Недвижимость в Армении: обзор рынка, актуальные цены и перспективы

Армения сегодня — это один из самых быстрорастущих рынков недвижимости на постсоветском пространстве. Несмотря на это, она остается «скрытой жемчужиной» для многих европейских и азиатских инвесторов.

К 2026 году рынок показывает стабильность: его объем достигает $1,25 млрд, а количество сделок обновляет исторические максимумы. В этой статье мы рассмотрим, как работает экономика недвижимости в Армении, где искать прибыльные объекты и какие риски могут возникнуть.

Текущее состояние рынка и ключевые показатели

Рынок пережил фазу взрывного роста и перешел к стабильному развитию.

Капитализация: с 2018 года рынок значительно вырос — с $880,4 млн до прогнозируемых $1,249,3 млн к 2026 году (+4,3% среднегодового роста). Это подтверждает устойчивый тренд долгосрочного развития.

Макроэкономика: ВВП растет на 5,7–6%, а инфляция стабилизировалась на уровне 3,1–3,3%. Это создает благоприятные условия для долгосрочных инвестиций. Стабильность основных экономических показателей позволяет инвесторам планировать на 5–10 лет вперед.

География цен: Ереван vs Регионы

На столицу приходится почти 28% всех операций в стране. Цены варьируются от $590 до $2342 за кв. м в зависимости от района и удаленности от центра.

Характеристика рынка: премиум-сегмент (Кентрон) стабилен, деловые районы (Арабкир) активно развиваются, а периферийные районы (Нубарашен, Канакер-Зейтун) показывают наиболее высокие темпы роста в процентном выражении, что привлекает застройщиков новостроек.

Региональные города и туристические кластеры

Региональные города демонстрируют более высокие темпы роста по сравнению со столицей благодаря развитию инфраструктуры и промышленности:

• Абовян: +15,5% (активное развитие промышленных зон, недавно открылась фабрика по обработке алмазов).
• Ванадзор: +11,5% (возрождение экономической активности в промышленном центре).
• Туристические центры (Дилижан, Джермук, Севан, Горис): рост цен более 20% в 2024 году благодаря программе Всемирного банка на $100 млн, направленной на модернизацию инфраструктуры семи туристических кластеров.

Туристические регионы привлекают инвесторов, которые ищут выгоду от сезонной аренды курортного жилья. Однако для успешного роста им нужно более активное управление.

Куда инвестировать?

Жилая недвижимость — самый востребованный сегмент рынка. Стабильный спрос обеспечивают государственные программы субсидирования ипотеки, такие как «Доступное жилье», а также городские жители, репатрианты и иностранные резиденты.

Коммерческий сектор растет благодаря развитию IT-индустрии и международного бизнеса. Ереван становится IT-хабом с офисами мировых компаний. Арендные ставки в центре составляют $15–25 за кв. м в месяц.

Промышленная недвижимость обладает наибольшим потенциалом роста. Из-за нехватки качественных площадей и открытия новых заводов спрос значительно превышает предложение. Рекомендуется для опытных инвесторов с горизонтом 7–10 лет.

Земля привлекательна в туристических зонах и для промышленного развития. Важно: иностранцы могут владеть землей только через армянскую компанию или долгосрочную аренду. Прямое владение землей для иностранцев запрещено Земельным кодексом Армении.

Доходность от аренды

Инвестиции в аренду недвижимости в Армении остаются более выгодными, чем во многих европейских столицах.

В Ереване годовая доходность от аренды составляет 5–8%. Спрос на квартиры в центре города (Кентрон и Арабкир) поддерживают IT-специалисты, студенты и репатрианты, которые предпочитают краткосрочную аренду. Интернет-платформы создают дополнительные возможности для получения дохода от краткосрочной аренды.

В курортных регионах доходность выше и достигает 7–8% и более в сезон. Однако такие инвестиции требуют профессионального управления: нужно учитывать сезонность, заниматься уборкой и ремонтом, а также разбираться в местном туристическом календаре. Основной сезон спроса — с мая по октябрь.

Налоговая база и условия ипотеки

С 2026 года Армения переходит на расчет налога с рыночной стоимости недвижимости, отказавшись от кадастровой оценки. В 2025 году налог составлял 75% от полной ставки, а с 2026 года — 100%.

Ставки налога варьируются от 0,05% до 1,5%, в зависимости от типа имущества и его назначения. Платежи производятся ежегодно.

Точные расчеты налога на прибыль при продаже недвижимости для нерезидентов зависят от срока владения и типа собственности. Для уточнения деталей рекомендуется обратиться в налоговые органы или к местному налоговому консультанту перед покупкой.

Программа возврата подоходного налога на ипотеку

В 2025 году произошли изменения в программе возврата подоходного налога:

• В Ереване программа больше не действует для ипотек, заключенных после 1 января 2025 года. Она распространяется только на договоры, подписанные до этой даты.
• В других регионах (за исключением приграничных) программа действует до 1 января 2027 года.
• Полностью программа будет завершена 1 января 2029 года.

Если вы планируете воспользоваться налоговым вычетом, в Ереване это уже невозможно. Для покупателей из регионов срок подачи заявок истекает в январе 2027 года.

Финансирование

Ипотечные ставки в драмах варьируются от 6,8% до 13%, в зависимости от банка, срока кредита и суммы. Нерезиденты могут воспользоваться специальными программами, например, в Ardshinbank, с процентными ставками от 9,5%. Для иностранцев требуется нотариальный перевод документов и подтверждение дохода по международным стандартам.

Рекомендуемые банки для иностранных граждан:

• Ardshinbank (ставка 9,5% для нерезидентов).
• Ameria Bank (ставки 6,8%–11%).
• ACBA Bank (ставки 6,8%–10,5%).

Покупка недвижимости в Армении для иностранцев: пошаговая инструкция

Армянское законодательство позволяет иностранцам приобретать недвижимость, но с некоторыми ограничениями.

Что можно купить без ограничений:

• Квартиры, апартаменты.
• Коммерческие помещения (офисы, магазины, кафе).
• Гаражи, парковочные места.

Что нельзя приобрести напрямую:

• Земельные участки (любые, включая сельскохозяйственные).
• Доступ возможен через создание армянской компании или долгосрочную аренду (до 99 лет).

Как купить недвижимость:

1. Получите ТИН (Taxpayer Identification Number) в налоговых органах. Это бесплатно и занимает 1–2 дня.
2. Подготовьте документы:
   • Копия паспорта с нотариально заверенным переводом на армянский.
   • Справка об отсутствии судимости (если требуется).
   • Подтверждение доходов (банковская выписка).
3. Найдите объект на платформах, например, на realting.com. Проверьте наличие кадастровой справки и отсутствие обременений.
4. Заключите договор. Его должен подготовить адвокат или нотариус. Договор обязательно должен быть нотариально заверен. Устные соглашения в суде не признаются.
5. Оплатите покупку безналичным переводом в армянских драмах (AMD). Для сделок на сумму свыше 50 млн AMD потребуется подтвердить источник средств.
6. Зарегистрируйте собственность в Комитете кадастра. Процесс занимает 2–5 дней и стоит от €115 до €200 плюс услуги нотариуса (€50–100).
7. Получите свидетельство о собственности. Это официальный документ на армянском, подтверждающий ваши права.

Весь процесс, от выбора объекта до регистрации, занимает 15–30 дней, если все документы в порядке.

Риски и ограничения

Инвесторам стоит обратить внимание на следующие факторы:

Геополитическая нестабильность: конфликты в Закавказье и мирные переговоры между Арменией и Азербайджаном вызывают колебания на рынке. Перемирие пока хрупкое, и политические события могут повлиять на цены в краткосрочной перспективе.

Завершение налоговых льгот: программа возврата подоходного налога для ипотек в Ереване прекратится в январе 2025 года, в других регионах — в январе 2027 и 2029 годов. Это снижает привлекательность первичного жилья для покупателей.

Проблемы инфраструктуры: проект «Север-Юг» продвигается, но многие регионы все еще страдают от транспортных проблем. Это ограничивает доступность региональных объектов недвижимости для инвесторов.

Политическая зависимость: изменения в политике или санкции могут повлиять на поток иностранных инвестиций и курс национальной валюты.

Ограничения на владение землей: прямое владение землей невозможно, что усложняет крупные проекты, требующие создания местных компаний.

Что в итоге

Армения — один из самых привлекательных рынков недвижимости в Закавказье для зарубежных инвесторов. Здесь благоприятный правовой режим (кроме земельных вопросов), стабильная экономика и относительно низкие цены по сравнению с соседями создают отличные возможности. Однако важно учитывать налоговые особенности, политическую обстановку и выбирать стратегию, соответствующую вашему уровню риска.

Если вам нужны консультации по конкретным объектам, расчеты доходности или налоговые вопросы, обратитесь к местному налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на работе с иностранцами в Армении.