На рынке недвижимости Бали происходит сдвиг. В 2024 году, согласно информации Центрального банка Индонезии, объем прямых иностранных инвестиций на остров составил Rp 28,1 трлн (около $1,71 млрд), превысив запланированный показатель на 71%. Большая часть этих вложений пришлась на гостиничный сектор, F&B и недвижимость. Особенно примечательно, что среди крупнейших инвесторов — Россия и Франция, что говорит не только о растущем интересе к региону, но и о смене стратегии капитала.

Сегодня инвесторы — особенно институциональные и семейные фонды — всё чаще делают выбор в пользу готового гостиничного бизнеса, а не строительства «с нуля». Это новая инвестиционная логика.

От «строить» к «управлять»: тренд на отельный бизнес под ключ на Бали

По данным Knight Frank Wealth Report 2025, 44% семейных фондов по всему миру планируют увеличить долю недвижимости в портфеле в ближайшие год-полтора. При этом 14% из них как приоритет рассматривают именно гостиничные объекты, особенно в регионах с растущим туризмом и стабильной арендной доходностью.

Бали удовлетворяет этим критериям более чем полностью:

  • В 2024 году остров посетили 6,3 млн иностранных туристов.
  • Прогноз на 2025 — более 7 млн, с устойчивым ростом.
  • Основной трафик: digital-номады, wellness-туризм, Европа и Азия.
  • Высокий средний чек и спрос на долгосрочную аренду в премиум-сегменте.

Инвестиции в недвижимость Бали: остров привлекает институциональные деньги 

О том, что интерес к Бали выходит за рамки частных инвесторов, говорит и активность крупных игроков.

«На прошлой неделе я встречался с представителем финансовой компании, управляющей средствами одного из местных пенсионных фондов. Он признал, что их привычная стратегия — выкуп блоков апартаментов на этапе котлована в крупных городах Индонезии — больше не работает. Доходность падает, ликвидность ниже, чем у арендной недвижимости на Бали», — рассказывает один из участников рынка.

Теперь в фокусе готовые отельные и арендные проекты с понятной бизнес-моделью, доходностью и встроенным управлением. Это подтверждает и рост интереса со стороны семейных фондов — как местных, так и международных. Их стандартная стратегия – покупка не одного, а сразу нескольких юнитов у одного девелопера. Они подходят к анализу рынка профессионально, с командами консультантов, что дает им доступ к лучшим условиям.

Umalas Oasis: кейс, отражающий тренд

Одним из проектов, который оказался в центре внимания как частных, так и институциональных инвесторов, стал Umalas Oasis — бутик-комплекс из одной виллы и четырех таунхаусов в закрытой резиденции в районе Умалас. Проект реализуется девелопером Dream Island Development и уже демонстрирует устойчивую доходность.

«Еще на этапе строительства мы почувствовали повышенный интерес со стороны фондов к недвижимости на Бали. Сегодня крупные  инвесторы всё чаще в противовес входу на моменте котлована, когда много рисков, хотят актив, который уже работает и приносит стабильный доход», — говорит Леонид Марченко, CEO Dream Island Development.

Важная для инвестора информация:

— Лизхолд на 28 лет + право продления на 25 лет.
— Полное юридическое сопровождение.
— Прозрачность всех документов и финансовой отчетности.

Почему «под ключ» выгоднее для вилл премиум-класса на Бали 

1. Сокращение времени запуска

Начать операционную деятельность можно немедленно после сделки. Не нужно ждать разрешений и согласований, нет риска задержек от подрядчиков, не нужно запускать маркетинг с нуля. 

На примере комплекса Umalas Oasis, уже в стадии soft opening первые юниты были сданы в аренду в октябре 2025 года, демонстрируя доходность от инвестиций 8,5% годовых — без дополнительных вложений и временных потерь. Прогнозируемый ROI в базовом сценарии — 11-12%.

2. Прозрачность экономики

Готовый объект имеет историю бронирований, прогнозы загрузки на основе текущего спроса, финансовую модель, основанную на фактических операционных расходах (персонал, коммунальные, OTA-комиссии).

Инвестор может принимать решение на основе отчётности. Такая прозрачность важна как для частных инвесторов, так и для фондов, которые обязаны проводить due diligence перед входом в актив.

3. Уже встроенное профессиональное управление 

Ключевое преимущество готовых отельных активов — наличие оператора, который знает объект с момента строительства, имеет отлаженные процессы размещения, клининга, обслуживания и работы с OTA, предоставляет регулярную финансовую отчетность владельцу.

В случае с Umalas Oasis управляющая компания входит в структуру застройщика Dream Island Development, что обеспечивает полный контроль над качеством сервиса и прозрачностью расходов.

4. Минимизация рисков

Инвестор, приобретая готовый объект, избегает риска недостроя, бюрократических проволочек при оформлении разрешений, непредвиденных затрат на этапе строительства (удорожание материалов, логистика, проектные ошибки).

Кроме того, готовый актив уже прошел все стадии инспекций, включая строительную документацию, лицензии и соответствия требованиям местных органов власти.

5. Упрощенный доступ к финансированию

С точки зрения банков и частных инвесторов, готовый отельный бизнес — это актив с оценочной стоимостью, подтвержденной доходом, понятной моделью возврата инвестиций, возможностью залога.

Это делает такие проекты предпочтительными при получении ипотечного финансирования, инвестиционных кредитов, а также в рамках сделок M&A между фондами.

Как отмечается в отчёте PwC Global Real Estate 2025, банки в странах Юго-Восточной Азии охотнее кредитуют доходные объекты с историей, чем девелоперские проекты на стадии земли.

Рынок готовых отельных объектов — новая норма

Сочетание высокого спроса, профессионального управления, стабильной доходности и растущего интереса крупных игроков делает сектор готовой гостиничной недвижимости на Бали одним из самых перспективных для инвестиций в регионе. И если раньше это был рынок для частных инвесторов, то сейчас на Бали заходят институциональные деньги. А значит — рынок становится зрелым, прозрачным и ещё более интересным для вложений.

Оставить заявку

Нажимая «Отправить заявку», Вы соглашаетесь, что REALTING и специалисты по недвижимости могут связаться с Вами по любому из указанных каналов. Вы не обязаны соглашаться на покупку какой-либо собственности, товаров или услуг. Для более подробной информации читайте Правила пользования.