Цены на недвижимость за 10 лет выросли в 2 раза. Анализ и тенденции рынка недвижимости Польши. Аналитика от REALTING

Высокий спрос на жилье стал основным драйвером рынка недвижимости в период с 2013 по 2023 годы. О том, что происходило в этот период с ценами на жилье, спросом и предложением на рынке недвижимости Польши – читайте в свежей аналитике REALTING.

Государственные программы поддержки и их влияние на рынок недвижимости Польши

Еще недавно Польша считалась одной из самых недорогих стран Европы. Сравнивая стоимость недвижимости с некоторыми другими европейскими странами, цены на недвижимость в Польше действительно могут показаться относительно низкими. Рост населения за счет миграции, повышенный спрос на товары и услуги, увеличение уровня доходов за счет развития ИТ-сектора повлияли на ценообразование на рынке недвижимости в стране. REALTING проанализировал, что происходило на рынке недвижимости Польши за последние 10 лет и выяснил тенденции 1 полугодия 2023 года.

Заметный рост количества сделок с жилой недвижимостью в Польше произошел в 2015 году: +15% по сравнению с прошлым периодом. Повлияло на это реформа программы “Mieszkanie dla Młodych” (Квартира для молодых). Суть государственной программы заключается в поддержке молодых людей в покупке недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках – государство предоставляло субсидии на погашение части кредита при покупке первой недвижимости. Размер субсидии зависил от множества факторов, включая доход, состав семьи, площадь объекта недвижимости. Субсидии выплачивались государством на основе погашения ипотечного кредита в течение определенного периода. В программе могли принимать участие молодые люди в возрасте до 35 лет или до 40 лет для родителей-одиночек. 

Купить квартиру по такой программе можно было до 2018 года. Очевидно, что рост количества сделок более 10% ежегодно прекратился именно по этой причине и в 2019 году составил только 3%. 

В 2020 году на рынок недвижимости ожидаемо повлияла пандемия COVID-19. Отмена или перенос сделок, ограничения на проведение просмотров, а также неопределенность и экономическая нестабильность способствовали снижению активности на рынке недвижимости. Как итог – падение количества совершенных сделок на 5% по сравнению с предыдущим периодом. 

Сравнительно небольшое снижение активности можно объяснить тем, что правительство Польши предпринимало меры для стимулирования рынка недвижимости в условиях пандемии. Например, были предложены программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам, кредитные каникулы.

В итоге в 2021 году было зарегистрировано более 240 тыс. сделок – по сравнению с 2020 годом рост составил 23%. А если сравнивать показатель с 2013 годом, то количество совершенных сделок выросло в 1,9 раз.

После кризиса, вызванного пандемией, экономическая ситуация начала постепенно улучшаться. Сокращение безработицы способствовало повышению покупательной способности и увеличению интереса к недвижимости. Спрос на недвижимость также был простимулирован со стороны Национального Банка Польши, который сохранял низкие процентные ставки, что делало кредиты доступными для потенциальных покупателей. К типичным условиям ипотеки в Польше в 2021 году можно отнести: размер кредита от 60% до 90% стоимости недвижимости, процентные ставки от 2% до 5% годовых, срок кредита 20-25 лет. При этом официальные данные за 2022 год и 1 полугодие 2023 года еще не опубликованы.

В Польше существует достаточно много программ по финансированию жилья, а также все еще возможно взять доступную ипотеку, причем даже иностранным гражданам (при наличии ВНЖ и подтвержденного источника дохода). Так, например программа по покупке первой квартиры для молодежи “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Ипотека без первого взноса) – ипотека без первоначального взноса, суть которой состоит в том, что коммерческие банки предоставляют ипотеку на своих условиях, а государственный банк гарантирует за заемщика полностью или частично первоначальный взнос.

Кстати, с июля 2023 года в Польше начала функционирование новая жилищная программа «Pierwsze Mieszkanie» (Первая квартира), которая ориентирована на людей до 45 лет, не имеющих в собственности объектов недвижимости. Программа работает в двух направлениях: первое – это безопасный кредит под условные 2%, то есть система субсидий по кредиту на покупку первого жилья; второй – это жилищный счет – помощь в накоплении на покупку жилья. Вероятнее всего, программа окажет влияние на итоговое количество сделок в 2023 году.

Высокий уровень инфляции и рост стоимости жизни в Польше

Перед тем, как перейти к вопросу о цене квадратного метра жилья в Польше, стоит учесть изменение уровня цен в экономике страны. Показатели индекса потребительских цен опубликованы Główny Urząd Statystyczny. Индекс позволяет анализировать изменения стоимости жизни, соответственно, является отражением уровня жизни населения. Это также один из самых используемых индикаторов инфляции. Так, в 2022 году цены увеличились на 14,4% по сравнению с прошлым годом. 

Уровень инфляции после исключения цен на продукты питания и энергоносители является более объективным показателем, т.к. показывает тенденции цен на товары и услуги, на которые относительно сильно влияет денежно-кредитная политика Центрального банка. По итогу 2022 года индекс потребительских цен после исключения цен на продукты питания и энергию составил 109,1%. 

По данным Narodowy Bank Polski рост цен к июню 2023 года замедлился.

Первичный рынок популярнее, но торгуются охотнее на вторичном 

С 2013 по 2021 год наблюдается неизменная ситуация в структуре сделок по готовности объекта: примерно 60% сделок совершаются с объектами вторичного рынка и 40% с объектами “первички”.

Покупка квартиры на первичном рынке имеет определенные плюсы: во-первых, это свежие строительные проекты с охраняемыми территориями, парковками и зелеными зонами, во-вторых – отсутствие налога на переход права собственности. Но чаще всего покупка от застройщика подразумевает отсутствие ремонта в объекте недвижимости. 

Вторичный рынок предлагает больше разнообразия недвижимости, включая старую и новую застройку. Однако объекты из старого жилого фонда зачастую уже не соответствуют требованиям покупателей из-за низкого качества постройки. Покупка объекта из вторичного фонда предполагает определенные юридические риски, а также до недавнего времени уплату покупателем налога на переход права собственности в размере 2% от ее рыночной стоимости. С 31 августа 2023 года данный налог ликвидируется, что позволит покупателю сэкономить несколько тысяч злотых.

Невозможно не отметить, что цены за кв.м на “первичке” выше, чем на объекты вторичного рынка. Причем в Варшаве стоимость кв.м квартиры на первичном рынке будет лишь на 8% дороже вторичного рынка. Для сравнения: в группе с 10 городами, “первичка” будет дороже “вторички” на 23%, а в группе с 6 городами – на 14%. Причем в Варшаве не всегда наблюдалась подобная тенденция – с 2017 до 2021 года вторичный рынок был дороже в среднем на 3%, а в 2022 году цены за метр были примерно на одном уровне.    

Новизна и современное состояние привлекает покупателей. Квартиры в новых жилых комплексах соответствуют современным требованиям и стандартам: современная планировка, инновационные технологии, новые системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Вторичный жилой фонд часто требует реставрации или реконструкции. Это предполагает значительные финансовые вложения от владельцев.

Тем не менее, многие старые здания в Польше имеют историческое значение и представляют интерес не только с точки зрения жилья, но и как часть национального и культурного наследия, добавляя уникальность и атмосферу, которые привлекают некоторых людей. 

Также на вторичном рынке есть больше гибкости в переговорах относительно цены, особенно, если продавец заинтересован в быстрой сделке или готов рассмотреть предложения покупателя. Это подтверждается и цифрами: на первичном рынке скидка на торг по итогу 2 квартала 2023 года составила 4% в Варшаве, 8% в остальных двух группах городов. На вторичном рынке готовы снизить цену на 15% в столице, на 14% в 6 крупных городах и на 8% в остальных десяти.

Чаще всего покупатели отдавали предпочтение квартирам площадью от 40 до 60 кв.м. На втором по популярности месте расположились квартиры с площадью до 40 кв.м. За ними – объекты с площадью от 60 до 80 кв.м. Наименее популярные – объекты от 80 кв.м. Причем предпочтения покупателей существенно не менялись за весь анализируемый период.

Рост цен и стоимость “квадрата” на первичном рынке недвижимости Польши

В соответствии с Narodowy Bank Polski данные для расчета средней цены кв.м агрегируются в следующие группы:

1. Варшава
2. 6 крупнейших городов (Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань, Вроцлав)
3. Другие 10 проанализированных городов (Белосток, Быдгощ, Катовице, Кельце, Люблин, Ольштын, Ополе, Жешув, Щецин, Зелена-Гура).

*I квартал-месяцы декабрь, январь, февраль.

II квартал-месяцы март, апрель, май.

III квартал-месяцы июнь, июль, август.

IV квартал-месяцы сентябрь, октябрь, ноябрь.

Самая высокая средняя цена за кв.м среди всех анализируемых городов, которая установилась по итогу 2 квартала 2023 года на первичном рынке недвижимости, в столице Польши – 13 140 zl/кв.м (или $3 087/кв.м по Курсу Нацбанка Польши на 31.05.2023 г), причем стоимость квадрата может достигать и 23 тыс. злотых за метр (≈$5000/кв.м). Рост средней цены по сравнению с прошлым кварталом составил 2%, а по сравнению с 2013 годом цена выросла в 1,8 раза.

В группе 6 крупнейших городов изменений по сравнению с 1 кварталом 2023 года не произошло и средняя цена метра составила 10 560 zl/кв.м (или $2481/кв.м), а в остальных 10 анализируемых городах произошло колебание в пределах 1%, как итог – 8 930 zl/кв.м (или $2098/кв.м). Если рассматривать динамику за 10 лет, то цены в этих группах выросли практически в 2 раза.   

В 2023 году цена за метр жилья в Варшаве на первичном рынке дороже на 25% чем в таких городах как Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань, Вроцлав, и дороже на 47% чем в городах Белосток, Быдгощ, Катовице, Кельце, Люблин, Ольштын, Ополе, Жешув, Щецин, Зелена-Гура. Объясняется это тем, что столица Польши – крупнейший и один из самых густонаселенных городов страны с ограниченным пространством для новых строительных проектов, особенно в центральных районах. Варшава предлагает множество возможностей для работы, бизнеса, инвестиций и развития. Следовательно, высокий спрос на жилье со стороны бизнесменов, представителей ИТ-сферы, специалистов международных компаний, а также ограниченное предложение, оказывают давление на цены.

Такие города как Гданьск, который притягивает своим побережьем, Краков и Вроцлав – исторические и культурные регионы, являются центрами притяжения туристов и могут считаться перспективными для инвестиций.

Наиболее заметный рост цен на первичном рынке во всех группах городов начался с 2018 года – на 7-8%. Далее “скачки” произошли в 2021 и 2023 годах – увеличение составило от 11 до 14% и от 14 до 18% соответственно. Вероятнее всего, оживление произошло в результате отмены ковидных ограничений и реализации отложенного спроса.

Спрос на вторичном рынке меньше, но цены все равно растут

На вторичном рынке недвижимости Польши наблюдается аналогичная ситуация: Варшава – традиционно, демонстрирует самый дорогой “метр жилья” по итогу 2 кв. 2023 года – 12 200 zl/кв.м ($2866/кв.м). В 2022 году установилась самая высокая цена в столице кв.м. – zl 12 620 zl/кв.м ($2965/кв.м). По сравнению с самым рекордным показателем средняя цена во 2 квартале 2023 снизилась на 3%. 

В 6 крупнейших городах Польши в 2022 году средняя цена кв.м  установилась на уровне 9250 zl/кв.м ($2173/кв.м). С тех пор существенных изменений там не происходило. 

А в последней анализируемой группе городов стоимость метра составляет 7280 zl/кв.м ($1710/кв.м) – +3% к 2022 году. 

Как и на первичном рынке, цены начали расти в 2018 году, а своих пиковых значений достигли в 2022-2023 годах. С начала анализируемого периода цены в Варшаве выросли в 1,8 раза, в двух остальных группах в 1,9 раз. 

Кстати в период активного роста с 2018 года больше всего цена метра увеличилась в последней группе из 10 городов – Белосток, Быдгощ, Катовице, Кельце, Люблин, Ольштын, Ополе, Жешув, Щецин, Зелена-Гура – на 63%. На 2 месте 6 крупнейших городов – Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань, Вроцлав – +58%. Меньше всех прибавила в цене Варшава – +44% с 2018 года.

За последние годы рынок недвижимости в Польше продемонстрировал стабильный рост, причем не только в столичном регионе и крупных городах. В целом, рынок недвижимости Польши можно охарактеризовать как развивающийся, ориентированный на строительство новых объектов и приобретение собственного жилья благодаря стимулированию со стороны государства. Благодаря стабильному экономическому росту и высокому европейскому уровню жизни, спрос на недвижимость активно увеличивается как со стороны местных жителей, так и со стороны иностранных граждан. Причем высокая арендная плата и жесткие условия арендодателей могут простимулировать спрос на покупку собственной квартиры, не только граждан Польши, но и экспатов.

*Расчеты проведены на основании данных Główny Urząd Statystyczny о количестве сделок купли-продажи жилой недвижимости, а также на основании данных Narodowy Bank Polski о средней цене кв.м. жилой недвижимости. 

*В соответствии с Narodowy Bank Polski к первичному рынку недвижимости были отнесены сделки, совершенные на открытом рынке, где продавцом является юридическое лицо и средняя цена за 1 кв.м. составляет не менее 2000 польских злотых.