Сервитут — это установленное законом ограничение прав собственности, позволяющее использовать чужой участок для конкретных целей. Проще говоря, это право ограниченного пользования чужим земельным участком.

В России сервитут регулируется Гражданским и Земельным кодексами. Сервитут земельного участка устанавливается, когда без него невозможно организовать:

  • проход или проезд;
  • подключение к инженерным сетям;
  • эксплуатацию линейных объектов (дорог, трубопроводов, ЛЭП).

Важно: сервитут не лишает собственника права владеть и распоряжаться землей. Но он обременяет участок, и собственник вправе требовать соразмерную плату за сервитут.

Содержание:

  1. Частный vs публичный сервитут: в чем разница на практике
  2. Как суды определяют допустимость сервитута

Частный vs публичный сервитут: в чем разница на практике

В российском праве выделяют частный сервитут и публичный сервитут. Разница — в основаниях и порядке установления.

Критерий

Частный сервитут

Публичный сервитут

Кто устанавливает

Стороны по соглашению; при споре — суд.

Орган госвласти/МСУ нормативным актом.

Юридическое основание

Ст. 274 ГК РФ; соглашение/решение суда.

Ст. 23 ЗК РФ; решение органа власти.

Где фиксируется 

Регистрация сервитута в ЕГРН как обременения.

Внесение сведений в реестр границ (границы, цель, срок, реквизиты решения).

Экономика

Как правило, платный (соразмерная плата собственнику).

Может быть безвозмездным в целях, определенных законом; компенсационные механизмы — по спецнормам.

Типичные цели

Проход/проезд, подключение и эксплуатация сетей, иные индивидуальные нужды.

Доступ к объектам инфраструктуры, охрана, оборона, иные публичные нужды.

Таким образом, частный сервитут чаще связан с нуждами конкретных лиц (например, проход к дому через соседний участок), а публичный сервитут — с интересами государства или общества (доступ к дорогам, трубопроводам, охраняемым зонам).

Как суды определяют допустимость сервитута

Судебная практика по сервитутам показывает три ключевых фильтра:

  • Нет альтернативы. Сервитут устанавливается, если невозможно иначе достичь цели (например, подключить дом к электросети).
  • Минимальное обременение. Суд выбирает трассировку и режим, которые наименее ограничивают собственника.
  • Сохранение использования. Условия не должны лишать владельца участка возможности использовать землю по разрешенному виду.

При определении размера платы за сервитут суды ориентируются на площадь, срок, интенсивность пользования. Возможны как единовременные, так и периодические платежи с возможностью пересмотра.