Азорские острова: путеводитель для туристов и инвесторов

Азорские острова — это автономный регион Португалии в Атлантике. Туристический поток сюда направился сравнительно поздно, только после либерализации авиационного рынка в 2015 году, когда произошло снятие ограничений на количество рейсов и введено свободное ценообразование для авиаперевозчиков ЕС.

Уже к 2022 году регион вышел на более чем 1 млн туристов ежегодно, из которых около 60% приходилось именно на иностранцев. В 2025 году рынок вышел из стадии разгона и устоялся как стабильная система с сезонными колебаниями цен.

В нашем материале мы разберемся, чем привлекательны Азорские острова для туристов, а также рассмотрим состояние местного рынка недвижимости.

Несколько слов про Азорские острова

Азорские острова отличаются от других регионов Португалии своим расположением. Они находятся на расстоянии 1500 км от Лиссабона. В архипелаг входит 9 островов, и все они возникли на месте стыка литосферных плит, то есть имеют вулканическое происхождение. Благодаря этому на островах сформировался интересный ландшафт, включающий:

• кратерные котловины, часть из которых после заполнения водой превратилась в озера;
• лавовые поля, которые сформировали обрывистые базальтовые берега на побережье;
• термальные источники;
• резкие перепады высот на очень небольшой площади суши.

Самая высокая точка всей Португалии — это вулкан Пику. Его высота составляет 2351 м над уровнем моря. Он считается действующим вулканом, но последнее извержение было датировано 1720 годом.

Климат здесь океанический и влажный. Как таковой сезонности нет, и температура держится на средних значениях в 19–22 °C. Экстремальная жара приходит на острова очень редко, но даже если такое и происходит, то столбик термометра не поднимается выше +30 °C. Но купаться в океане стоит только летом, когда он прогревается до 22–24 °C. Зимой же средняя температура воды держится в пределах +17 °C.

Как уже отмечалось, архипелаг включает 9 островов. Они условно разделены на Восточную (Сан-Мигел, Санта-Мария), Центральную (Фаял, Пику, Грасиоза, Сан-Жоржи, Терсейра) и Западную (Флориш, Корву) части, и между ними приличное расстояние. Путь от острова до острова, если они в разных группах, может составить до 6 часов на пароме или 1 час на самолете. Разберем каждый остров по отдельности:  

• Сан-Мигел (São Miguel). Самый крупный остров архипелага, на котором находится столица региона — Понта-Делгада (Ponta Delgada). Его главными символами являются кратерные озера района Сете-Сидадеш (Sete Cidades) и геотермальная зона Фурнаш (Furnas) с горячими источниками. Туристов тут больше всего.
• Санта-Мария (Santa Maria). Более спокойный остров для тех, кто уже был на Сан-Мигеле и хочет найти место потише.
• Терсейра (Terceira). Второй по значимости остров с историческим центром в Ангра-ду-Эроишму (Angra do Heroísmo). Это остров с более выраженной городской жизнью, и туристическая привлекательность сконцентрирована вокруг культурного наследия, а не природы.
• Пику (Pico). Остров с одноименным вулканом. На его склонах расположены виноградники, а у подножия — винодельни. Туризм часто строится вокруг трекинга на вулкан и дегустаций вин.
• Фаял (Faial). Остров-порт и главная точка яхтенного спорта на архипелаге. Его часто проезжают транзитом на другие острова.
• Сан-Жоржи (São Jorge). Остров со своеобразным ландшафтом, на котором встречаются резкие обрывы и так называемые фажаны (fajãs), плоские прибрежные террасы у подножия утесов.
• Грасиоза (Graciosa). Остров часто описывают как спокойное место с сельским укладом жизни. Ключевая природная тема — вулканические формы рельефа и пещеры, но для туризма этого мало, поэтому поток посетителей невелик.

Завершает список островов Флореш (Flores) и Корву (Corvo). Ландшафт на них обычный по меркам Азор, поэтому массовый турист редко обращает на них внимание. Чуть чаще посещают Корву, так как он носит титул самого маленького острова архипелага, но задерживаются на нем редко.

Туристическая привлекательность Азорских островов

Азоры особенно интересны как направление природного туризма. Сюда не летят за пляжным отдыхом — его и так хватает как в самой Португалии, так и в соседней Испании. На острова же едут те, кому интересны:

• трекинг по природным тропам;
• наблюдение за китами и дельфинами;
• геотермальные зоны;
• озера, водопады, утесы, горы, вулканы и, конечно, океан.

Средний турист на Азорах проводит больше времени в движении, чем в номере отеля или увеселительных заведениях. Поэтому основная аудитория острова — это туристы 30–55 лет, пары, небольшие группы, индивидуальные путешественники. Семьями путешествуют реже, так как для детей на островах практически ничего нет.

Сезонность на Азорах есть, но выражена она слабо:

• Высокий сезон: май – сентябрь. Максимальный турпоток и наиболее благоприятная погода.
• Межсезонье: апрель и октябрь. Баланс погоды и загруженности.
• Низкий сезон: ноябрь – март. Туристов гораздо меньше, а погода капризничает.

Туристический спрос распределен неравномерно, и больше всего его приходится на Сан-Мигел (São Miguel). Сюда же идет большинство рейсов с материка. Остальная часть приходится на Терсейра (Terceira), Пику (Pico) и Фаял (Faial), на которые туристы приезжают на несколько дней. Остальные острова скорее нишевые и работают на очень узкий туристический сегмент.

Рынок недвижимости Азорских островов

Рынок недвижимости Азорских островов структурно вторичный: на него приходится порядка 80–85% от всех сделок на архипелаге. Новое строительство ограничивает:

• малый объем девелоперских проектов;
• сложный рельеф;
• низкая плотность населения вне ключевых городов.

На малых островах — Грасиоза, Сан-Жоржи, Флореш и Корву — первичный рынок фактически отсутствует, но есть единичные частные проекты. Также набирает обороты реконструкция старых домов.

На Сан-Мигел и Терсейра в основном строят небольшие многоквартирные дома в 2–4 этажа и на 6–20 квартир. Типовой формат квартир — T1–T2 (1–2 спальни) с площадью 60–100 м². В прибрежных зонах Сан-Мигела также возводят индивидуальные дома и дуплексы на 1–2 семьи.

Средние цены на недвижимость Азорских островов:

Цены на Флореш, Грасиоза и Корву ориентировочные, так как из-за недостатка предложения среднюю цену определить сложно.

Для инвестора и покупателя второго дома важнее не остров целиком, а конкретные города, где находится топ предложения и спроса. Сейчас таким является Сан-Мигел и его муниципалитеты.

Стоимость недвижимости в муниципалитетах Сан-Мигела:

Самая высокая ликвидность и заполняемость арендных объектов в Понта-Делгада. В Терсейра наиболее популярный город для инвестиций — это Ангра-ду-Эроишму (Angra do Heroísmo, Терсейра). Там цифры средней стоимости за квадратный метр составляют порядка 1565 €/м². Последним из тройки лидеров идет остров Фаял и его центральный город Орта (Horta) с ценой в 1537 €/м².

Наиболее востребованные объекты: 

• Квартиры в городах. Самый ликвидный сегмент, который покупают для сдачи в долгосрочную аренду или для постоянного проживания.
• Дома у океана. Такая недвижимость особенно востребована среди иностранцев. Ликвидность ниже, чем у квартир, а цены сильно зависят от локации и состояния объекта.

Земельные участки приобретают редко, потому как далеко не каждый из них пригоден под застройку. Плюс на них действуют ограничения по муниципальному плану и они требуют наличия четкого права собственности.

Средняя цена аренды за ночь:

Если покупать недвижимость для сдачи в аренду, важно знать, что для этого нужна регистрация в муниципалитете. В отдельных муниципалитетах действуют ограничения на выдачу новых лицензий.

Ставки долгосрочной аренды на Азорских островах:

После всех вычетов чистая доходность по долгосрочной аренде чаще всего составляет 4–5% в год, но на малых островах простои уменьшают этот показатель до 2–4%.

Правовые аспекты покупки недвижимости на Азорских островах

С юридической точки зрения покупка недвижимости на Азорах не отличается от остальной Португалии: иностранцы могут свободно покупать недвижимость без ограничений по гражданству или статусу резидентства.

Для сделки потребуется:

• налоговый номер в Португалии (NIF);
• банковский счет в португальском банке;
• удостоверение личности или паспорт.

При покупке обязательно нужно проверить юридическую чистоту объекта:

• зарегистрирован ли объект в земельном реестре;
• совпадают ли фактические параметры с документами;
• нет ли обременений.

Если все хорошо, то стороны заключают предварительный договор (CPCV). В нем фиксируется цена, сроки, размер первоначального взноса и условия расторжения. Правовую часть сделки заверяет нотариус, после чего право собственности регистрируется в государственном реестре. На Азорах из-за удаленности отдельных островов часть процедур часто делают через доверенное лицо.

Сопутствующие расходы идентичны общепортугальским. Основным является налог на передачу недвижимости IMT:

На материке максимальная ставка 10%, на Азорах — 8% из-за того, что в районе действует льготный режим со скидкой в 20%. Плюс для основного жилья пороги налога выше:

Далее уплачивается гербовый сбор (Imposto do Selo) в размере 0,8% от стоимости сделки. Он взимается всегда, и региональных скидок на него не предоставляют.

Остальные налоги и сборы:

• Ежегодный налог на владение IMI. Уплачивается ежегодно, а ставка устанавливается муниципалитетом в диапазоне 0,3–0,45% для городской недвижимости и 0,8% для сельской.
• Налог на арендный доход. Базовая ставка составляет 28% с чистого дохода.
• Налоги при продаже. Если объект продается дороже цены покупки, то 50% прироста капитала включается в налогооблагаемую базу и облагается по ставке в 28% для нерезидентов.