Лучшие города Испании для заработка на аренде: топ-5 с доходностью 8%
Рынок жилой аренды в Испании в 2024–2025 годах показывал активный рост, и такая тенденция сохранится в 2026. По данным профильных аналитических платформ, средняя валовая доходность аренды жилой недвижимости по стране находится в диапазоне 6–7% годовых.
Испанию чаще других стран Европы выбирают для инвестирования в недвижимость с целью получения дохода от аренды именно из-за высокого процента, который в отдельных локациях превышает 7,5–8%, тогда как в Центральной Европе держится на уровне от 3% до 5%.
В нашем материале мы расскажем, какие города Испании показывают самые высокие цифры доходности.
Лучшие города Испании по доходности аренды жилья
Для составления списка мы опирались на показатель валовой доходности аренды (gross rental yield) — это базовая метрика, применяемая в аналитике жилых рынков Европы. Именно этот показатель позволяет сравнивать города с разным уровнем цен и арендных ставок в единой логике.
Валовая доходность рассчитывается как отношение потенциального годового арендного дохода к средней цене покупки жилья. Таким образом мы сможем не просто сравнить проценты, но также учесть в потенциальной прибыли стоимость самой покупки объекта.
Таким образом рейтинг лучших городов строится на одной простой логике: где арендная ставка высока относительно цены покупки, там и выше валовая доходность (gross yield).
Мурсия
Мурсия расположена на юго-востоке Испании и является столицей одноименного автономного сообщества. Город привлекает не так много туристов и прежде всего функционирует как административный, образовательный и экономический центр региона.
В 2024–2025 годах средняя цена покупки жилья на вторичном рынке в Мурсии находилась в диапазоне 1400–1900 €/м². Средняя ставка долгосрочной аренды в городе составляет около 9,0–9,5 €/м² в месяц, рынок ориентирован преимущественно на долгосрочный сегмент.
Во II квартале 2025 года валовая доходность аренды жилья в Мурсии составила 8,0% годовых, что является наивысшим показателем в стране среди столиц провинций.
Хаэн
Хаэн также является столицей одноименной провинции во внутренней части автономного сообщества Андалусия. Город находится далеко от побережья, а потому туристов тут немного, и рынок ориентирован преимущественно на внутренний спрос.
Средняя цена жилья на вторичном рынке в Хаэне в 2024–2025 годах находилась в диапазоне 1400–1600 €/м². Для сравнения средний показатель по Испании в тот же период превышал 2000 €/м², а в крупных агломерациях был в 3–4 раза выше. Средняя ставка долгосрочной аренды в Хаэне составляет порядка 8,0–8,2 €/м² в месяц.
Во II квартале 2025 года валовая доходность аренды жилья в Хаэне составила 7,6% годовых, что существенно превышает средний показатель по стране в 7,2%.
Сеговия
Сеговия расположена в автономном сообществе Кастилия-и-Леон, примерно в 90 км к северо-западу от Мадрида. Время в пути до столицы составляет около 30 минут на скоростном поезде AVE и 1–1,5 часа автомобильным транспортом. Благодаря этому местная недвижимость пользуется спросом у арендаторов, которые работают в столице.
Средняя цена покупки жилья в Сеговии составляет диапазоне 1700–2400 €/м², но можно найти объекты и за 1400–1550 €/м. Это выше, чем в ряде внутренних провинциальных столиц, но при этом в 2–2,5 раза ниже, чем средние цены в Мадриде.
По оценкам экспертов, Сеговия входит в тройку лидеров с показателем валовой доходности аренды жилья в 7,6% годовых при средней ставке долгосрочной аренды в 11–13 €/м² в месяц.
Самора
Самора расположена в автономном сообществе Кастилия-и-Леон, на северо-западе центральной Испании, недалеко от границы с Португалией. Город является административным центром провинции и выполняет функции локального регионального узла.
Самора относится к числу городов с одними из самых низких цен на жилье среди столиц провинций Испании: средняя стоимость покупки на вторичном рынке находилась в диапазоне 1170–1230 €/м². Средняя ставка долгосрочной аренды в Саморе составляет около 8,4–9,0 €/м² в месяц.
Валовая доходность аренды жилья в Саморе составила также 7,6% годовых, что сопоставимо с показателями Хаэна и Сеговии, но с более низким порогом выхода на рынок.
Уэльва
Уэльва расположена на юго-западе Испании, в автономном сообществе Андалусия, недалеко от границы с Португалией и Атлантического побережья. Город является столицей одноименной провинции и центром региона.
В 2024–2025 годах средняя цена покупки жилья на вторичном рынке в Уэльве находилась в диапазоне 1250–1550 €/м². Средняя ставка долгосрочной аренды составляет порядка 8,0–8,5 €/м² в месяц. Спрос на аренду формируется преимущественно за счет:
- работников портовой и химической промышленности;
- сферы логистики и услуг;
- административного сектора.
Несмотря на то, что рынок ориентирован на долгосрочную аренду, в высокий туристический сезон, средние цены также растут. Особенно это заметно на цифрах аренды, которые могут доходить до 10,5–11 €/м² в месяц. Тем не менее валовая доходность сохраняется на уровне 7,6% годовых.
Города с высокой доходностью, не вошедшие в первую пятерку
Помимо лидеров рейтинга, за II квартал 2025 года выделяется еще несколько городов, где валовая доходность аренды остается выше или сопоставима со средним уровнем по стране.
Топ 6–10 по валовой доходности аренды жилья в Испании:
|
Город |
Средняя цена покупки, €/м² |
Средняя аренда, €/м² в месяц |
Валовая доходность |
|
Альбасете |
1600–1800 |
8,5–9,0 |
6,2–6,5% |
|
Сьюдад-Реаль |
1400–1500 |
7,5–8,5 |
6,8–7,3% |
|
Самора |
1150–1250 |
8,4–9,0 |
7,0–8,0% |
|
Кастельон-де-ла-Плана |
1500–1650 |
8,3–8,8 |
6,2–6,6% |
|
Паленсия |
1700–1900 |
8,0–9,0 |
5,5–6,3% |
Ценовой фактор по-прежнему остается ключевым: города из второй группы рейтинга характеризуются ценами покупки в 1200–1700 €/м², что все еще на 30–50% ниже среднего уровня по Испании.
Почему Мадрид и Барселона не входят в число лидеров
Несмотря на то что Мадрид и Барселона остаются самыми ликвидными и востребованными рынками жилья в Испании, с точки зрения валовой доходности аренды они существенно уступают региональным столицам.
Главная причина кроется в дисбалансе между ценой покупки и арендными ставками. В 2024–2025 годах средняя цена жилья в этих городах составила 4200–5500 €/м² в Мадриде, и 4500–5000 €/м² в Барселоне.
При этом средние ставки долгосрочной аренды составляли:
- 22–23 €/м² в месяц в Мадриде,
- 23–24 €/м² в месяц в Барселоне.
При таких значениях арендный доход в абсолютных значениях не компенсирует высокую стоимость входа, в результате чего валовая доходность в обоих городах удерживается на уровне 4–5% годовых. Для достижения хотя бы среднего показателя по стране в 7,2% ставки должны были быть минимум на 30–50% выше.
При этом инвесторы все равно продолжают покупать недвижимость в основных городах Испании потому что:
- объекты в них максимально ликвидны и не простаивают;
- жилье здесь больше подходит как финансовый актив;
- здесь больше рынок, а значит выбор объектов и количество потенциальных арендаторов.
Часто задаваемые вопросы
Какие города Испании самые выгодные для покупки жилья под аренду?
С точки зрения валовой доходности лидируют не крупнейшие мегаполисы, а региональные столицы. Среди них лидирует Мурсия с около 8,0% валовой доходности. Хаэн, Сеговия, Самора и Уэльва находятся в топ-5 с общим показателем в 7,6%.
Какая реальная доходность аренды недвижимости в Испании?
В 2024–2025 годах средняя валовая доходность аренды жилья по Испании составляет около 7,0–7,2% годовых, однако фактические показатели зависят от города и сегмента рынка:
- 4–5% — Мадрид и Барселона;
- 6–7% — большинство средних городов;
- 7,5–8% — лидеры рейтингов доходности.
После учета налогов, расходов на содержание недвижимости и вычета из-за возможного простоя чистая доходность, как правило, снижается на 1,5–3 процентных пункта.
Какая доходность аренды в Мадриде и Барселоне?
Несмотря на высокий спрос на аренду, доходность в крупнейших городах ограничена высокой стоимостью покупки жилья: в Мадриде это 4200–5500 €/м², а в Барселоне 4500–5000 €/м².
При арендных ставках 22–24 €/м² в месяц валовая доходность держится на уровне 4–5% годовых, что на 30–50% ниже среднего значения по стране в 7,2%. Тем не менее эти рынки все равно пользуются большим спросом за счет высокой ликвидности и большего количества объектов.
Автор
