Лучшие регионы Франции для инвестиций в недвижимость
Французская жилая недвижимость в 2025 году пережила рост популярности после двухлетнего охлаждения рынка, вызванного ростом ставок и падением кредитной доступности. К концу сентября 2024 года объем сделок с жильем на вторичном рынке оценивался примерно в 780,000, а в 2025 году вырос до 892,000 сделок. В 2026-м прогнозируют, что эта цифра и вовсе увеличится до 920,000.
Одним из факторов роста стало то, что во Франции по-прежнему есть инвестиционно привлекательные объекты. В конкретных цифрах на иностранцев приходится всего 3% от всех сделок по стране, но в отдельных регионах доходит и до 10%.
Для лучшего понимания того, куда лучше вложить средства, мы подготовили топ регионов Франции для инвестиций в 2026 году.
Топ регионов Франции для инвестиций в недвижимость
Франция включает в себя 27 регионов, и каждый из них обладает собственными реалиями на рынке недвижимости. При этом единого универсального нет, так как у каждого свои особенности, которые мы и рассмотрели в нашем топе.
Лазурный Берег, Марсель, Альпы (Provence-Alpes-Côte d’Azur, PACA)
PACA представлен сразу двумя рынками. Один — это Лазурный Берег, который привлекает иностранный капитал, и в 2024-м на нерезидентов здесь пришлось порядка 15,490 сделок. Вторым является Марсель, город с населением почти в миллион человек формирует устойчивый внутренний рынок. Отдельный вклад в спрос на аренду вносит Университет Экс–Марсель, в котором учится около 80,000 студентов.
Ключевые цифры по региону:
|
Показатель |
Ницца |
Марсель |
|
Средняя цена покупки |
5000–6500 €/м² |
3000–4000 €/м² |
|
Аренда |
13,6–15,5 €/м² в мес. |
11,2–15,9 €/м² в мес. |
|
Валовая доходность |
~4,5–5,0% |
~5,5–6,0% |
|
Чистая доходность |
~3,2–3,8% |
~4,2–4,8% |
|
Формат жилья для инвестиций |
студия/T1, T2 |
студия/T1, T2 (T3 — выборочно) |
В PACA спрос почти всегда концентрируется вокруг небольших объектов:
- Ницца. T1/студии — 24%, T2 — 32%, T3 — 28%, T4+ — 14%. То есть суммарно студии, однушки и двушки составляют около 56% всего рынка, а значит, именно они обладают наибольшей ликвидностью.
- Марсель. Марсель показывает другие цифры, тут на T1–T2 приходится 35% рынка, что сопоставимо с долей трехкомнатных квартир (33%).
Ликвидность рынка высокая: есть объекты, которые пустуют более 2 лет, но их доля составляет всего 1,6%. Средний срок простоя объекта составляет 1–3 месяца.
Лучшие объекты для инвестиций в регионе PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur)
Агломерация Парижа Иль-де-Франс (Île-de-France)
Иль-де-Франс — это крупнейший по населению регион Франции, где проживает около 12 млн жителей. Именно здесь формируется основной рынок недвижимости в стране.
Рынок аренды подогревается спросом со стороны студентов, так как в регионе находятся основные учебные заведения, в которых обучается порядка 700,000 студентов (треть от всех в стране).
Ключевые преимущества для инвестиций:
- Высокий спрос на аренду от туристов, экспатов и студентов (более 50 млн посетителей в год в Париже), особенно в премиум-сегменте.
- Регион лидирует по выдаче жилых разрешений (16%) и стартам строительства (14%), что обеспечивает предложение. В 2025 году объем инвестиций в недвижимость Франции вырос на 55%, до €4 млрд.
- Потенциал капитализации: квартиры в городах растут на 1–1,3% ежегодно за счет обновления инфраструктуры.
Ключевые цифры по региону:
|
Показатель |
Париж |
Агломерация Парижа |
|
Цена квартиры |
9650 €/м² |
6220 €/м² |
|
Аренда |
26,6 €/м² |
17,7 €/м² |
|
Расчетная валовая доходность |
≈ 3,3% |
≈ 3,4% |
В итоге регион подходит для инвесторов с бюджетом от €300,000, которых интересует более доходная недвижимость в пригородах или объекты-активы в центральных районах.
Окситания, Тулуза и Монпелье
Окситания (Occitanie) — это быстрорастущий регион за счет того, что в нем расположены крупные города с большой студенческой прослойкой. В Тулузе обучается порядка 120,000+ студентов, а в Университете Монпелье еще 50,000+. Для инвестора это означает стабильный спрос на студии/T1–T2, особенно рядом с транспортом и вузами.
Ключевые цифры по региону:
|
Показатель |
Тулуза |
Монпелье |
|
Медианная аренда (рынок, без взносов) |
12,0 €/м²/мес |
13,5 €/м²/мес |
|
Цена покупки (квартиры, “notaires”, ориентир 2025) |
3 170 €/м² |
≈ 3 269 €/м² |
|
Расчетная валовая доходность по медианам |
≈ 4,5% |
≈ 5,0% |
Ключевым ограничением для инвестора остается регулирование арендных ставок, с 1 июля 2022 года здесь действует система «encadrement des loyers», которая ограничивает максимальную допустимую арендную плату по договорам.
Второй существенный фактор — это качество объекта и его энергоэффективность. Объект с низким классом энергоэффективности требует либо существенного дисконта при покупке, либо заранее просчитанного бюджета модернизации; в противном случае номинальная валовая доходность сильно упадет.
О-де-Франс (Hauts-de-France)
О-де-Франс — это северный регион Франции с населением около 6 млн человек. Экономическим центром выступает агломерация Лилль. Тут сосредоточены логистические, образовательные и технологические хабы.
В 2025 году рынок недвижимости здесь вырос на 8% по сравнению с 2023-м. Основным фактором стала урбанизация и строительство новых энергоэффективных объектов.
Лучшие объекты для инвестиций в О-де-Франс
Ключевые преимущества для инвестиций:
- Высокий спрос на аренду от студентов, экспатов и бизнес-путешественников.
- Муниципальные власти выдают гранты на реновацию ветхого жилья и предоставляют налоговые льготы тем, кто покупает жилье для сдачи в аренду.
- Потенциал капитализации. Окупаемость в 27.9 лет в среднем; высокие доходы с аренды в доступных районах.
Данные по ценам и доходности:
|
Показатель |
Значение |
|
Средняя цена за м² в Лилле (квартиры/дома) |
€3920. |
|
Средняя цена продажи (объекты) |
€231,000. |
|
Средняя аренда (месяц) |
€690 (1 спальня €570, 2 спальни €800, 3 спальни €1000, 4+ €1090). |
|
Доходность от аренды (gross) |
5,24% в среднем (до 6.38% в топ-районах). |
|
Ожидаемый рост цен |
+0–3%. |
|
Окупаемость |
27 лет. |
В Лилле есть измеримые сигналы превышения спроса над предложением в сегменте жилья. Если спрос вырос примерно на 20% за год, то предложение всего на +3%. Это повышает ликвидность недвижимости и сокращает срок поиска арендатора.
Регион Гранд-Эст
Регион Гранд-Эст расположен на северо-востоке Франции на стыке Германии, Бельгии, Люксембурга и Швейцарии. Рынок недвижимости региона в значительной степени сконцентрирован в нескольких городских агломерациях, ключевая из которых — Страсбург.
Численность населения агломерации Страсбурга составляет чуть больше полумиллиона человек, население растет, а иностранных инвестиций немного. Для рынка это означает наличие значительной доли домохозяйств, ориентированных на аренду и устойчивый спрос на квартиры малой и средней площади.
Ключевые цифры по региону:
|
Показатель |
Значения |
|
Медианная арендная ставка |
11,1 €/м² в мес. |
|
Максимальная медиана по зонам |
до 12,8 €/м² в мес. |
|
Медианная цена покупки (квартиры, вторичный рынок) |
3400 €/м² |
|
Изменение цен г/г |
−2,3% |
|
Валовая доходность (по медианам) |
≈ 3,9% |
Близость к границам Евросоюза дает возможность сдавать жилье в аренду тем, кто работает в соседних странах ЕС. Эти арендаторы увеличивают спрос на 10–15% и зачастую готовы приобрести объект даже с наценкой до 15%.
Лучшие объекты для инвестиций в регионе Гранд-Эст
Пеи-де-ла-Луар (Pays de la Loire)
Рынок недвижимости Пеи-де-ла-Луар сосредоточен в городах Нант и Анже. Нант — это крупнейший город региона с населением всей агломерации в 700 тысяч человек, здесь основной спрос идет со стороны домохозяйств. В Анже существенную роль в структуре спроса играет университетский сектор: в 2024–2025 учебном году в Университете Анже обучалось 30,000 студентов.
Ключевые цифры по региону:
|
Показатель |
Значение |
|
Средняя цена квартиры |
3544–3790 €/м² |
|
Средняя цена дома |
4111–4690 €/м² |
|
Цена в других городах |
Около 2130 €/м² |
|
Доходность от аренды |
4–5% |
Цены на дома в периферии корректируются вниз на 3-5%, потому что покупатели предпочитают городские объекты с лучшей инфраструктурой, что увеличивает время продажи на 1–2 месяца. Ограниченное строительство новостроек создает дефицит на 10-15% в растущих зонах, потенциально поднимая цены, но и повышая конкуренцию за аренду, если спрос превысит предложение.
Часто задаваемые вопросы об инвестициях в районы Франции
Какие регионы Франции самые выгодные для инвестиций в недвижимость в 2026 году?
Если смотреть на цифры, а не на репутацию, то самые выгодные регионы — это те, где цена покупки ниже. В 2026 году к таким регионам относятся:
- Окситания — города Тулуза и Монпелье. Валовая доходность по типовым квартирам обычно около 4,5–5,0%.
- О-де-Франс — прежде всего Лилль. Схожие цифры по доходности при более низкой цене входа, чем в столице.
- Гранд-Эст — Страсбург. Доходность ближе к 4,0–4,5% при стабильном спросе на аренду.
- Прованс — Альпы — Лазурный Берег — здесь сильная разница внутри региона: Ницца ближе к 4,5%, Марсель чаще 5,5% и выше.
Иль-де-Франс (Парижский регион) обычно выбирают не ради максимальной доходности. Это рынок ликвидности. За последний год цены в столичном регионе снижались быстрее, чем в остальной Франции.
Где во Франции самая высокая доходность от аренды недвижимости?
Самая высокая доходность чаще всего получается не в целом по городу. По средним значениям в крупных городах в 2025 году:
- Марсель — около 5,5% в среднем, студии часто выше 6%.
- Нант — около 5,0%.
- Монпелье — около 4,7–4,8%, студии нередко 6% и выше.
- Тулуза — около 4,6%, студии около 5,5%.
- Париж — средняя цифра около 5%, но это сильно зависит от округа; в реальности чистая доходность ниже из-за расходов.
Средняя валовая доходность по Франции в конце 2025 года — примерно 4,8%.
Стоит ли инвестировать в недвижимость Франции в 2025 году?
Инвестиции имеют смысл там, где аренда покрывает экономику сделки и объект соответствует требованиям по энергоэффективности. Что важно учитывать:
- Рынок сделок в 2025-2026 годах начал восстанавливаться после спада 2023–2024 годов.
- Цены ведут себя по-разному в зависимости от города: где-то растут, где-то стоят на месте или снижаются.
- С 1 января 2025 года нельзя сдавать в аренду жилье с самым низким классом энергоэффективности по новым или продленным договорам. Это напрямую влияет на выбор объекта и бюджет ремонта.
В каких регионах Франции лучше покупать недвижимость иностранцу для инвестиций?
В целом доля иностранных покупателей во Франции небольшая — около 2% всех сделок. Но есть регионы, где иностранцы играют заметную роль:
- Прованс — Альпы — Лазурный Берег, особенно департамент Приморские Альпы (Ницца и окрестности). В отдельных зонах иностранцы составляют более 10% покупателей.
- Иль-де-Франс (Париж) — самый понятный и ликвидный рынок для иностранца, но доходность обычно ниже, чем в регионах.
- Если цель — именно аренда, а не сохранение капитала, то иностранцам часто проще начинать в Окситании (Тулуза, Монпелье), Гранд-Эст (Страсбург) или О-де-Франс (Лилль).
Иностранцы могут свободно покупать недвижимость во Франции. Сделка оформляется через нотариуса, сначала подписывается предварительный договор купли-продажи, затем основной нотариальный акт.
Автор
