Падение цен и 70 миллионов пустующих квартир: что происходит с рынком недвижимости Китая?

В январе 2025 года цены на новое жилье в Китае остались на прежнем уровне, но в годовом исчислении продемонстрировали спад. Это подтверждает, что кризис на местном рынке недвижимости, начавшийся в 2021 году, все еще не прошел, тем не менее процесс восстановления уже запущен.

Предпосылки кризиса на китайском рынке недвижимости

Началом трудностей на рынке недвижимости Китая считают долговой кризис крупных китайских застройщиков, например, Evergrande, чей долг на пике составлял более $300 млрд. Долги продолжали расти, но не из-за того, что застройщики работали в убыток, а ввиду особенностей их экономической модели. Например, они продавали квартиры еще до начала строительства, требуя с покупателей внесения 30–50% стоимости в виде первоначального взноса. Эти деньги управляющая компания использовала не только для завершения строительства данного объекта, но и для финансирования новых.

Так как оставшуюся часть суммы покупатели чаще всего закрывали ипотекой, у компании не хватало собственных средств на все свои нужды и она обращалась в банк за кредитом, выпускала облигации или вовсе привлекала не совсем законные инвестиции (теневые займы). 

То есть вместо того, чтобы на деньги потенциальных жильцов дома этот самый дом достроить, застройщик пускал их на другие проекты, расширение бизнеса и даже на непрофильные расходы вроде покупки Evergrande футбольного клуба. Схема напоминает финансовую пирамиду, и как любая пирамида, она работала пока рынок рос, обеспечивая приток новых клиентов.

Золотое время китайских застройщиков

В 2000-х и 2010-х годах в Китае полным ходом шла урбанизация. На фоне экономического роста люди из деревень и городков направились в крупные города за более высокой зарплатой. Соответственно вырос и спрос на жилье, в ответ на который застройщики стремились захватить как можно большую долю рынка и скупали землю по завышенным ценам.

Эти земельные участки компании использовали не только для строительства, но также и для спекуляций, ожидая что продадут их по более высокой цене уже в ближайшем будущем.

Сначала банки все устраивало: во время бума они вкладывались в стабильный бизнес, так как цены на недвижимость росли на 5–7% в год. Но с конца 2020 года ситуация изменилась и спрос на жилье начал слабеть. Вместе с ним цены на новое жилье застыли, а на вторичное начали падать на 6–9% в год. 

Долги росли и стали проблемой не только для застройщиков, но и для самих банков. Как говорил американский нефтяной магнат Жан Пол Гетти: «Если ты должен банку 100 долларов, это твои проблемы. Если ты должен банку 100 миллионов долларов, это проблемы банка». 

В данном случае банковская система страны пострадала из-за того, что 40% всех кредитов приходилось именно на сектор недвижимости, из которых 10–15% — это кредиты для застройщиков.

Итак, начал расти процент non-performing loans (NPL), то есть займы, которые должник не может или не хочет обслуживать и банк не уверен, что получит свои деньги обратно в полном объеме. В 2020 году доля NPL составляла около 1,96% от всех кредитов в стране, и с этим нужно было что-то делать.

Реакция правительства Китая

Правительство ввело политику «трех красных линий». Она ограничивала увеличение долговых обязательств в год для застройщиков, у которых:

• Соотношение долгов к активам превысило 70%.
• Чистый долг выше собственного капитала.
• Денежные резервы должны не покрывают краткосрочные обязательства.

В итоге большая часть крупных компаний не подошли под эти критерии. Например, 70% долгов Evergrande были краткосрочными и рефинансировать их она не могла. Ликвидность компаний, привыкших жить за счет постоянного притока займов и кредитов, упала, и они не могли завершить возведение уже начатых объектов. Это вызвало протесты покупателей, которые, в свою очередь, в 2022 году бойкотировали выплаты по ипотеке за недостроенное жилье.

В итоге по указанию правительства Китая в 2024 году банки выделили 4 трлн юаней ($560 млрд) на завершение замороженных проектов. Центральный банк снизил ключевую ставку (LPR) с 4,2% до 3,85% и минимальный взнос по ипотеке для первого жилья упал с 20–30% до 15%.

Более того, местные власти потратили 300 млрд. юаней ($42 млрд) на выкуп непроданного жилья и передачу его в социальный фонд, параллельно разрешив компаниям снижать цены без согласования с местными органами.

Текущая картина 

По данным Национального бюро статистики, в 2024 году продажи нового жилья сократились на 18% по сравнению с 2023-м. На рынке скопилось 70 миллионов пустующих квартир и домов, поэтому при текущем уровне сбыта в 10 млн. единиц в год на их продажу потребуется минимум семь лет.

Как уже говорилось, сейчас цены на новое жилье не изменились в месячном исчислении, но упали на 5% по сравнению с январем 2024 года. Это является слабым намеком на стабилизацию рынка. Сильнее всего цены снизились на вторичном рынке: в крупных городах (Пекин, Шанхай) — на 5,6%, в городах второго уровня (например, Чэнду) — на 6%, а в третьем эшелоне (меньшие города) — до 8,2%. В некоторых регионах вторичка подешевела на 30% от пиковых значений 2021 года.

Две трети мелких и средних застройщиков либо обанкротились, либо находятся на грани этого. Крупные игроки заявляют о падении годичного объема продаж на 40%.

В целом, за 2024 год объем непроданного жилья вырос до 391 млн. квадратных метров (+16,2% за год). Если учитывать, что средняя площадь всех этих квартир составляет 110 кв.м., то выходит порядка 3,5 миллиона пустующих квартир. В некоторых городах содержать их невыгодно — проще снести. Местные власти Куньмина так и сделали, взорвав 15 жилых башен в 2023 году.

Кроме прочего, спрос не возвращается к прежним значениям, потому что потребители потеряли доверие к рынку новостроек. На начало 2025 года более 1,5 млн предоплаченных квартир остаются недостроенными, а люди выплачивают за них кредит. Отсутствие гарантии продаж повлекло и сокращение общего объема строительства: по данным на 2024 год количество новых проектов упало на 23–30%. 

Однако в целом есть намеки на медленное восстановление рынка, хотя аналитики Goldman Sachs в отчете за январь 2025 года отмечают, что текущая стагнация цен — это лишь временная передышка. Для полного восстановления потребуется реформа системы финансирования застройщиков.