В каких районах Варшавы дороже всего купить квартиру. Актуальная статистика

Рынок недвижимости Варшавы является самым крупным и дорогим рынком Польши. На основе данных otodom.pl рассмотрим, какая установилась цена на покупку и аренду квартир в разных районах польской столицы по итогам 1 квартала этого года.

Средние цены на квартиры в Варшаве

Для начала немного рассмотрим общее состояние дел на рынке квартир Варшавы.

Согласно данным Narodowy Bank Polski, средние цены на квартиры в Варшаве по итогам 1 квартала 2024 года установились на следующем уровне: для первичного рынка – 15,888 PLN/кв.м (3666 EUR/кв.м), что на 6,4% больше, чем в предыдущем периоде, для вторичного рынка – 14,380 PLN/кв.м (3318 EUR/кв.м), +5,2% по отношению к предыдущему периоду. Разница в цене между первичным и вторичным рынком составляет 10,5% в пользу первичного рынка.

Средняя цена квадратного метра, PLN/кв.м.

Также важно отметить, что на рынке растет количество выставленных на продажу квартир, об этом свидетельствуют данные о количестве предложений продажи на сайтах Otodom и Olx. С начала года количество выставляемых на продажу квартир выросло в 1,5 раза и превзошло показатели прошлого года. 

Динамика изменения количества предложений продажи – Olx

Динамика изменения количества предложений продажи – Otodom

Средние цены на покупку квартир в разрезе районов Варшавы

Варшава делится на 18 районов, которые различаются между собой по таким параметрам как: число жителей, площадь, плотность застройки, уровень развития инфраструктуры, местоположение и множество других факторов. Все это оказывает непосредственное влияние на стоимость жилья в этих районах.

Традиционно самыми дорогими районами для покупки квартиры являются Śródmieście, Wola, Żoliborz, Mokotów. Цены здесь как на первичном, так и на вторичном рынке превосходят другие районы.

Śródmieście – центральный и самый престижный район польской столицы. В него входят Старый и Новый город, новейшая застройка, появившаяся после Второй Мировой Войны. Именно здесь расположены Варшавские небоскребы Złota 44, Дворец Культуры и Науки, Cosmopolitan Twarda 4, Chmielna 35, а также множество музеев и других достопримечательностей. 

Все вышеперечисленное делает Śródmieście культурным и деловым центром столицы и формирует высокий ценник на жилье. Средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке составляет 28,786 PLN/кв.м (около 6642 EUR/кв.м), на вторичном рынке 23,404 PLN/кв.м (5400 EUR/кв.м).

Wola – этот район, как и Śródmieście, может похвастаться небоскребами и достопримечательностями. Здесь расположены такие небоскребы, как Varso Tower, Warsaw Spire, Warsaw Trade Tower и другие. Самой знаменитой культурной достопримечательностью этого района является Музей Варшавского восстания. Также здесь расположено множество современных жилых комплексов: Capital Art Apartments, Browary Warszawskie, 19; Dzielnica и другие. 

Благодаря всем этим данным, район Wola заслужил статус престижного, и цены на жилье в нем соответствуют статусу. На первичном рынке средняя цена квадратного метра составляет 27,074 PLN/кв.м (6248 EUR/кв.м), на вторичном — 20,681 PLN/кв.м (4772 EUR/кв.м).

Żoliborz – самый маленький по площади район Варшавы. Наверное, самый зеленый район столицы, который известен своими парками. Также Żoliborz расположен недалеко от центра, что позволяет быстро туда добраться. Żoliborz – это отличный выбор для тех, кто хочет жить в тихом районе с разнообразием парков и при этом иметь возможность за короткое время оказаться в центре.

Цены на квартиры здесь следующие: на первичном рынке – 24,171 PLN/кв.м (5578 EUR/кв.м), на вторичном – 20,092 PLN/кв.м (4636 EUR/кв.м). 

Mokotów – один из самых крупных районов Варшавы, в котором проживает больше всего жителей. Имеет в своем составе множество скверов и парков. 

Средняя цена одного квадратного метра в районе Mokotów составляет 21,182 PLN/кв.м (4888 EUR/кв.м) для первичного рынка и 19,374 PLN/кв.м (4471 EUR/кв.м) для вторичного. 

Самыми дешевыми районами Варшавы для покупки жилья являются Rembertów, Wawer, Wesoła. Все три района схожи между собой, они расположены рядом друг с другом в юго-восточной части Варшавы. Эти районы имеют самую низкую плотность населения среди всех районов польской столицы. Плотность населения в них колеблется в пределах 1080–1300 чел./кв. км, в большинстве других районов плотность населения находится в диапазоне от 2100 до 7000 чел./кв. км. Стоит отметить, что самыми густонаселенными районами являются Praga-Południe и Ochota — плотность населения в них составляет около 8350 чел./кв. км.

Если вы любите тихую и размеренную жизнь вдали от шума большого города и удаленность от центра вас не беспокоит, то эти районы для вас. Районы развиваются и застраиваются современными жилыми комплексами по доступной цене, обрастают новой инфраструктурой. Плюсом является и то, что эти районы имеют в своем составе много разных парков, скверов и лесов.

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в этих районах находится в диапазоне от 12,119 до 15,508 PLN/кв.м (от 2797 до 3579 EUR/кв.м), на вторичном рынке от 13,390 до 13,495 PLN/кв.м (от 3090 до 3114 EUR/кв.м).

Ниже представлена средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке по районам Варшавы

Ниже представлена средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке по районам Варшавы

Рынок аренды и инвестиции в недвижимость 

В 1 квартале 2024 года арендные ставки снизились в 12 из 18 районов Варшавы. В зависимости от района, снижение составило от -0,1% в районе Mokotów и до -12,3% в районе Rembertów.

Большое влияние на снижение арендных ставок оказывает растущее предложение аренды квартир. Так, число предложений аренды на сайте Otodom выросло на 18% с начала года, на сайте Olx рост составил 43%.

Динамика изменения количества предложений аренды – Otodom

Динамика изменения количества предложений аренды – Olx

Ниже представлена средняя арендная плата в месяц за квартиру площадью 40-60 кв.м по районам Варшавы.

Рост количества доступных предложений аренды квартир на рынке вместе со снижением арендных ставок – это хорошая новость для потенциальных арендаторов. В свою очередь для людей, которые инвестируют в недвижимость с целью сдачи в аренду, эта новость не столь приятная. Ведь когда на рынке цены на квартиры растут, а арендные ставки снижаются, это приводит к тому, что доходность от сдачи в аренду снижается. Так, по итогам 1 квартала 2024 года средний показатель возврата инвестиций от вложений в квартиры в Варшаве составил 4,6%, в свою очередь в 4 квартале 2024 года средний показатель возврата инвестиций составлял 4,9%.