Камбоджа уходит от статуса «Дикого Запада» Юго-Восточной Азии. Новый мегааэропорт заработал, а правительство преподнесло инвесторам неожиданный подарок — отложило введение важного налога. Что происходит с ценами, доходностью и рисками на рынке недвижимости Камбоджи в 2026 году?

Экономика страны замедлилась до «новой нормы». По данным Азиатского банка развития (ADB), в 2025–2026 годах рост ВВП составит 4,9–5,0%. Это высокий показатель на фоне мировой стагнации, но он говорит инвесторам: легких денег больше не будет. Зато будет стабильность.

Содержание:

  1. Главная новость для инвесторов
  2. «Эффект Аэропорта» и возвращение туристов
  3. Цены: сейчас — рынок покупателя
  4. Доходность: снимаем розовые очки
  5. Риски: чего стоит опасаться
  6. Резюме

Главная новость для инвесторов

Самое обсуждаемое событие начала года — решение правительства о переносе налога на прирост капитала (Capital Gains Tax).

Изначально планировалось, что с 2026 года продавцы недвижимости будут отдавать в казну 20% от прибыли. Однако, чтобы поддержать рынок, власти официально отложили введение этого сбора для недвижимого имущества до 1 января 2027 года.

Что это значит? У инвесторов появилось «окно возможностей» длиной в год. Весь 2026 год можно фиксировать прибыль и перепродавать активы по старым правилам, без потери пятой части дохода.

Инвестиции в новостройки Камбоджи с доходностью 8–13%

«Эффект Аэропорта» и возвращение туристов

В сентябре 2025 года произошло событие, которого ждали 5 лет: коммерческий запуск международного аэропорта Techo International Airport.

Аэропорт класса 4F (способный принимать Airbus A380) сместил вектор развития столицы на юг. Земля и недвижимость вдоль проспекта Хун Сена (Hun Sen Blvd) и в провинции Кандал получили мощный драйвер роста стоимости.

Туризм также вернулся в строй. В 2024 году страну посетило 6,7 млн человек, что побило рекорд доковидного 2019 года. Это напрямую влияет на заполняемость квартир: доля краткосрочной аренды через Airbnb и Booking растет, вытесняя долгосрочные контракты в туристических зонах.

Цены: сейчас — рынок покупателя

На рынке жилья сложилась уникальная ситуация. Объем предложения вырос (в Пномпене уже более 72,000 кондоминиумов), а спрос стал избирательным. Это привело к стагнации цен, что идет на пользу покупателям с деньгами на руках.

В Пномпене четко выделились следующие ценовые зоны:

  1. Премиум (BKK1, Tonle Bassac): $2300–$3200 за кв. м.
  2. Это «золотая миля» Пномпеня. Здесь живут дипломаты и экспаты. Цены высоки, но и актив наиболее ликвиден.
  3. Средний класс (Toul Kork, Sen Sok): $1400–$1900 за кв. м.
  4. Районы, популярные у местных обеспеченных семей.
  5. Перспективный центр (Russian Market / TTP): $1200 – $1600 за кв. м. Модный район среди молодежи и «цифровых кочевников». Оптимальное соотношение цены входа и арендного спроса.

Совет: «Сейчас время жестких переговоров. В сегменте High-end девелоперы готовы давать скидки до 10–15%, лишь бы закрыть сделку. Не бойтесь торговаться».

Доходность: снимаем розовые очки

Рекламные буклеты часто обещают 8–10% годовых. Реальность 2026 года выглядит иначе, но все равно привлекательнее, чем у соседей.

Если вычесть расходы на управляющую компанию, налоги на аренду и амортизацию, чистая доходность (Net Yield) в Пномпене составляет:

  • 4,5–6,0% в премиальных проектах.
  • 5,5–7,0% в сегменте доступного жилья.

Для сравнения: в Бангкоке или Хошимине чистая доходность редко превышает 3–4%. Дополнительный плюс Камбоджи — долларизированная экономика. Вы получаете арендный доход в долларах США, избегая курсовых рисков, свойственных вьетнамскому донгу или тайскому бату.

Риски: чего стоит опасаться

Несмотря на позитив, рынок таит в себе подводные камни.

  1. Сиануквиль. Город на побережье все еще страдает от избытка предложения. Несмотря на госпрограмму по «реанимации» недостроев, входить в этот рынок новичку крайне рискованно.
  2. Проблемные кредиты (NPL). Банковский сектор ужесточил выдачу ипотеки. Это значит, что перепродать квартиру местному покупателю в кредит стало сложнее.
  3. Качество строительства. На фоне высокой конкуренции некоторые застройщики экономят на материалах. Due diligence (проверка) застройщика и качества отделки обязательна.

Резюме

Камбоджа в 2026 году — это рынок для зрелого инвестора, готового играть вдолгую. 

Стратегия года:

  • Что покупать: готовые квартиры (или финальная стадия) в районах BKK1 или TTP.
  • Валюта: доллар США (основное средство платежа).
  • Цель: рентный доход + сохранение капитала.
  • Бонус: возможность перепродажи без налога на прирост капитала до конца 2026 года.

Инвестиции в развивающиеся рынки требуют тщательного анализа. Рекомендуем всегда консультироваться с независимыми юристами перед подписанием договоров.