будет определена конкретным сроком (традиционно 11 месяцев), т. к. иностранцы с визой типа C имеют право находиться в стране не более 180 дней. Далеко не все собственники соглашаются сдавать жилье на таких условиях.

Покупать недвижимость в стране имеют право не все. Так, граждане постсоветского пространства, в отличие от жителей ЕС, могут приобретать объекты собственности только как юрлица. В таком случае покупателю нужно открывать фирму в Словении, чтобы оформить недвижимость на компанию.

Для проведения сделки с недвижимостью все документы должны быть на словенском. Если покупатель не владеет местным языком, на сделке обязательно должен присутствовать судебный переводчик. Во время зачитывания нотариусом договора купли-продажи должен осуществляться синхронный перевод документа.

Процесс оформления сделки

Есть два варианта оформления сделки:

• простая письменная форма с частичным использованием нотариальных услуг;
• полностью нотариальная форма купли-продажи.

Татьяна Мкртычян всегда рекомендует своим покупателям выбирать второй вариант, т. к. нотариус отвечает за сделку, контролирует все расчеты, дополнительно проверяет документацию.

В Словении нет налога на покупку жилья, но есть множество других расходов по сделке. Среди них:

• услуги судебного переводчика;
• помощь риэлтора;
• услуги нотариуса;
• печатные работы.

Расходы, как правило, делятся пополам между продавцом и покупателем. Также продавец оплачивает заверение своей подписи в договоре и 2% с продажи в случае, когда объект покупается без НДС. Исключение составляют объекты, которые продаются банками или с аукциона. В таком случае налоги и госпошлины оплачивает сам покупатель.

Услуги риэлтора оплачиваются в 99% случаев. Если покупатель нашел объект у агентства, которое представляет интересы продавца, ему все равно нужно будет оплатить услуги. В таком случае риэлтор будет работать с обеими сторонами, но этот процесс довольно сложный.

Обычно покупатель нанимает своего риэлтора, чтобы на всех этапах сделки иметь профессиональное сопровождение.

Согласно закону о посреднической деятельности, комиссия от сделки составляет 4% + НДС. Чаще всего, по 2% оплачивают своим агентам покупатель и продавец. Если это государственный, банковский или банкротный случай — покупатель оплачивает все 4% комиссии.

Инвестиции в недвижимость

В Словении есть налог на землю и на использование земли под зданием. Также в 2020 году на рассмотрение был вынесен закон о налоге на недвижимость.

Размеры налогов зависит от назначения и расположения объектов. Суммы достаточно подъемные и адекватные — никто из иностранцев не отказался от инвестиций по этой причине.

Здесь выгодно приобретать собственность с целью инвестирования. Во-первых, есть возможность получения прибыли с аренды. Во-вторых, имущество хранится в устойчивой и твердой валюте — в евро.

Татьяна Мкртычян привела пример: «Когда банк Швейцарии берет деньги за сохранение имущества, он ничего не платит клиенту, но дает гарантии. Банки Румынии предлагают хороший процент, но клиенты не могут быть уверены в том, что этот банк и страна будут существовать через несколько лет. Словения находится между ними».

Если говорить о пассивном доходе, на сегодняшний день нет таких высоких 10-14% годовых, как были 5-6 лет назад. Тем не менее, Словения вошла в ТОП-4 стран по качеству рынка недвижимости.

Рынок Словении стабилизировался и пришел к докризисным ценам. В связи с большой востребованностью пассивный доход от аренды сейчас составляет около 3% годовых. В то же время, это одно из самых не рискованных вложений, т. к. жилье в Словении пользуется спросом в любой кризис.

Вкладывая деньги в жилую недвижимость с целью получения дохода, стоит обратить внимание на следующие пункты:

• Локация. Местонахождение недвижимости определяет сумму со сдачи в аренду.
• Год сдачи в эксплуатацию. Как правило, в новостройках выше стоимость жилья, но ниже доход на содержание. Также первичное жилье пользуется большим спросом, нежели вторичное.

В стране выгодно покупать не только жилую недвижимость. Торговые площади, рынок сервиса, туризм, кафе, магазины приносят около 5-6%. Большие торговые сети (стоимостью от 2.000.000 евро) — 7%. Офисные здания, как менее защищенная недвижимость в кризисные времена, больший доход приносят на периферии — 6-8%.

Ипотека в Словении

В Словении нет рассрочек для иностранцев. Кредит получить можно, но это доставит много хлопот. Проще взять ипотеку в своей стране.

Если все же покупатель решил взять кредит на недвижимость в Словении, он должен предоставить договор аренды и данные об арендаторе. Если банк одобрил выдачу ипотеки, заявитель должен внести первоначальный взнос в размере 50% от всей суммы. Размеры платежей по кредиту не должны превышать сумму получаемой ежемесячной аренды.

Период выплаты кредита зависит от срока действия договора аренды с небольшим запасом.

На девелоперские проекты, в которых нет арендатора, также можно получить кредит. Чтобы оценить первоначальный взнос, сотрудники банка будут рассматривать купленный участок и документацию. Как правило, на строительство выдают кредиты на очень хороших условиях — ипотека возвращается с продаж проекта.

Завышать цены и долго ждать покупку недвижимости банк не позволит. Сотрудники будут рассматривать бизнес-план и сопоставлять цены на жилье и реальную стоимость объекта.

От заемщика также потребуют:

• Подтвердить легальность доходов. Доход в своей стране не рассматривается как гарантия. Банки учитывают доход только от самой недвижимости.
• Предоставить договор аренды. Уполномоченные органы будут детально изучать данные о том, кто арендует жилье, как долго, за какую сумму и пр.

Советы покупателям

Главный совет, который дает своим клиентам Татьяна — не торопиться с принятием решений.

За 28 лет работы в сфере недвижимости Татьяна убедилась, что нельзя экономить на риэлторских услугах. Очень важно выбрать агента, которому клиент будет доверять. Риэлтор, в свою очередь, должен работать на местном рынке недвижимости, знать язык и ментальность, лоббировать интересы в торгах и уметь правильно проводить переговоры.

Покупая собственность за рубежом, Татьяна советует изначально вложиться в коммерческую недвижимость. 

Переехав за границу, следует понимать, что не только страны, но и города очень различаются между собой. Покупка жилья может быть преждевременной. Нет затрат на аренду, но в то же время нет и пассивного дохода.

Вкладываясь в коммерческую недвижимость, клиент не привязывается к месту. И если ему хочется переехать в другой город, например, у него остается возможность получения пассивного дохода.

Еще один совет — хорошо оценить сумму вложений. Кроме всех затрат, которые были указаны выше, потребуются финансы на прописку и содержание ВНЖ, которые обойдутся ориентировочно в 1200 евро без учета проживания, быта, продуктов, транспорта и т. д.

Фото: Envato