Краудфандинг недвижимости: как инвестировать от €50 с доходностью до 12%

Существует много способов заработать: можно вложится в акции, облигации, недвижимость или просто положить деньги на накопительный счет. Однако, когда речь заходит о сфере недвижимости, чаще всего нужно обладать немалым первоначальным капиталом для таких инвестиций.

Но есть вариант и для вложения относительно скромных сумм — краудфандинг. Этот механизм позволяет частным лицам финансировать различные проекты, имея на руках всего €50—1000.

В нашей статье мы разберемся, что представляет собой краудфандинг, как он функционирует, и как этот механизм адаптирован для рынков недвижимости разных стран.

Что такое краудфандинг и как он работает

Краудфандинг предполагает долевое участие в инвестиционном процессе с разделением финансового бремени между всеми участниками. То есть если проект предусматривает покупку недвижимости за $300,000, то трем участникам нужно будет вложить по $100,000, а тридцати — по $10,000. Но на платформах количество участников неограниченно — есть лишь четкая конечная сумма, которую требуется набрать, и тогда инвестором может стать и тот, у кого есть $10,000, и тот, у кого имеется лишь $100. Краудфандинг делится на четыре основные модели, каждая из которых имеет свои особенности:

1. Благотворительный краудфандинг. Инвесторы вкладывают средства без ожидания финансовой отдачи в благотворительные или социальные проекты.
2. Вознаградительный краудфандинг. Участники получают нефинансовые вознаграждения в виде доступа к продукту. Часто используется при разработке игр.
3. Долевой краудфандинг (equity crowdfunding). Инвесторы получают долю в компании или проекте и зарабатывают с их прибыли. Эта модель популярна в стартапах и недвижимости.
4. Кредитный краудфандинг (lending crowdfunding). Инвесторы дают средства взаймы, например, для покупки недвижимости для сдачи в аренду, и получают фиксированный процент с доходов от нее.

Связующим звеном между вкладчиком и проектом служат специализированные платформы. Они же проводят проверку инициаторов проекта, публикуют информацию о бизнес-планах, рисках и расчетной доходности, а также обеспечивают юридическую поддержку. В Европе платформы подчиняются директивам ESMA, в США — SEC (JOBS Act 2012), в Италии — Consob.

Краудфандинг недвижимости позволяет частным лицам инвестировать в жилые, коммерческие или туристические объекты с минимальными вложениями. Такой механизм стал популярным способом диверсификации дохода от активов. В ходу две основные модели:

• Долевой (equity). Инвесторы приобретают долю в объекте или компании, владеющей недвижимостью, и получают часть прибыли от аренды или продажи. Пример — Walliance, где инвесторы финансировали строительство жилого комплекса в Милане с доходностью 10%.
• Кредитный (lending). Инвесторы предоставляют заем застройщику и получают фиксированный процент.

Однако стоит учитывать и риски. Застройщик может не выполнить обязательства, и инвесторы попросту потеряют вложенные деньги. Даже на хорошо регулируемом европейском рынке в 2020 году 10% проектов на таких платформах столкнулись с задержками или удержанием выплат. То же касается и финансовых трудностей застройщика: средства могут заморозить или не вернуть, если его признают банкротом. 

Вторым важным фактором риска являются цены на жилье. Понятно, что они всегда растут, но в связи с локальными особенностями стоимость объектов в ЖК может упасть (природные явления, региональная нестабильность).

Краудфандинг недвижимости в разных странах

Краудфандинг недвижимости приобрел глобальную популярность, но в целом основной механизм един для всех с минимальными отличиями в типах проектов, минимальных суммах вложений и уровня доходности.

США

США — это крупнейший и самый строго регулируемый рынок краудфандинга недвижимости. На платформах Fundrise и RealtyMogul можно инвестировать от $1000 в реновацию офисных зданий в Вашингтоне и жилых комплексов в Майами с доходностью 8–12% годовых. RealtyMogul специализируется на коммерческой недвижимости, предлагая долевое участие и кредитные инвестиции. 

Великобритания

В Великобритании краудфандинг недвижимости регулируется Financial Conduct Authority (FCA), а сделки проходят через платформы CrowdProperty и Property Partner. Средняя доходность 7–9% при минимальных вложениях от £500, на Property Partner можно инвестировать и от £100, но тогда платформа взимает дополнительную комиссию в 2–3%. 

Германия

Немецкий рынок краудфандинга регулируется Федеральным управлением финансового надзора Германии. Средняя доходность относительно низкая — 5–8%, а основные платформы Exporo и Seedmatch дают возможность участвовать в проектах при наличии суммы от €500. 

Испания

Лидером Южной Европы является Испания. На ее рынке меньше региональных платформ, но есть разветвленная Housers, оперирующая также в Италии и Португалии. На ней самые низкие пороги первоначальных вложений — от €50, со средней доходностью в 7–10%. Однако согласно закону 5/2015, нужно пройти аккредитацию, иначе нельзя будет вложить больше €3000. Основная ориентация местного рынка — реновация апартаментов для последующей сдачи в аренду. 

Италия

Итальянский рынок краудфандинга недвижимости оперирует на платформах Walliance и Concrete Investing. Стартовая сумма для вложений обычно составляет €500 с доходностью от 6 до 12% годовых на срок от 12–36 месяцев. Однако в 2021 году появилась особая инициатива от ITS Lending по ревитализации небольших деревень (борго) с населением менее 5000 человек. Они предлагали вложить от €100 и получить доход в 6–10% всего за 3–12 месяцев. При этом обещали, что вкладываться можно будет только в реновацию проектов, которые уже кем-то куплены, а значит отдача гарантирована. Но с 2023 года ITS Lending не подает признаков активности.

Актуальные новости рынка недвижимости

Подписаться

Стоит ли участвовать в краудфандинге?

Краудфандинг недвижимости — интересное явление, и главное, чем он привлекает — это доступность. Но с другой стороны, не самая высокая доходность и наличие рисков заставляют сомневаться даже крупных инвесторов в целесообразности подобных вложений.

Преимущества участия в краудфандинге:

• Низкий порог входа. Доступен с вложениями от €50—1000.
• Средняя доходность. Есть возможность получать доход в 6–12% годовых, что несколько выше некоторых банковских депозитов.
• Пассивный доход. После вложения остается только получать проценты без необходимости управления объектом.
• Диверсификация. Вложение в проекты через краудфандинг — это неплохой вариант для диверсификации свободных активов.

Риски и ограничения в краудфандинге:

• Риск дефолта. Застройщик или инициатор проекта может не выполнить обязательства, что приведет к потере средств.
• Низкая ликвидность. Средства часто замораживают на срок действия проекта, и вывести инвестиции до его завершения трудно.
• Уязвимость к колебаниям рынка. Падение цен на недвижимость или рост процентных ставок снижает доходность. В 2022–2023 из-за повышения ставок Европейского центрального банка доходность проектов упала на 2–3% (до 3–4%).
• Риски платформ. Молодые или нишевые платформы вполне могут закрыться, как и ITS Lending в Италии.

В конечном итоге выбор остается за вами, и если вы все же решили инвестировать в краудфандинг, то начать стоит с выбора платформы. Важно не только смотреть на инвестиционный порог и потенциальную доходность, но и на репутацию платформы, наличие регулирования и отзывы инвесторов.

При выборе проекта обратите внимание на:

• Доходность. Завышенные обещания прибыли — повод тщательнее проверить проект. Стандартная доходность редко превышает 6–12%.
• Риски. Оцените репутацию застройщика и его гарантии на получение вами прибыли.
• Четкость плана. У проекта должен быть четкий бизнес-план, со здравыми оценками риска, финансовыми прогнозами и данными о предыдущих проектах.

Инвестировать лучше небольшие суммы в несколько проектов, после чего отслеживать ход проекта через личный кабинет на платформе. Именно там должны публиковаться отчеты о строительстве, аренде или продажах.

Что в итоге?

Краудфандинг — это неоднозначный финансовый инструмент. С одной стороны, есть множество голосов, призывающих вкладывать средства в проект и получать стабильно высокие прибыли. Однако громче всех завлекают либо сами платформы, либо инициаторы проектов на них. На деле доходы в среднем составляют 8% годовых, но процент может упасть, если у владельца проекта возникнут трудности. В случае его банкротства — полная потеря вложенных средств. 

С другой стороны, статистика показывает, что в целом для инвестора краудфандинг выделяется только тем, что минимальный порог для таких вложений ниже. В остальном же это не отличается от стандартного процесса инвестиций в недвижимость. Но в любом случае финальное решение всегда за инвестором.