Если вы изучали рынок недвижимости Бали в 2026 году, вы точно видели такие предложения. Они звучат убедительно — особенно на фоне европейских рынков с 4–6% доходности.

Но главный вопрос, который должен задать инвестор: за счет чего формируется эта доходность и кто берет на себя риск?

В DDA Real Estate мы регулярно разбираем подобные кейсы с клиентами. И чаще всего проблема не в цифре 10–15%, а в том, как она считается. Давайте разберемся честно.

Содержание:

  1. Откуда берется гарантированная доходность на Бали в 12–15%
  2. Когда 10–15% доходности на Бали действительно реальны
  3. Что обязательно проверить перед покупкой
  4. Главный подвох Бали: не доходность, а конкуренция
  5. Как инвестировать в Бали безопасно и при этом зарабатывать
  6. Для кого подходит высокая доходность

Откуда берется гарантированная доходность на Бали в 12–15%

Высокая доходность на Бали действительно возможна. Но почти всегда она основана на одном из трех сценариев. Первым из них является оптимистичный расчет загрузки. Многие проекты считают доходность исходя из:

  • максимальной сезонной ставки;
  • высокой загрузки круглый год;
  • минимальных операционных расходов.

В реальности же есть ряд нюансов, которые тоже стоит учитывать:

  • низкий сезон;
  • периоды простоя;
  • комиссии управляющей компании;
  • расходы на маркетинг и обслуживание.

Цифра в 15% в презентации после учета этих моментов может легко превратиться в 8–10% в реальной модели.

Второй важный сценарий — это гарантия на ограниченный срок. Некоторые девелоперы предлагают фиксированный доход 2–3 года. Но важно понимать:

  • гарантия часто включена в цену объекта;
  • доход выплачивается из маркетингового бюджета;
  • после окончания гарантии объект переходит на рыночную модель.

Если проект слабый по концепции, после завершения гарантии доходность может существенно снизиться.

Но есть и третий сценарий, при котором риски девелопера перекладываются на инвестора. Тогда «гарантированный доход» — это по сути схема раннего финансирования строительства.

Инвестору платят процент за счет средств новых покупателей. Это не всегда мошенничество, но это повышенный риск. Если продажи замедляются, гарантии могут оказаться под вопросом.

Когда 10–15% доходности на Бали действительно реальны

Важно отметить, что сама цифра не является мифом. Такая доходность возможна при совпадении ряда факторов:

  • правильная локация;
  • сильная управляющая компания;
  • формат resort с инфраструктурой;
  • грамотный маркетинг;
  • покупка на ранней стадии строительства.

На полуострове Букит и в ряде проектов Чангу мы видим реальные кейсы с доходностью выше 10%. Но они не «гарантированы», а рассчитаны по модели и зависят от управления.

В DDA Real Estate мы всегда строим три сценария:

  • консервативный;
  • базовый;
  • оптимистичный.

Инвестор должен видеть диапазон, а не одну красивую цифру.

Что обязательно проверить перед покупкой

Тем не менее, если вы все же решили поучаствовать в проекте с доходностью в 12–15%, то лучше подстраховаться и задать пять главных вопросов:

  1. На чем основан расчет загрузки?
  2. Учтены ли все операционные расходы?
  3. Кто управляет объектом и какой у него опыт?
  4. Что будет после окончания гарантии?
  5. Есть ли альтернативный сценарий выхода?

Если на эти вопросы вам не могут дать понятных и прозрачных ответов, то риски гораздо выше чем может показаться на первый взгляд..

Главный подвох Бали: не доходность, а конкуренция

Рынок Бали становится конкурентным. Если рядом строятся еще 5 аналогичных комплексов, реальная загрузка может снизиться.

Сегодня выигрывают не просто «виллы у океана», а проекты с концепцией: rooftop, SPA, коворкинг, сервис, сильный бренд.

В DDA Real Estate мы анализируем не только сам проект, но и всю будущую застройку в радиусе 1–2 км. Именно там формируется реальная борьба за арендатора.

Как инвестировать в Бали безопасно и при этом зарабатывать

Несмотря на риски, возможность безопасно зарабатывать на инвестициях в недвижимость Бали есть. В 2026 году разумная стратегия выглядит так:

  • вход на ранней стадии;
  • выбор ликвидной локации;
  • расчет консервативной модели 8–10%;
  • понимание стратегии перепродажи;
  • выбор проекта с сильной концепцией.

Если по итогам анализа базовый сценарий показывает 8–9%, а оптимистичный — 12–14%, это здоровая модель.

Если вам сразу обещают 15% без разбора рисков — это повод насторожиться.

Для кого подходит высокая доходность

Серьезные цифры доходности в 12–15% особенно подходят тем, кто выстраивает последовательную инвестиционную стратегию, а именно:

  • инвесторам, готовым к краткосрочной аренде;
  • тем, кто выбирает проекты на этапе строительства;
  • тем, кто понимает риски и не рассчитывает на «автоматическую гарантию».

Консервативным инвесторам разумнее ориентироваться на 8–10% и капитализацию.

В DDA Real Estate мы помогаем подобрать стратегию под профиль клиента — от стабильного дохода до более агрессивной модели.

Если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость на Бали и хотите понять, где действительно возможны 10–15%, а где маркетинг опережает реальность, обратитесь в DDA Real Estate. Мы разберем проекты по цифрам, покажем консервативный сценарий и поможем выбрать актив, который будет работать, а не только красиво продаваться.

Оставить заявку

Нажимая «Отправить заявку», Вы соглашаетесь, что REALTING и специалисты по недвижимости могут связаться с Вами по любому из указанных каналов. Вы не обязаны соглашаться на покупку какой-либо собственности, товаров или услуг. Для более подробной информации читайте Правила пользования.