«Самая ходовая ценовая категория — $2-3 млн. за квартиру с тремя спальнями». Риелтор в Калифорнии о пороге входа на рынок, торгах за дома и ставках по ипотеке 

Цены на недвижимость в Калифорнии — самые высокие на континенте (дороже только на Гавайях). Об этом нам рассказала риелтор в Калифорнии Светлана Юкин. Из нашего большого с ней интервью вы узнаете: как обстоят дела на рынке недвижимости этого американского штата, сколько в среднем стоят дома и квартиры в Лос-Анджелесе, Беверли-Хиллз и в других калифорнийских городах, как иностранец может купить там дом и взять с этой целью ипотеку, и что будет, когда ставка по ипотеке начнёт падать. 

«Экономика Калифорнии находится на 5-м месте в мире»

— Чем рынок недвижимости Калифорнии отличается от других американских штатов? Как он устроен? 

— Начнем с того, что рынок всей жилой недвижимости в США в данный момент оценивается примерно в $47 триллионов. Калифорния занимает почти 20% от всего этого рынка и общая стоимость домов в нашем штате оценивается в $9,5 триллионов. Это, для сравнения, рынки Флориды, Нью-Йорка и Техаса вместе взятые, каждый из которых составляет примерно $3,1 — $3,3 трлн. Поэтому, конечно, рынок недвижимости Калифорнии уникален.

Мягкий и, в целом, сухой климат, Тихий океан, живописный и разнообразный ландшафт, близость десятков национальных парков и крупнейших мегаполисов США в сочетании с топовыми университетами и самой развитой экономикой в стране (экономика Калифорнии находится на 5-м месте в мире, обгоняя Великобританию и Францию) — всё это постоянно привлекает в наш штат тех, кто может себе позволить покупку недвижимости здесь. 

Не нужно забывать, что Лос-Анджелес — это один из наиболее ярких представителей «одноэтажной Америки». В связи с сейсмичностью, большинство домов у нас — это деревянные одно- или двухэтажные single-family homes (дома на одну семью). Таким домам не страшны землетрясения в 5,5–7 баллов, так как дерево — один из самых эластичных материалов, устойчивых к таким природным катаклизмом. А даунтаун Лос-Анджелеса с высотками в 70-80 этажей считается самым сейсмоустойчивым кварталом в мире, который еще в 1970-х годах ввел специальные ГОСТы для строительства домов. 

«Ипотечная ставка находится на рекордно-высоком уровне за последний 21 год»

— Недавно я читала, что доступность жилья в США сейчас находится на рекордно низком уровне, в том числе, из-за сильного роста цен и недостатка предложения на рынке. Расскажите, пожалуйста, как ситуация обстоит в Калифорнии с доступностью?

— Да, благодаря росту цен в Калифорнии на протяжении последних 13-ти лет (156-ти месяцев) и одновременно медленному, но верному повышению ставки по ипотеке, в течение последнего года доступность жилья у нас снизилась примерно с 25% до 16%-ти. Здесь речь о тех покупателях недвижимости в Калифорнии, которым для покупки дома необходимо получение кредита. 

В данный момент ипотечная ставка находится на рекордно-высоком уровне за последний 21 год — 6.8%-7%. Всего два года назад она была на историческом минимуме и составляла 2,2-2,5%.

Те владельцы недвижимости, которые хотели переехать в этом году (продать свой дом и купить новый), стали заложниками низкой ставки, которую они смогли заполучить в предыдущие годы. Ведь именно из-за высокой ставки по ипотеке, всего 1,5% домов в США сменило владельца в этом году, тогда как в 2019-м году этот показатель составлял около 2%. 

Выходит, что несмотря на непрерывный рост цен и высокую ставку, мы наблюдаем удивительную ситуацию: в связи с малым количеством домов на рынке, покупателям приходится сражаться за возможность его купить во время подачи предложения. Этим летом в Калифорнии мы снова наблюдали по 20-30 предложений на один дом в течение всего пары дней на рынке. Покупатели готовы переплачивать до 10-15% от запрашиваемой цены, чтобы выиграть торги. 

То есть в долине Лос-Анджелеса, это дома в пределах $1,2 — $1,5 млн, в Pacific Palisades и Брентвуде — от $2,5 -$3 млн, в Беверли-Хиллз и Bel-Air — от $5-$7 млн. Во всех этих ценовых категориях мы видим множество предложений на один объект одновременно. 

Если верить прогнозам аналитиков, как только ставка по ипотеке снова начнет падать (вполне вероятно, начиная со следующего года), мы вновь будем наблюдать резкий всплеск активности как среди так называемых first-time buyers, так и среди тех, кому для покупки нового дома нужно продать свой собственный. 

— Наряду с этим я хочу отметить, что количество покупателей all-cash (за наличные) уже который год подряд держится на уровне 24-25% от всего объема сделок по покупке. Это, в том числе, способствует постоянному дефициту жилья. 

У многих людей в Калифорнии есть «живые» деньги на покупку, и почти четверти покупателей не нужна ипотека. Среди них немало как инвесторов, так и обычных семей. Причем, как правило, чем выше сумма покупки, тем реже вовлекается ипотека. 

В этом контексте многие подумают, что большинство покупателей «all-cash» в Калифорнии — это иностранцы. Вовсе нет. Общее количество покупок домов, совершенных иностранцами в нашем штате, в последний десяток лет балансирует на уровне всего 3%. В целом, в США на иностранцев приходится около 2% покупок. Лидирует в этом плане Флорида, где 6% домов покупается иностранцами. 

«Самая дорогая квартира в Лос-Анджелесе сейчас выставлена за $37 млн»

— Давайте приведем примеры: за сколько сегодня можно купить квартиру в Лос-Анджелесе и в других городах штата в среднем? И как цены в Калифорнии отличаются от других штатов? 

— Цены на недвижимость в Калифорнии — самые высокие на континенте. Дороже только на Гавайях. 

При этом, цены варьируются в зависимости от округа (county). В Южной Калифорнии, где я работаю, самый дорогой округ — это Orange County, который расположен прямо посередине между Лос-Анджелесом и Сан-Диего. Там дом в среднем стоит $1,3 млн и эта цифра продолжает неуклонно расти. Многие переехали сюда во время пандемии из Северной Калифорнии, Сан-Францсико, Кремниевой долины, да и из самого Лос-Анджелеса, в поисках более спокойного жизненного уклада, подальше от крупных городов. Уровень дохода местных жителей в кое-каких районах Orange County сейчас в 5 раз выше, чем в целом по всей стране. 

Что касается Лос-Анджелеса, этим летом цены в городе выросли на 11% (по сравнению с прошлым годом), и находятся сейчас, в сентябре 2023-го года, на уровне $850,000. Это включая самые скромные районы, такие как Compton или Pomona. Для сравнения: средняя стоимость дома во всех Соединённых штатах — $416 тысяч. 

В Лос-Анджелесе теоретически можно купить квартиру и за $300-400 тысяч, но это будет очень скромная студия в одном из самых небезопасных районов. Если мы будем говорить о квартирах в центральной части города — Брентвуде, Западном Голливуде или Беверли-Хиллз — там стоимость квартир, в среднем, варьируется от $1,5-2 млн до $10-15 млн., в зависимости от конкретного здания. Самая ходовая ценовая категория — на уровне $2-3 млн за квартиру с тремя спальнями. 

Самая же дорогая квартира в Лос-Анджелесе сейчас выставлена за $37 млн. в здании Four Seasons в Беверли-Хиллз. 

— Где в Калифорнии продаётся более дешёвое жильё?

— Самую дешёвую недвижимость можно найти в центральной, сельскохозяйственной части штата — в таких районах, как Fresno или Bakersfield. 

Многие не знают, но основной доход Калифорнии — это не Кремниевая долина, нефть (хотя ее тоже много), Боинги или киноиндустрия. А сельское хозяйство. Калифорния обеспечивает продуктами все Соединенные штаты: апельсинами, лимонами, помидорами, клубникой, черникой, виноградом, всеми видами орехов, пряными травами, чесноком, оливковым маслом и, конечно, говядиной. Именно поэтому в Калифорнии живут одни из самых подтянутых американцев. Мы едим свежую, незамороженную продукцию, привезённую прямо с ферм. 

Так, в центральных районах дома могут стоить $400-500 тысяч. Но нужно иметь в виду, что Калифорния — один из самых больших по площади штатов (3-й в США после Аляски и Техаса), поэтому тот факт, что вы покупаете дом где-то в центральной её части, вовсе не значит, что картинка у вас будет как на Санта-Монике. 

Также более доступные цены можно встретить в окрестностях Сакраменто — столице Калифорнии. Там, кстати, около 70% населения — русскоговорящие люди. 

«Квартиру с одной спальней в безопасном районе можно снять за $2000-2200 в месяц»

— Какие объекты пользуются в Калифорнии постоянным спросом? Меняется ли этот спрос со временем, и в какую сторону?

— Постоянно растёт спрос на дома Single-Family (дома на одну семью), так как аренда в Калифорнии становится все менее и менее доступной. 

Также с каждым годом увеличивается спрос на дома в закрытых, охраняемых комьюнити, но далеко не все готовы переплачивать $300-$1000 в месяц за возможность жить за воротами. Американцы — очень практичный народ, который с самой школы учится экономить на всем. А вот среди русскоговорящего сегмента такие закрытые комьюнити востребованы больше всего, так как это позволяет сохранить ощущение так называемого «статуса», к которому они привыкли у себя на родине. 

— Как в Калифорнии обстоят дела с арендным рынком? За сколько можно снять квартиру в Лос-Анджелесе? 

— Аренда жилья в Калифорнии и цены на неё непрерывно растут. Исключением в последние годы я бы только назвала пандемийный 2020-й, который был провальным для большинства арендодателей. 

Квартиру в более-менее безопасном районе с одной спальней можно снять за $2000-2200 в месяц, с двумя — от $2800-3000 в месяц, а дом — от $8 — $10 тысяч. 

Дома single-family в таких районах, как Beverly Hills, Bel-Air, Brentwood, Pacific Palisades, сдаются от $25,000 до $100,000 в месяц при условии подписания контракта на год. 

«Покупка дома в США — это пассивная инвестиция. Преимуществ в иммиграционном смысле нет»

— Как иностранец может купить недвижимость в Лос-Анджелесе и, в целом, в Калифорнии? Что нужно сделать для этого, как выглядит этот процесс?

— Нет абсолютно никаких ограничений к покупке иностранцами. Иностранец может оформить покупку недвижимости в Калифорнии целиком и полностью дистанционно. Я, к примеру, часто выполняю функцию «глаз» своих иностранных клиентов, проводя осмотры за них, отправляя им подробные видеообзоры. 

Однако по опыту могу сказать, что иностранцам очень сложно принять решение о покупке дома за несколько миллионов, не посмотрев его вживую. Поэтому настоятельно рекомендую прилетать сюда лично и вместе выбирать подходящий дом. Вам может не понравиться район, не подойти климат, ваших детей могут принять далеко не в каждую школу без учебной визы, поэтому на месте мы вместе с покупателями решаем массу вопросов, начиная с открытия счета в американском банке (который, скорее всего, понадобится для покупки), оформления семейного траста или LLC, до личного присутствия на инспекции дома и подписания документов. 

Сам процесс покупки выглядит довольно просто со стороны и практически полностью автоматизирован. Агенты занимаются именно тем, что помогают облегчить и ускорить его, выявляя по ходу любые подводные камни. 

По сути, для покупки нам нужна только копия Вашего паспорта и подтверждение Ваших средств (желательно, на местном американском счету). 

С первого дня в процессе сделки к нам подключаются третьи стороны (компании escrow и title): они выполняют контроль за движением всех средств, их сохранностью на своем счету, документооборотом, проверкой обременений, которые могут висеть на доме (невыплаченная ипотека, задолженность по налогам, невыплаченные долги застройщикам и т.д.), и соблюдением всех условий, о которых мы договорились с продавцом. 

— Что даёт покупка недвижимости в Калифорнии?

— В целом, только возможность жить или сдавать свою недвижимость в аренду. Каких-либо преимуществ в иммиграционном смысле покупка дома в Калифорнии не дает. 

Любые манипуляции на тему покупки жилого дома для получения инвестиционной визы (EB-5) чаще всего обречены на провал, так как покупка дома в США — это пассивная инвестиция, на основе которой вы не можете претендовать на какие-либо перспективы в иммиграционном плане. 

Я всегда рекомендую проконсультироваться по этому поводу уже здесь в Лос-Анджелесе с местным иммиграционным адвокатом, который даст грамотный ответ. 

— Сколько стоит содержание дома в Калифорнии? Какие в штате налоги на недвижимость?

— Основная статься расхода на содержание — это налог на недвижимость, который в Калифорнии один из самых низких в США (от 0,6% до 1% от стоимости покупки дома). Оплачиваются эти налоги ежегодно двумя частями напрямую городу. Вместе с городскими сборами налог на недвижимость в самом Лос-Анджелесе составляет 1,25% от стоимости покупки. 

Для сравнения, в Техасе налог на недвижимость сейчас равен 1,8%, в Нью-Джерси — почти 2,5%. 

Помимо налогов, у вас может быть ежемесячный сбор ассоциации домовладельцев (HOA fee), если ваш дом находится на территории охраняемого (или неохраняемого) комьюнити. Он может варьироваться от $50 до $2000 в месяц в зависимости от расположения и престижности района. В самом дорогом комьюнити в США — Beverly Park в Беверли-Хиллз — этот сбор составляет $4000 в месяц, а у тех, у кого двойные участки, соответственно, $8000 в месяц!

Ну и, конечно, не забываем о коммунальных платежах. Чем новее и экологичнее ваш дом, тем дешевле будет его содержание. В среднем, на дом с 3-4-мя спальнями ежемесячный счет за воду, газ и электричество в Калифорнии будет варьироваться от $300 до $500 в месяц. 

«Около трети иностранных покупателей — выходцы из азиатских стран»

— Кто из иностранцев покупает недвижимость в Калифорнии чаще всего? Как выглядит карта основных покупателей на данный момент? 

— В целом, количество иностранных покупателей в последние несколько лет в Калифорнии держится на уровне 3% от всех продаж. Около трети (38%) — выходцы из азиатских стран, в основном, из Китая. Из них почти половина покупает дом за наличные, без ипотеки. На втором месте находятся покупатели из Канады (15%), за ними следуют граждане Латинской Америки (12%), и уже только за ними следуют европейцы. 

Во время пандемии было некоторое снижение активности иностранных покупателей, но у нас был такой высокий спрос среди местных в 2020-2022-м, что это осталось практически незамеченным. 

— Могут ли иностранцы брать ипотеку для покупки жилья в Калифорнии? 

— Да, иностранцы могут брать ипотеку как для покупки собственного дома, так и для инвестиционной недвижимости. Однако условия для них другие, нежели для иностранцев, и ставки тоже выше — сейчас на уровне 10-12% годовых. 

Для получения ипотеки иностранцем необходимо доказать наличие легального дохода за пределами США, иметь средства на первоначальный взнос минимум 35-40% от стоимости покупки и действительную визу в США. 

Программы для получения ипотеки и условия могут отличаться друг от друга, как и процентные ставки. Для этого я всегда рекомендую ипотечного брокера, который помогает моим клиентам в этом вопросе. 

Как я отмечала ранее, сейчас ставка по ипотеке колеблется в пределах 6,8%, что заставляет покупателей отложить на некоторое время решение о покупке. С другой стороны, если вы арендуете квартиру или дом в Калифорнии годами, то разумнее все же платить за свою ипотеку, а не чужую, и в момент снижения ставки рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях. Это можно сделать в любой момент. 

— Сколько можно заработать на недвижимости в Калифорнии и какие для этого есть способы?

— На рынок Калифорнии очень высокий порог входа. Не стоит рассчитывать на доходность с ликвидной недвижимости более чем в 4-5% в год. Речь как о жилой, так и о коммерческой недвижимости. Есть масса инструментов для того, каким образом можно оптимизировать доход с недвижимости, включая правильное ее оформление, управление ей, диверсификацию и так называемый 1031-Exchange (способ отложить оплату налога на прибыль, обменивая один объект на другой). 

Естественно, вы не должны забывать о том, что спрос на недвижимость в Калифорнии всегда самый высокий в США, поэтому через 10-15 лет доходность (и стоимость) вашего объекта будет совершенно другой. 

— Чего, исходя из нынешнего положения на рынке Калифорнии, на Ваш взгляд, можно ожидать в будущем?

— Мы ожидаем стабилизации ставки по ипотеке в течение следующих двух лет и роста (скорее всего, даже всплеска) активности как продавцов, так и покупателей. А соответственно, и дальнейшего роста цен на недвижимость в Калифорнии. 

Новый, так называемый «налог на богатство» (Mansion tax), вступивший в силу в апреле 2023-го года, позволит в течение следующего десятка лет собрать с владельцев недвижимости стоимостью от $5 млн. несколько сотен миллионов, использовать которые Лос-Анджелес будет на строительство доступного жилья для менее состоятельных граждан и возвращение их с улиц под крыши. 

Также Олимпиада 2028-го года в Лос-Анджелесе, инфрастуктура к проведению которой уже готова, однозначно скажется на спросе как на аренду, так и на покупку, в том числе, со стороны иностранцев. 

До тех пор, пока в Лос-Анджелесе будет светить солнце 300 дней в году, у рынка недвижимости отличные перспективы.