Аналитика рынка жилой недвижимости Италии. Результативные 2021 и 2022 годы и спад в 2023 году

На итальянском рынке жилой недвижимости в последние несколько лет происходили события, которые, в целом, характерны и для других стран-участниц Европейского союза и Еврозоны. В 2021 и 2022 году низкие процентные ставки по кредитам на жилье и подъем экономик стран после пандемии привели к тому, что рынок жилья в странах ЕС продемонстрировал рост количества сделок и повышение цен. 

Однако в 2023 году ситуация изменилась. Рост инфляции привел к тому, что Европейский центральный Банк начал повышать базовую ставку с середины 2022 года — в совокупности с растущими ценами на жилье и общей экономической неопределенностью это привело к падению спроса и активности на рынке. Рассмотрим, какие результаты показывает рынок жилья Италии в 2024 году.

Результаты предыдущих лет и 2024 года

Итальянский рынок жилой недвижимости показывал высокий уровень активности и спроса в 2021 и 2022 году. Согласно данным Агентства по доходам Италии (Agenzia delle Entrate), в 2021 году было зарегистрировано 748,762 сделки купли-продажи с жилой недвижимостью, а в 2022 году 784,680 сделок. Причинами высокой активности стали низкие процентные ставки по кредитам на жилье и подъем экономики после пандемии.

В свою очередь 2023 год показал заметное снижение активности на рынке. По итогам 2023 года было зарегистрировано 709,591 сделка, что на 9.6% ниже, чем в 2022 году. Снижение активности было вызвано ростом стоимости заемных средств, который начался в середине 2022 года, а также повышением цен на недвижимость.

Актуальные данные Агентства по доходам Италии демонстрируют, что активность на рынке жилья во 2-м квартале 2024 года незначительно выросла по отношению к аналогичному периоду прошлого года: во 2-м квартале 2024 года на рынке жилой недвижимости Италии было зарегистрировано 186,324 сделки купли-продажи жилой недвижимости. Второй квартал 2024 года показывает рост на 20.4% по отношению к 1-му кварталу 2024 года и рост на 1.2% по отношению ко 2-му кварталу 2023 года.

Всего за 1-е полугодие этого года на рынке жилья Италии было зарегистрировано 341,094 сделки с жилой недвижимостью — это на 4.9% меньше, чем во 2-м полугодии 2023 года и на 2.8% меньше, чем в 1-м полугодии 2023 года.

Суммарный площадной оборот в сделках купли-продажи с жилой недвижимостью по итогам 2-го квартала 2024 года составил 19.73 миллиона квадратных метров, что на 21.3% больше, чем в 1-м квартале 2024 года и на 1.5% больше, чем во 2-м квартале 2023 года.

По итогам 2-го квартала 2024 года больше всего сделок купли-продажи с жилой недвижимостью зарегистрировано в Северо-Западном регионе Италии — 63,966 сделок. Это составляет 35% от общего числа сделок с жильем в стране. Далее в порядке убывания расположились следующие регионы:

• Центр — 37,775 сделок (20% от всех сделок).
• Северо-Восток — 35,200 сделок (19% от всех сделок).
• Юг — 32,035 сделок (17% от всех сделок).
• Острова — 17,347 сделок (9% от всех сделок).

Структура итальянского рынка

С 1-го квартала 2021 года по 4-й квартал 2023 года доля сделок с новым жильем варьировалась от 7 до 11%. В 1-м квартале 2024 года доля сделок с новым жильем составила 6%, показав снижение на 3 процентных пункта по отношению к 4-му кварталу 2023 года. Во 2-м квартале 2024 года доля нового жилья в сделках купли-продажи сохраняется на уровне прошлого периода. 

Во 2-м квартале 2024 года 177,157 сделок купли-продажи были совершены физическими лицами — это около 95% от общего числа сделок купли-продажи. В среднем ежеквартально 95–96% сделок по покупке жилья совершается физическими лицами.

Доля сделок купли-продажи, совершенных физическими лицами с привлечением ипотечного кредитования во 2-м квартале 2024 года составила 41.4% — это на 2.8 процентных пункта больше, чем в 1-м квартале этого года. 

Здесь стоит отметить следующее: когда процентные ставки по кредитам были на достаточно низком уровне, а это 2021 год и первая половина 2022 года, то доля сделок с привлечением ипотечного кредитования достигала 50% и более. Со второй половины 2022 года, когда ставки по кредитам стали расти, доля сделок с привлечением кредитов стала снижаться, достигнув минимума в 4-м квартале 2023 года, когда доля таких сделок составляла 37%.

Во 2-м квартале 2024 года 71% сделок, совершенных физическими лицами, был по квоте на покупку первого жилья. Такой показатель был зафиксирован впервые за 2 года. До этого доля сделок по квоте на покупку первого дома на протяжении 2 лет не достигала 70%.

Среди крупнейших городов Италии больше всего сделок с жильем традиционно зарегистрировано в Риме — 9456 сделок, что на 22.8% больше, чем в 1-м квартале 2024 года, и на 3.4% больше, чем во 2-м квартале 2023 года. Около половины сделок с жильем в Риме были совершены с привлечением ипотечного кредитования, а доля нового жилья в сделках купли-продажи составила 8.7%.

Ниже представлена сводная таблица данными о количестве сделок купли-продажи жилой недвижимости, доле нового жилья в сделках, доле сделок с привлечением ипотечного кредитования в крупнейших городах Италии по итогам 2-го квартала 2024 года.

Цены жилую недвижимость Италии

По данным Статистической службы Европейского Союза, Италия занимает второе место среди стран ЕС, где индекс цен на жилую недвижимость показывает наименьший рост с 2015 года. По итогам 2-го квартала 2024 года индекс цен на жилую недвижимость в Италии установился на уровне 112 пунктов, что на 3.2% больше, чем в 1-м квартале этого года. Изменение по отношению к 2015 году составляет +12%.

Италию по этому показателю опережает только Финляндия, где индекс цен на жилье с 2015 года прибавил всего несколько пунктов.

По итогам 2-го квартала 2024 года индексы цен на новое и существующее жилье установились на следующем уровне:

1. Индекс цен на существующую жилую недвижимость установился на уровне 108.4 пункта. Квартальный рост составляет 2.9%, годовой — 1.9%.
2. Индекс цен на новое жилье установился на уровне 129.8 пункта. Квартальный рост составил 4.8%, а годовой — 8.1%.

Такие выводы мы сделали на основе данных Национального Института статистики Италии)

Ниже представлены графики изменения индекса цен на существующую и новую жилую недвижимость в зависимости от региона Италии.

Согласно индексу цен на жилую недвижимость, цены на жилье в Италии растут, однако темпы роста гораздо медленнее, чем в других странах Европы. 

Рассмотрим как менялись средние цены предложений продажи жилья в крупнейших городах Италии за последние пять лет по данным листингового портала Idealista.

Крупнейшим итальянским городом с самым дорогим квадратным метром является Милан: здесь по итогам октября 2024 года средняя цена квадратного метра в предложениях продажи жилой недвижимости составила 5031 EUR/кв.м, что на 1.6% больше, чем год назад. 

За Миланом в порядке убывания по цене квадратного метра расположены Венеция, Флоренция, Болонья, Рим, Неаполь, Турин, Геную и Палермо. Рим замыкает пятерку итальянских городов с самым дорогим квадратным метром: средняя цена предложений продажи жилья в столице в октябре 2024 года составила 3061 EUR/кв.м, что на 1.5% больше, чем в октябре 2023 года.

Итальянский рынок жилой недвижимости в последние годы был подвержен тем же изменениям, что и рынки жилья других стран-участниц Европейского Союза и Еврозоны. Но национальные рынки жилья имеют свои отличительные особенности. 

Одной из главных особенностей итальянского рынка жилья является то, что цены на жилье здесь растут намного медленнее, чем в других странах ЕС, уступая лишь Финляндии. Особенностью является и то, что итальянский рынок жилой недвижимости — это рынок именно существующей недвижимости, львиную долю которой занимает старый жилищный фонд. По итогам 2-го квартала 2024 года лишь 6% сделок было совершено с новой жилой недвижимостью, а в таких городах, как Турин, Неаполь, Генуя, Палермо, доля сделок с новым жильем по итогам квартала не превысила и 2%.

Еще рано говорить о том, каким окажется в итоге 2024 год для итальянского рынка жилой недвижимости. Однако учитывая тот факт, что Европейский Центральный Банк снижает процентные ставки по кредитам, а население демонстрирует рост интереса к ипотечным кредитам (о чем свидетельствуют данные за 1-й и 2-й кварталы 2024 года), можно говорить о ситуации, в которой рынок покажет восстановление после отмеченного в 2023 году спада. В свою очередь цены на жилье продолжат умеренный рост.